Российская Федерация

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

Бюджетное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

«ЦЕНТР ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ»

628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра г. Ханты-Мансийск, ул. Студенческая, зд. 22	Телефон: (3467) 37-89-86 E-mail: fondim86@cio-hmao.ru

ОТЧЕТ № 01/ЗУ-2026

об итогах государственной кадастровой оценки

всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

по состоянию на 01.01.2026 года

__________________________________

Дата составления отчета	27 августа 2026 года

г. Ханты-Мансийск

2026 год

СОДЕРЖАНИЕ

Основные термины, используемые в отчете, и их определения………………	5

I ВВОДНАЯ ГЛАВА ………………………………………………………..	15

1.1.	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка	……………………………15

1.2 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки	15

1.3 Реквизиты отчета	16

1.4 Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	16

1.5 Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости	16

1.5.1 Перечень нормативных правовых актов	16

1.5.2 Перечень внешних источников информации	18

1.5.3 Перечень документов, полученных Исполнителем в рамках части 6 статьи 12 и части 5 статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ « О государственной кадастровой оценке»	20

1.5.4 Сбор информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена	21

1.5.5 Сбор деклараций о характеристиках объектов недвижимости	27

1.5.6 Анализ предварительного перечня объектов оценки, устанавливающий качественные и количественные характеристики объекта оценки	30

1.5.7 Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году	33

1.5.8 Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	34

1.6 Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание	36

1.7 Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе такого бюджетного учреждения	45

1.8 Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	50

1.8.1 Общие допущения	50

1.8.2 Допущения, касающиеся информации об объектах недвижимости, в том числе допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов недвижимости	55

1.8.3 Допущения, касающиеся информации об объектах недвижимости, представленных на рынке недвижимости, использованных в качестве объектов – аналогов, в том числе о количественных и качественных характеристиках таких объектов недвижимости	58

1.8.4 Допущения, касающиеся группировки объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	59

1.8.5 Допущения, касающиеся присвоения кода ФИАС (КЛАДР)	61

1.8.6 Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости	62

1.8.7	Допущения, касающиеся моделей определения кадастровой стоимости	65

1.8.8 Допущения, касающиеся результатов определения кадастровой стоимости	65

II.РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА	66

2.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	66

2.1.1 Социально-экономическое состояние Российской Федерации	66

2.1.2 Общая характеристика Ханты-Мансийского автономного округа – Югры	75

2.1.3 Основные социально-экономические показатели Ханты-Мансийского автономного округа – Югры	83

2.1.4 Информация об экологической ситуации в Ханты-Мансийском автономном округе – Югра	99

2.1.5 Анализ рынка земельных участков	109

2.1.6 Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них	120

2.1.7 Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	131

2.2 Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	133

2.3 Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	135

2.3.1 Описание объектов оценки	135

2.3.2 Группировка объектов оценки	136

2.4 Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями	159

2.5 Обоснование использования ценообразующих факторов,не предусмотренных Методическими указаниями	170

2.6 Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	179

2.6.1 Применимость подходов к оценке и обоснование выбора методов оценки	179

2.6.2 Сравнительный подход	182

2.6.3 Затратный подход	278

2.6.4 Доходный подход	278

2.6.5 Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости	299

2.6.6 Способы (методы) расчета в рамах доходного, сравнительного и затратного подходов, использованные для определения кадастровой стоимости объектов оценки	302

2.6.7 Обоснование моделей, выбор методов оценки, описание расчетов	304

2.7 Информация об определении кадастровой стоимости индивидуальнов отношении объектов недвижимости	362

III.ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА	362

3.1 Итог проведения работ	362

3.2 Результаты контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	363

3.2.1 Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных показателей кадастровой стоимости	365

3.2.2 Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости с использованием рыночных значений	366

3.3. Подписи руководителя бюджетного учреждения и работников бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости:	367

Основные термины, используемые в отчете, и их определения

Аналог объекта оценки (объект аналог) – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки или предложения, состоявшейся при сходных условиях.

Вид объекта недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (п.4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ)).

Вид использования объекта недвижимости - использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) – Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом № 237-ФЗ.

Городской населенный пункт (ГНП) - административно-территориальная единица, большинство населения которого занято в несельскохозяйственных сферах производственной деятельности. Городские населенные пункты подразделяются на города, поселки городского типа (рабочие, курортные, дачные).

Городское поселение - город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Городской округ (ГО) - один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Группировка объектов оценки – для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (далее – Методические указания о государственной кадастровой оценке, Методические указания).

Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки работником бюджетного учреждения в процессе оценки.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ сведений.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельный участок огороднического объединения – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных овощных бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Земельный участок садоводческого объединения – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных овощных бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений).

Кадастровая стоимость (КС) – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Методическими указаниями или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 (22.1) Федерального закона № 237-ФЗ.

Кадастровые карты - составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в ЕГРН:

1) публичные кадастровые карты - кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц;

2) дежурные кадастровые карты (ДКК) - кадастровые карты, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении Единого государственного реестра недвижимости.

Квадратный метр (кв. м) - единица измерения площади.

Контрольная выборка – выборка объектов аналогов, не входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Классификатор адресов Российской Федерации (КЛАДР) - ведомственный классификатор федеральной налоговой службы, созданный для распределения территорий между налоговыми инспекциями и автоматизированной рассылки корреспонденции. С 2018 году выгрузка адресных сведений из государственного адресного реестра представляется только в формате ФИАС.

Критерий достаточности (R2) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами.

Муниципальное образование (МО) - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения.

Муниципальный район (МР) - несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Модель оценки кадастровой стоимости – уравнение, отражающее зависимость кадастровой стоимости объекта недвижимости от ценообразующего фактора.

Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами.

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Методы массовой оценки – методы, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Населенный пункт (НП) - часть территории, имеющая сосредоточенную застройку в пределах установленной границы и служащая постоянным местом проживания и жизнедеятельности людей.

Обучающая выборка – выборка объектов аналогов, на основе которой проводится калибровка статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Объект аналог – объект недвижимости, по которому имеются сведения о рыночной цене, сходный по ценообразующим факторам с объектом недвижимости, в отношении которого устанавливается кадастровая стоимость.

Объект недвижимости (ОН) – к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Объекты оценки – объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в выгрузке из единого государственного реестра недвижимости на дату проведения оценки.

Перечень объектов оценки – перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируемый на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки, включающий сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки - сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная информация – информация о ценах сделок, спросе и предложениях по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым, о рыночной стоимости объектов, установленной в отчетах об оценке, информация об иных показателях, используемых для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

-	одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-	стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

-	объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-	цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-	платеж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сельский населенный пункт (СНП) - административно-территориальная единица, большинство населения которой занято в сельскохозяйственной сфере производственной деятельности и (или) является в соответствии с федеральным законодательством сельскохозяйственными товаропроизводителями, и (или) занято добычей (сбором, заготовкой, выловом) биологических ресурсов, лесным хозяйством, промысловой охотой и иными видами сельскохозяйственной деятельности. Видами сельских населенных пунктов являются (независимо от численности населения): села, деревни, поселки, хутора, иные населенные пункты, соответствующие определению сельского населенного пункта.

Сегментация объектов недвижимости – установление кода расчета вида использования объектов оценки на основании Приложения № 1 к Методическим указаниям, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Типовой (эталонный) объект оценки - объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка (п. 35 Методических указаний).

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта недвижимости (1 кв. м).

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости – фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости (п. 2. Методических указаний).

Ценообразующий фактор (ЦФ) - качественная или количественная характеристика, влияющая на стоимость объекта недвижимости.

Цифровая тематическая карта - карты, сформированные в целях определения значений ценообразующих факторов объектов недвижимости, и отображения результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

Цена – денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Цена предложения – цена, по которой владельцы предлагают для продажи объекты недвижимости на открытом рынке.

Цена продажи – денежная сумма или ее эквивалент, фактически уплаченная при конкретной рыночной сделке.

Цена спроса – цена, по которым потенциальные покупатели намериваются приобрести объект недвижимости исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

XML - пригодный для любой операционной системы и любого аппаратного обеспечения, не зависящий от программного и аппаратного обеспечения инструмент передачи информации, формат данных, в котором осуществляется передача сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Перечень сокращений, использованных в отчете

ВРИ - вид разрешенного использования

ГБУ - Государственное бюджетное учреждение

ГКО – Государственная кадастровая оценка

ЕГРН - единый государственный реестр недвижимости

ЗУ – земельный участок

Исполнитель, бюджетное учреждение, Учреждение – Бюджетное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Центр имущественных отношений»,

КЛАДР - классификатор адресов России

Код – код расчета вида использования

КС - кадастровая стоимость

МО - муниципальное образование

Моделирование – статистическое регрессионное моделирование

НП - населенные пункты

НЭИ – наиболее эффективное использование

ОА - объект-аналог

ОО - объект оценки

ОН – объект недвижимости

Перечень объектов оценки - перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

ПКК – публичная кадастровая карта

РС – рыночная стоимость

РФ – Российская Федерация

СНП – Сельский населённый пункт

СПО – специальное программное обеспечение

Методические указания, Указания - Методические указания о государственной кадастровой оценке (утверждены Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 – Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении порядка формирования и представления перечней объектов недвижимости».

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости

Уполномоченный орган – Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (Депимущества Югры)

УрФО – Уральский Федеральный округ

ХМАО, ХМАО-Югра, автономный округ – Ханты-Мансийский автономный округ-Югра

СОТ – садово-огородническое товарищество.

I ВВОДНАЯ ГЛАВА

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка

Работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса, а также участков с неустановленной категорией земель), проводились в отношении земельных участков, расположенных в границах Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

1.2 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки

Согласно ст. 6. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 13 октября 2017 года № 399-п «Об определении исполнительного органа государственной власти Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, уполномоченного на проведение государственной кадастровой оценки, и внесении изменения в постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14 января 2012 года №1-п «О передаче некоторых полномочий Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры» исполнительным органом государственной власти Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, уполномоченным на проведение государственной кадастровой оценки определен Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – Депимущества Югры).

В соответствии с Распоряжением Депимущества Югры от 14.01.2025 № 13-Р-6 «О проведении государственной кадастровой оценки» в 2026 году на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры определена кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в ЕГРН, всех категорий земель. (Представлено в Приложении 1 Исходные данные\1.Копия решения о проведении ГКО).

1.3 Реквизиты отчета

Наименование: Отчет об итогах государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Дата подписания (утверждения) отчета – 27.08.2026 г.

Порядковый номер отчета - 01/ЗУ -2026.

1.4 Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры – 1 января 2026 года.

1.5 Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости

1.5.1 Перечень нормативных правовых актов

Комплекс работ по определению кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Ханты – Мансийского автономного округа Югры был проведен в соответствии со следующими нормативно-правовыми документами:

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ;

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3 от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 4 от 18.12.2006 г. № 230-ФЗ;

Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ;

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ;

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ;

Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении порядка формирования и представления перечней объектов недвижимости».

Федеральный закон от 02.05.2006 № 59–ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»;

Федеральный закон от 27.07.2006 № 149–ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»;

Федеральный закон от 27.07.2006 № 152–ФЗ «О персональных данных»;

Федеральный закон от 06.04.2011 № 63–ФЗ «Об электронной подписи»;

Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»;

Приказ Росреестра от 14.06.2022 г. № П/0225 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»;

Приказ Росреестра от 06.08.2020 г. № П/0280 «Об утверждении порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений»;

Приказ Росреестра от 06.08.2020 г. № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки»;

Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформирован по состоянию на 01.01.2026.

1.5.2 Перечень внешних источников информации

Перечень внешних источников, которые использовались при определении кадастровой стоимости, приведены ниже.

Таблица 1 Перечень внешних источников

№ п/п	Перечень внешних источников	Формат источника информации (печатный/электронный)
1	Портал пространственных данных Национальная система пространственных данных https://nspd.gov.ru/	Электронный
2	Сайт «Яндекс.Карты» https://maps.yandex.ru	Электронный
3	Сайт « Google Карты» https://google.ru/maps	Электронный
4	Сайт «2 ГИС - электронный справочник» https://2gis.ru	Электронный
5	Портал ГИСОГД-Югры https://gisogd.admhmao.ru/agate_hmaoregion/map	Электронный
6	Сайт «Википедия - свободная энциклопедия» https://ru.wikipedia.org	Электронный
7	Сайт «Министерство экономического развития РФ» https://economy.gov.ru	Электронный
8	Сайт «Управление Федеральной службы государственной статистики» http://www.gks.ru/	Электронный
9	Сайт «Управление Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области, Ханты-мансийскому автономному округу-Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу» http://tumstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/tumstat/ru/	Электронный
10	Сайт Департамента недропользования и природных ресурсов ХМАО-Югры https://depprirod.admhmao.ru/	Электронный
11	Единый официальный сайт государственных органов ХМАО-Югры https://admhmao.ru/ob-okruge/munitsipalnye-obrazovaniya/	Электронный
12	Сайт РБК https://rbcplus.ru	Электронный
13	Сайт «Региональная служба по тарифам ХМАО-Югры»	Электронный
14	Автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости» https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn	Электронный
15	Сайт «Авито» https://avito.ru	Электронный
16	Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru	Электронный
17	Сайт бесплатных объявлений Барахла.Нет https://nv.barahla.net	Электронный
18	Сайт «Яндекс.Недвижимость» https://realty.yandex.ru/hanty-mansiysk/	Электронный
19	Сайт бесплатных объявлений «ЦИАН» https://hmao.cian.ru	Электронный
20	Сайт бесплатных объявлений «Из рук в руки» https://yugra-ao.irr.ru	Электронный
21	Сайт бесплатных объявлений «Sindom» http://hanty-mansiysk.sindom.ru/	Электронный
22	Сайт бесплатных объявлений «Ярмарка» http://ya-ob.ru/	Электронный
23	Сайт бесплатных объявлений «gde» https://gde.ru/city/index	Электронный
24	Сайт бесплатных объявлений «move.ru» https://hmao.move.ru/	Электронный
25	Сайт бесплатных объявлений «roswebrealty» https://roswebrealty.ru/	Электронный
26	Сайт бесплатных объявлений «Unibo» https://www.unibo.ru	Электронный
27	Сайт бесплатных объявлений «Юла» https://youla.ru/	Электронный
28	Сайт бесплатных объявлений «AFY» https://afy.ru//	Электронный
29	Сайт «Росриэлт» https://rosrealt.ru/yugra	Электронный
30	Сайт компании «Этажи» https://khm.etagi.com/	Электронный
31	Сайт государственной корпорации - фонд содействия реформированию жилищно – коммунального хозяйства https://reformagkh.ru	Электронный
32	Сайт «Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства» https://dom.gosuslugi.ru/	Электронный
33	Сайт Центрального банка российской Федерации www.cbr.ru	Электронный
34	Сайт «Рыбоводство Сибири» http://sibir.arktikfish.com/	Электронный
35	Сайт Нижнеобского территориального управления Федерального агентства по рыболовству https://noturfish.ru/	Электронный
36	Сайт Добровского Зонального Рыбпитомника http://malekrib.ru/	Электронный
37	Сайт ООО РЫБХОЗ «БЕРЕЗОВСКИЙ» https://fish-farm.su/	Электронный
38	Сайт продажи, зарыбления, транспортировки живой рыбы по всей России https://livefish-vrn.ru/	Электронный
39	Сайт информационной поддержки сельского хозяйства и пищевой промышленности https://agroserver.ru/	Электронный
40	Сайт программного обеспечения ГИС https://nextgis.ru/	Электронный
41	Сайт https://уровень-инфляции.рф/	Электронный
42	Сайт базы недвижимости ЦИАН https://cian.ru/	Электронный
43	Сайт единая база недвижимости https://vsn.ru/	Электронный
44	Сайт покупки недвижимости https://100realt.ru/	Электронный
45	Сайт поиска объявлений недвижимости без посредников https://www.ribri.ru/	Электронный

1.5.3 Перечень документов, полученных Исполнителем в рамках части 6 статьи 12 и части 5 статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ « О государственной кадастровой оценке»

В рамках подготовки к определению кадастровой стоимости бюджетное учреждение направляет запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации.

Федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также подведомственные им организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу бюджетного учреждения или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса.

Таблица 2 Документы, полученные от федеральных и региональных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, а также подведомственных им организаций

п/п	Наименования и иные реквизиты
1.	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (Приложение 1 Исходные данные\3.Сведения об ОН, содержащихся в перечне)
2.	Запросы в МО, организации и иные органы (Приложение 1 Исходные данные\2.Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения КС)
3.	Ответы МО, организаций и иных органов (Приложение 1 Исходные данные\2.Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения КС)

Указанный список документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, не является закрытым. При использовании в настоящем Отчете в расчетах или иным способом иных документов, данные источники информации сопровождаются ссылками на источник их получения в самом тексте Отчета.

1.5.4 Сбор информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена

По положениям статьи 22.1. Закона, бюджетные учреждения, наделенные полномочиями в сфере государственной кадастровой оценки, осуществляют рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и принимают по ним решения.

С 01.04.2021 бюджетное учреждение осуществляет деятельность по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и принятию решений по ним.

Всего за период с 01.01.2022 по 01.01.2026 гг. в бюджетное учреждение поступило на рассмотрение 6 209 заявлений, из них 4 479 заявлений подано в отношении земельных участков.

Динамика поступления заявлений в отношении земельных выглядит следующим образом:

Рисунок 1 Динамика поступления заявлений

Способы подачи заявлений

Бюджетным учреждением реализована возможность подачи заявлений:

- лично (в учреждение или в МФЦ);

- почтовым отправлением на адрес учреждения (далее – почтой);

- в электронном виде (с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет» - на электронный адрес бюджетного учреждения).

Наиболее популярным способом подачи заявления является - подача документов в электронном виде.

Рисунок 2 Круг заявителей	Круг заявителей Заявления в бюджетное учреждение подаются как физическими, так и юридическими лицами. От общего количества поступивших заявлений в отношении земельных участков, 60 % приходится на заявления, поданные в бюджетное учреждение юридическими лицами.

Рисунок 3 Вид объекта недвижимости	Виды объектов недвижимости В отношении объектов капитального строительства в бюджетное учреждение поступило 1 730 заявлений, что составляет 28% от общего числа поступивших заявлений. По земельным участкам, поступило 4 479 заявлений.

По назначению и разрешенному использованию объекты недвижимости представляют собой производственные, торговые и офисные объекты, объекты дорожного сервиса.

Территориальное расположение объектов недвижимости

Распределение заявлений в отношении земельных участков, которые представлены в бюджетное учреждение по их территориальному расположению относительно муниципальных образований, выглядит следующим образом:

Рисунок 4 Территориальное расположение объектов недвижимости

Наибольшее количество заявлений поступило в отношении земельных участков, расположенных в городе Нижневартовск, их доля составляет 15%.

Результат рассмотрения заявлений (статус заявлений)

Бюджетное учреждение осуществляет проверку представленного заявления и документов в два этапа:

I этап - проверка заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 22.1. Закон и Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287 и направление в адрес заявителя уведомления о поступлении заявления или уведомления о возвращении заявления без рассмотрения.

II этап – проверка представленного отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие установленным требованиям и принятие решения в соответствии с частью 11 статьи 22.1. Закона кадастровой оценке.

По состоянию на 30.12.2025 года было завершено рассмотрение 4479 заявлений.

Рисунок 5 Статус заявления

Согласно положениям статьи 22.1 Закона, в случае отрицательно результата рассмотрения заявления, заявитель обладает правом повторно обратиться в бюджетное учреждение с заявлением.

Всего за 2022-2025 года бюджетным учреждением принято 2 031 решение об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Доля объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в размере их рыночной стоимости в разрезе населенных пунктов автономного округа составляет:

Рисунок 6 Доля объектов, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной

Установленная решением бюджетного учреждения кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит отражению в ЕГРН и применяется для целей налогообложения с 1 января года, когда в бюджетное учреждение подано заявление об установлении рыночной стоимости.

В результате установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суммарное значение кадастровой стоимости всех земельных участков на 01.01.2022-01.01.2025, в отношении которых в 2022-2025 году бюджетным учреждением было принято положительное решение снижено на 48% по сравнению с суммарным значением рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости, представленном в бюджетное учреждение вместе с заявлением.

Рисунок 7 Соотношение кадастровой стоимости и рыночной стоимости

Значение итоговой рыночной стоимости в отчетах

Анализ определенной рыночной стоимости, указанной в отчетах об оценке рыночной стоимости, показал, что диапазон отклонения от ранее определенной кадастровой стоимости составляет:

- по земельным участкам от «– 4%» до «-91%»;

- по объектам капитального строительства от «-2%» до «-96%».

1.5.5 Сбор деклараций о характеристиках объектов недвижимости

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 12 Закона о кадастровой оценке, в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости. Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее форма, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 8 статьи 11 Закона о кадастровой оценке уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, в течение тридцати календарных дней со дня принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки обеспечивает информирование о принятии этого решения, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости путем:

1) размещения извещения и копии решения о проведении государственной кадастровой оценки на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

2) опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации;

3) размещения извещения на своих информационных щитах;

4) направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в орган регистрации прав для осуществления мониторинга проведения государственной кадастровой оценки и публично-правовую компанию для его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки;

5) направления копии решения о проведении государственной кадастровой оценки в органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов, городских округов, муниципальных округов для его доведения до сведения заинтересованных лиц.

Решение о проведении в 2026 году государственной кадастровой оценки принято уполномоченным органом – Департаментом по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Информирование о принятии данного решения, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости обеспечено Департаментом по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры путем:

размещения на официальном сайте Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (https://depgosim.admhmao.ru/, раздел Деятельность/ Отраслевые направления» / Кадастровая оценка/ Проведение государственной кадастровой оценки / Государственная кадастровая оценка земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры);

направления в адрес органов местного самоуправления муниципальных образований Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Информация о принятии решения о проведении государственной кадастровой оценки направлена Главам муниципальных районов и городских округов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры письмом Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры;

направления в адрес органа регистрации прав. Информация о принятии решения о проведении государственной кадастровой оценки и копия распоряжения от 14.01.2025 № 13-Р-6 «О проведении государственной кадастровой оценки» направлены в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии письмом Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Копии писем представлены в электронном виде в (Приложение 1 Исходные данные\2.Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения КС)

Дополнительно информация о принятии решения о проведении государственной кадастровой оценки, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости размещена на официальном сайте БУ «Центр имущественных отношений» (https://cio-hmao.ru/ раздел «Новости»)

Декларации, поступившие в БУ «Центр имущественных отношений» в период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, были рассмотрены в соответствии с действующим на момент их поступления приказом Росреестра от 24.05.2021 №П/0216 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

Для целей подачи деклараций о характеристиках объектов недвижимости в электронном виде, на сайте БУ «Центр имущественных отношений» размещен специальный сервис «Подача декларации», а также реализована возможность направить декларацию через Единый портал государственных и муниципальных услуг (далее – Портал госуслуг).

В рамках проведения подготовительных работ по государственной кадастровой оценке в БУ «Центр имущественных отношений» поступило:

в 2025 году – 24 декларации о характеристиках объектов недвижимости от юридических лиц

Поступившие декларации были направлены заявителями через сервис, размещенный на сайте БУ «Центр имущественных отношений».

По результатам рассмотрения деклараций о характеристиках объектов недвижимости, поступивших в БУ «Центр имущественных отношений» в 2025 году, в адрес заявителей было направлено 24 уведомления по результатам рассмотрения деклараций о характеристиках объектов недвижимости;

Сведения из деклараций о характеристиках объектов недвижимости, принятые к учету для государственной кадастровой оценки представлены в (Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ).

1.5.6 Анализ предварительного перечня объектов оценки, устанавливающий качественные и количественные характеристики объекта оценки

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ до 1 января года определения кадастровой стоимости проводится подготовка к проведению государственной кадастровой оценки.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости осуществляется в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки.

В целях подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, письмом Депимущества от 06.02.2025 года № 13-Исх.-1089 был направлен предварительный перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (Приложение 1 Исходные данные\2.Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения КС).

Таблица 3 Количество объектов недвижимости по муниципальным образованиям и категориям земель

Наименование муниципального образования	Всего	Земли промышленности, энергетики, транспорта, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Земли особо охраняемых территорий и объектов	Земли лесного фонда	Земли водного фонда	Земли запаса	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли населенных пунктов	Категория не установлена
86:00	16 158	66	14 998	6	62	642	384
Кондинский район	29 654	5 958	7	7 097	56	245	16 289	2
Ханты-Мансийский район	34 780	9 865	8	10 589	1	280	5 346	8 680	11
Сургутский район	91 860	30 506	19	26 334	1	119	19 491	15 370	20
Нижневартовский район	63 588	17 444	48	32 254	7	73	7 348	6 414
Березовский район	8 535	158	2	487	5	55	7 827	1
Белоярский район	11 842	118	1	1 157	3	3	10 560
Октябрьский район	19 674	1 690	9	4 199	1	211	13 564
Нефтеюганский район	43 937	12 087	22	12 905	1	102	9 416	9 377	27
Советский район	31 673	3 456	8	6 753	2	261	21 184	9
город Сургут	40 756	69	17	49	40 608	13
город Нижневартовск	28 057	17	7	2	9	28 021	1
город Ханты-Мансийск	17 466	2	1	11	17 446	6
город Нягань	18 078	11	4	18 062	1
город Урай	13 711	70	3	2	834	12 802
город Пыть-Ях	4 223	4	2	1	70	4 145	1
город Лангепас	5 066	1	3	5 062
город Когалым	7 643	6	2	7 635
город Радужный	8 105	3	19	8 081	2
город Мегион	12 695	1	1	12 693
город Нефтеюганск	7 734	2	8	2	2	7 720
город Покачи	3 041	5	1	3 034	1
город Югорск	18 315	294	18	1	5 265	12 737

Анализ предварительного перечня объектов оценки на полноту и непротиворечивость осуществлялся на основании Распоряжения Депимущества Югры от 14.01.2025 № 13-Р-6 «О проведении государственной кадастровой оценки».

Таблица 4 Перечень типовых ошибок, выявленных при проведении анализа предварительного перечня объектов оценки

Наименование муниципального образования	Адрес (местоположение)	Повторяющиеся сведения (дубли)	Границы земельного участка	Всего по муниципальному образованию
Кондинский район	12	3	15
Ханты-Мансийский район	384	4	388
Сургутский район	187	16	203
Нижневартовский район	41	23	64
Березовский район	1	1
Белоярский район	9	900	10	919
Октябрьский район	1	1	2
Нефтеюганский район	6	6	12
Советский район	7	7
город Сургут	41	5	46
город Нижневартовск	70	9	79
город Ханты-Мансийск	73	24	97
город Нягань	94	3	97
город Урай	13	13
город Пыть-Ях	13	2	15
город Лангепас	2	1	3
город Когалым	1	1
город Радужный	2	2
город Мегион	3	3
город Нефтеюганск	1	6	7
город Покачи
город Югорск	3	3
86:00	4	4
Всего по видам ошибок:	968	1 003	10	1 981

Информация о выявленных ошибках в сведениях ЕГРН направлялась в адрес Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в соответствии с частью 9 статьи 12 Закона о кадастровой оценке. (Запросы и ответы представлены в Приложении 1 Исходные данные\2.Рез-ты сбора и обработки информации\Анализ предварительного перечня).

1.5.7 Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году

В рамках настоящего Отчёта определяется кадастровая стоимость всех земельных участков на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, сведения о которых содержались в ЕГРН по состоянию на 01.01.2026.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона о государственной кадастровой оценке перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации публично-правовой компанией «Роскадастр» в течение 20 рабочих дней с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, указанного в решении о проведении государственной кадастровой оценки, размещенном в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Порядок формирования и предоставления перечней объектов недвижимости установлен Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0283.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году размещен на портале ФГИС ЕЦП НСПД, опубликован в фонде данных ГКО 04.02.2026. Информация о размещении Перечня поступила от филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу 05.02.2026 №13/01-Вх-2312 (Приложение 1 Исходные данные\3.Сведения об ОН, содержащихся в перечне).

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году, предоставлен в виде текстовой части перечня, а также графической части содержащей сведения о границах земельных участков, кадастровом делении территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (представлен в Приложении 1 Исходные данные\3.Сведения об ОН, содержащихся в перечне и Приложении 5 Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен).

По результатам анализа сведений об объектах недвижимости включенных в Перечень объектов оценки на предмет достаточности и непротиворечивости для целей проведения государственной кадастровой оценки, выявлено 458 земельных участков с отсутствием сведений о характеристике «вид использования участка по документу», 301 земельный участок с отсутствием сведений о характеристике «категория земель» и 3 земельных участка с отсутствием сведений о характеристике «вид земельного участка». Также Перечень объектов недвижимости был проанализирован на наличие информации о виде разрешенного использования (не по документу), нахождение объектов оценки в нулевом квартале, несоответствие местоположения по кадастровому кварталу и коду КЛАДР и т.д.

Информация о верификации, выявленном несоответствии в разрезе кадастровых кварталов и по объектам оценки приведена в Приложение 1 Исходные данные\2.Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения КС\Обработанный перечень ОО.

1.5.8 Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Общее количество объектов недвижимости (земельные участки), подлежащих государственной кадастровой оценке в 2026 году на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по состоянию на 01.01.2026 г. составило 552 275 (пятьсот пятьдесят две тысячи двести семьдесят пять) объектов недвижимости, в том числе:

1) земли сельскохозяйственного назначения (49 471 участок);

2) земли населенных пунктов (295 341 участок);

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (82 588 участков);

4) земли особо охраняемых территорий и объектов (147 участков);

5) земли лесного фонда (123 803 участка);

6) земли водного фонда (8 участков);

7) земли запаса (616 участков);

8) категория земли не установлена (301 участок).

Таблица 5 Сведения о количестве объектов оценки в Перечне объектов недвижимости на 01.01.2026 в разрезе муниципальных образований и категорий

Наименование муниципального образования	Всего	Земли промышленности, энергетики, транспорта, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	Земли особо охраняемых территорий и объектов	Земли лесного фонда	Земли водного фонда	Земли запаса	Земли сельскохозяйственного назначения	Земли населенных пунктов	Категория не установлена	Без категории
86:00	15 967	69	14 937	5	61	642	1	252
Кондинский район	29 488	6 013	7	7 279	46	253	15 890
Ханты-Мансийский район	36 231	10 150	8	11 522	270	5 424	8 857
Сургутский район	94 082	30 501	22	27 816	1	81	19 718	15 928	6	9
Нижневартовский район	65 830	17 534	49	34 222	7	55	7 424	6 539
Березовский район	8 545	171	2	508	5	60	7 797	2
Белоярский район	11 840	117	1	1 221	3	3	10 495
Октябрьский район	19 939	1 694	9	4 614	1	216	13 405
Нефтеюганский район	46 684	12 383	23	14 615	143	9 788	9 721	11
Советский район	31 772	3 458	8	7 003	2	258	21 042	1
город Сургут	43 896	66	17	49	43 746	18
город Нижневартовск	28 932	12	5	1	4	28 910
город Ханты-Мансийск	17 580	2	1	11	17 566
город Нягань	18 705	11	4	18 690
город Урай	13 774	74	5	823	12 871	1
город Пыть-Ях	4 584	18	2	11	4 553
город Лангепас	5 257	1	5 256
город Когалым	8 099	5	1	8 093
город Радужный	8 080	3	19	8 058
город Мегион	13 514	1	1	13 512
город Нефтеюганск	7 917	2	8	2	2	7 903
город Покачи	3 383	5	3	3 375
город Югорск	18 176	300	18	1	5 365	12 492
Всего	552 275	82 588	147	123 803	8	616	49 471	295 341	40	261

1.6 Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание

Согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах
государственной кадастровой оценки;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Схема действий при проведении государственной кадастровой оценки выглядит следующим образом: Схема действий при проведении государственной кадастровой оценки выглядит следующим образом:

Этап I. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки
Этап II. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки
Этап III. Формирование и обработка перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
Этап IV. Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости
Этап V. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов
Этап VI. Определение кадастровой стоимости объектов оценки
Этап VII. Составление проекта отчета
Этап VIII. Проверка проекта отчета и устранение выявленных несоответствий требованиям к отчету
Этап IX. Размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки проекта отчета для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости
Этап X. Рассмотрение замечаний и внесение исправлений в проект отчета
Этап XI. Составление итогового отчета о государственной кадастровой оценке Этап XII. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Описание схемы организации проведения работ по определению кадастровой
стоимости приведено далее:

Этап I. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости:

1.	одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест;

2.	одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации земельных участков.

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. В Ханты-Мансийском автономном округе – Югра таким органом является Депимущества Югры.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати дней со дня принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки обеспечивает информирование о принятии этого решения, а также о приеме бюджетным учреждением деклараций о характеристиках объектов недвижимости.

Этап II. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетным учреждением на постоянной основе. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. В рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением осуществляется в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости.

Бюджетное учреждение обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация.

Федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также подведомственные им организации, организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, ресурсоснабжающие организации и организации, осуществлявшие до 1 января 2013 года государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости, обязаны бесплатно предоставить бюджетному учреждению имеющуюся в их распоряжении информацию или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение двадцати рабочих дней со дня получения запроса.

Этап III. Формирование и обработка перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Формирование и предоставление перечней объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости осуществляется публично-правовой компанией «Роскадастр», созданной в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. №448-ФЗ «О публично-правовой компании «Роскадастр».

Перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки в течение двадцати рабочих дней с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, указанного в решении о проведении государственной кадастровой оценки, включенном в фонд данных государственной кадастровой оценки.

В перечень объектов недвижимости включаются сведения ЕГРН обо всех объектах недвижимости (за исключением сведений об объектах недвижимости, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют отдельные сведения, предусмотренные пунктом 13 настоящего Порядка), актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки и соответствующие решению о проведении государственной кадастровой оценки.

Публично-правовая компания размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения об объектах недвижимости, включенных в перечень. Обработка перечня для целей определения кадастровой стоимости осуществляется государственным бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Этап IV. Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости.

Бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации об экономических, социальных, экологических факторах (социально-экономическое состояние РФ и Ханты-Мансийского автономного округа - Югры). Вся информация должна быть получена из официальных источников. Результатом должен быть краткий обзор об экономических, социальных, экологических факторах, влияющих на стоимость объектов.

Кроме того, бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости (обзор состояния рынка недвижимости и его сегментов). Информация должна быть получена из официальных источников. Результатом должен быть краткий обзор рынка объектов недвижимости.

Этап V. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

Обосновывается выбор ценообразующих факторов (в том числе по перечню из Приложения № 3 «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и ОКС» к Методическим указаниям), и обосновывается отказ от рассмотрения факторов в случае, если часть факторов была признана не оказывающей влияния на стоимость объектов оценки.

Бюджетным учреждением проводится сбор данных о значениях ценообразующих факторов (п. 27 Методических указаний). Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде. По итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость.

Этап VI. Определение кадастровой стоимости объектов оценки.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Центр имущественных отношений» в соответствии с Методическими указаниями.

В рамках методов массовой оценки, при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости на группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) используются одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Этап VII. Составление проекта отчета

По итогам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется проект отчета в форме электронного документа. Проект отчета составляется в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления проекта отчета осуществляет его размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (с указанием сведений о дате размещения) без опубликования информации о таком размещении, а также направляет с использованием государственной информационной системы проект отчета и сведения о месте его размещения в орган регистрации прав.

Этап VIII. Проверка проекта отчета и устранение выявленных несоответствий требованиям к отчету

Орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней со дня получения проекта отчета осуществляет его проверку на соответствие требованиям к отчету.

Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки проекта отчета направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии проекта отчета требованиям к отчету с указанием всех выявленных в ходе такой проверки нарушений требований к отчету, которым не соответствует проект отчета.

Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки проекта отчета направляет с использованием государственной информационной системы в публично-правовую компанию сведения о соответствии или несоответствии проекта отчета требованиям к отчету с указанием всех выявленных в ходе такой проверки нарушений требований к отчету для размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки. В случае соответствия проекта отчета требованиям к отчету орган регистрации прав одновременно с уведомлением, направляет в публично-правовую компанию с использованием государственной информационной системы сведения о месте размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и содержащиеся в проекте отчета сведения и материалы в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки.

Бюджетное учреждение осуществляет устранение выявленного органом регистрации прав несоответствия требованиям к отчету в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав о таком несоответствии и направляет с использованием государственной информационной системы в орган регистрации прав исправленный проект отчета для повторной проверки, а также осуществляет его размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (с указанием сведений о дате размещения).

Этап IX. Размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки проекта отчета для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости

В случае соответствия проекта отчета требованиям к отчету публично-правовая компания в течение трех рабочих дней со дня поступления сведений о соответствии проекта отчета требованиям к отчету размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в проекте отчета, в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, а также сведения о месте размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на тридцать календарных дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (далее - замечания к проекту отчета).

Публично-правовая компания не позднее дня начала представления замечаний к проекту отчета обеспечивает размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки информации о порядке и сроках представления замечаний к проекту отчета.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение пяти рабочих дней со дня получения уведомления о соответствии проекта отчета требованиям к отчету обеспечивает информирование о размещении проекта отчета, месте его размещения, о порядке и сроках представления замечаний к проекту отчета, а также об объектах недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка.

Органы местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня поступления от уполномоченного органа субъекта Российской Федерации информации о соответствии проекта отчета требованиям к отчету, обеспечивают информирование заинтересованных лиц о размещении проекта отчета, месте его размещения, порядке и сроках представления замечаний к нему, а также об объектах недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка, путем размещения извещения и копии решения о проведении государственной кадастровой оценки на своих официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (при их наличии), опубликования извещения в печатных средствах массовой информации, а также размещения извещения на своих информационных щитах.

Этап X. Рассмотрение замечаний и внесение исправлений в промежуточные отчетные документы

Замечания к проекту отчета представляются в течение срока его размещения для представления замечаний к нему.

Замечания к проекту отчета не соответствующие требованиям, установленным статьей 14 Закона о государственной кадастровой оценке, не подлежат рассмотрению.

В случае, если бюджетным учреждением принимается решение об учете замечания к проекту отчета и пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанного в таком замечании, бюджетное учреждение проверяет, применимо ли такое замечание к иным объектам недвижимости, в том числе соседним, смежным, однотипным, в отношении которых может быть проведен аналогичный пересчет кадастровой стоимости. При выявлении соответствующей необходимости кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

В случае выявления бюджетным учреждением оснований для внесения изменений в проект отчета в течение срока его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки, в том числе в связи с представленными замечаниями, бюджетное учреждение составляет обновленную версию проекта отчета, содержащую требуемые изменения, а также справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к проекту отчета с обоснованием отказа в их учете.

Этап XI. Составление итогового отчета о государственной кадастровой оценке

В случае отсутствия выявленных бюджетным учреждением оснований для внесения изменений в текущую версию проекта отчета, оснований для внесения изменений в проект отчета после завершения срока размещения текущей версии проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки текущая версия проекта отчета считается отчетом.

Бюджетное учреждение составляет в форме электронного документа справку, содержащую информацию обо всех неучтенных замечаниях к текущей версии проекта отчета, с обоснованием отказа в их учете или об отсутствии замечаний к текущей версии проекта отчета и в течение пяти календарных дней после завершения срока размещения текущей версии проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки направляет такую справку и отчет с использованием государственной информационной системы в орган регистрации прав и публично-правовую компанию для размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки, а также в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.

Этап XII. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии, а также о порядке рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В данном пункте отчета описание организации работ по определению кадастровой стоимости представляет собой схематичный характер. Подробно о каждом этапе проведения работ описано в главах 1-3 отчета.

1.7 Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе такого бюджетного учреждения

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29.09.2017 г. № 581-рп, для осуществления деятельности по государственной кадастровой оценке создано бюджетное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа-Югры «Центр имущественных отношений».

Таблица 6 Основные сведения о бюджетном учреждении.

Наименование характеристики	Значение
Основные сведения о бюджетном учреждении:
Организационно-правовая форма:	Бюджетное учреждение
Полное наименование:	Бюджетное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа-Югры «Центр имущественных отношений»
Учредитель:	Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1028600510421
Дата присвоения ОГРН	31.10.2002
Место нахождения юридического лица:	628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра г. Ханты-Мансийск, ул. Студенческая, зд. 22
Телефон/факс:	8(3467) 37-89-86
Адрес электронной почты:	fondim86@cio-hmao.ru
Сайт:	https://cio-hmao.ru/
Сведения о руководителе бюджетного учреждения:
Ф.И.О.	Семенкова Юлия Михайловна
Должность:	Директор, действует на основании Устава и Распоряжения Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.12.2025 года № 391-рг

В соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона № 237-ФЗ работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, подписывающие отчет, должны:

- иметь основное место работы в таком бюджетном учреждении;

- являться гражданами Российской Федерации;

- иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку в областях, перечень которых устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;

- не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

- иметь опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, не менее трех лет на день приема на работу в бюджетное учреждение и осуществлять профессиональную деятельность, связанную с определением стоимости объектов недвижимости, в течение трех лет на день приема на работу в бюджетное учреждение;

- иметь опыт работы в бюджетном учреждении, связанный с определением кадастровой стоимости, не менее трех лет.

В таблице 6 содержатся сведения о руководителе бюджетного учреждения и о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ханты – Мансийского автономного округа-Югры и подписавших Отчёт, так же о работниках Учреждения, привлечённых к проведению ГКО.

Таблица 7 Сведения о руководителе бюджетного учреждения и о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости и подписавших Отчёт

Фамилия, имя, отчество	Должность	Ученая степень, ученое звание, квалификация	Степень участия в проведении оценки
Сведения о руководителе БУ «Центр имущественных отношений»
Семенкова Юлия Михайловна	Директор Бюджетного учреждения	Диплом о высшем образовании ГОУ «Южно-Уральский государственный университет» инженер по специальности «Городской кадастр», регистрационный номер 160 от 10.06.2003	Общее руководство процессом кадастровой оценки
Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
Даурцева Людмила Александровна	Заместитель директора	Диплом о профессиональной переподготовке ФГБОУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» ПП № 765820, регистрационный номер 06.01д2/21-д от 10.10.2010 г., программа «Оценка стоимости недвижимости. Кадастровая оценка». Диплом о высшем образовании ФГОУ ВПО «Омский государственный аграрный университет», инженер-землеустроитель по специальности «Землеустройство», регистрационный номер 78 от 03.03.2003	Руководство проведением работ по ГКО, рецензирование Отчета, внесение корректировок к Отчету.
Гук Алексей Андреевич	Начальник отдела определения кадастровой стоимости	Удостоверение о повышении квалификации НПО ДПО «Институт профессионального образования» НИ «Томский государственный университет», регистрационный номер 85.25-02-18 от 21.12.2018, программа «Государственная кадастровая оценка». Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», ГОУ ВПО «Московский государственный университет геодезии и картографии», регистрационный номер 030-2012 2012г. Удостоверение о повышении квалификации по программе «Государственная кадастровая оценка земель», ГОУ ВПО «Московский государственный университет геодезии и картографии», регистрационный номер 210-2011 2011г. Диплом о профессиональной переподготовке по направлению «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», Институт профессиональной оценки, регистрационный номер 115/2009 от 24.04.2009 г. Диплом менеджера по специальности «Государственное и муниципальное управление» ГОУ ВПО «Томский государственный университет», регистрационный номер 1194 от 29.06.2007. Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости - 19 лет.	Руководство проведением работ по ГКО. Организация и руководство процессом разработки моделей определения кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости. Определение ценообразующих факторов объектов оценки. Работа с замечаниями к промежуточным отчетным документам. Организация процесса группировки, составления отчета об итогах государственной кадастровой оценки.
Сведения о работниках ГБУ, привлечённых к проведению ГКО
Гук Алёна Сергеевна	Главный специалист по определению кадастровой стоимости	Удостоверение о профессиональной переподготовке ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова», регистрационный номер 15.07/656/КС-21 от 07.12.2021, программа «Проверка отчетов об оценке, подготовленных в целях оспаривания кадастровой стоимости». Удостоверение о повышении квалификации НПО ДПО «Институт профессионального образования» НИ «Томский государственный университет», регистрационный номер 85.25-15-18 от 21.12.2018, программа «Государственная кадастровая оценка». Диплом магистра по направлению «Строительство» ФГБОУ ВПО «Томский государственный архитектурно-строительный университет», регистрационный номер С-2466 от 29.06.2012. Диплом о профессиональной переподготовке ФГБОУ ВПО «Томский государственный архитектурно-строительный университет», регистрационный номер 168 от 06.07.2011, программа «Оценка стоимости недвижимости». Диплом инженера по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Томский государственный архитектурно-строительный университет», регистрационный номер С-2154 от 28.06.2011. Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости – 16 лет.	Определение кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости. Участие в подготовке к проведению государственной кадастровой оценки: сбор информации (направление запросов и обработка полученных ответов) о недостающих характеристиках объектов оценки. Участие в составлении отчета об итогах государственной кадастровой оценки.
Савина Татьяна Николаевна	Главный специалист по определению кадастровой стоимости	Диплом о профессиональной переподготовке «Институт дополнительного образования», регистрационный номер 0012-к0/19 от 15.10.2019 г., программа «Государственная кадастровая оценка стоимости недвижимости».	Группировка объектов недвижимости. Уточнение характеристик объектов оценки.
Сальков Иван Анатольевич	Специалист по определению кадастровой стоимости	Диплом о профессиональной переподготовке «Институт дополнительного образования», регистрационный номер 0015-к0/19 от 15.10.2019 г., программа «Государственная кадастровая оценка стоимости недвижимости».	Группировка объектов недвижимости. Уточнение характеристик объектов оценки. Участие в составлении отчета об итогах государственной кадастровой оценки.
Филипчук Элина Фанисовна	Начальник отдела сбора и систематизации сведений для государственной кадастровой оценки	Диплом о профессиональной переподготовке Автономная некоммерческая организация консультационных услуг «Профессиональный стандарт» ПП № 642418135386, регистрационный номер 2023/404-0122 от 30.04.2023 г., программа «Специалист в оценочной деятельности. Оценщик недвижимости».	Организация работы по сбору сведений необходимых для проведения ГКО, обработка и систематизация данной информации. Обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости. Рассмотрение деклараций о характеристиках объектов недвижимости, поступивших в период подготовки к проведению государственной кадастровой оценки.

1.8 Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Общие допущения

1. Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости (статья 4 Закона о кадастровой оценке).

2. Отчет составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июня 2022 года № П/0225.

3. Работники, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, соответствуют основным требованиям к работникам бюджетного учреждения в соответствии с частью 1 статьи 10 Закона о кадастровой оценке.

4. Работники, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, подписывающие отчет, соответствуют основным требованиям к работникам бюджетного учреждения в соответствии с частями 1 и 2 статьи 10 Закона о кадастровой оценке.

5. Исполнитель не предполагает никакой выгоды либо заинтересованности в объектах оценки, что позволяет действовать открыто и беспристрастно для получения достоверных результатов данной оценки.

6. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объектов недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на объект в соответствии с п.2. Методических указаний.

7. В соответствии с п. 5 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

8. Согласно пункту 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства. При проведении массовой оценки Учреждение не может объективно измерить влияние таких ограничений (обременений) на стоимость объекта оценки в каждом конкретном случае, в связи с чем применялись усредненные значения для учета влияния на стоимость объекта.

9. Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не проводили технических и иных специальных экспертиз (в том числе экологических) и исходили из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой стоимости объектов оценки, которые не могли быть обнаружены в составе переданной документации. На работниках бюджетного учреждения, осуществляющих определение кадастровой стоимости, не лежит ответственность по обнаружению таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

10. В соответствии с Указаниями кадастровая стоимость определяется для всех объектов оценки, не смотря на возможные ограничения в их использовании.

11. Использование отчета в иных целях может привести к заблуждению и неверным выводам относительно корректности (точности и объективности) определенной стоимости.

12. Отчет содержит профессиональное мнение работников бюджетного учреждения, осуществивших определение кадастровой стоимости объектов оценки, без каких-либо гарантий с их стороны в отношении последующей сделки с объектами оценки.

13. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета, с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

14. Использование отчета в целом, его фрагментов или цитат, предоставление информации третьим лицам должно проводиться с соблюдением законодательства РФ в области охраны авторских прав.

15. Ни отчет, ни любая его часть (в особенности заключения о стоимости и данные о работниках бюджетного учреждения, осуществивших определение кадастровой стоимости объектов оценки), не могут быть предоставлены для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения работников бюджетного учреждения, осуществивших определение кадастровой стоимости объектов оценки.

16. Государственная кадастровая оценка отражает стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2026 г. Изменение состояния рынка недвижимости после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению стоимости, установленной на фактическую дату оценки.

17. Мнение работников бюджетного учреждения, осуществивших определение кадастровой стоимости объектов оценки, относительно ее уровня действительно только на дату оценки, указанную в настоящем отчете. Работники бюджетного учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости объектов оценки, не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на кадастровую стоимость объекта оценки.

18. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН.

19. Исполнитель не несет ответственности за правдивость информации, которая могла быть передана ему из сведений ЕГРН, а также сведений, содержащихся в иной учетно-технической документации, предоставленных другими организациями.

20. Работники бюджетного учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости объектов оценки, не принимают на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации об объектах недвижимости, содержащейся в ЕГРН и представленной в Перечне объектов оценки.

21. При наличии ошибок и опечаток в качественных и количественных характеристиках в исходном перечне объектов оценки, в рамках данной работы, с учетом большого количества объектов оценки, а также предполагаемого назначения результатов оценки, по причине отсутствия прав у работников бюджетного учреждения, осуществляющих определение кадастровой стоимости, на внесение изменений в ЕГРН, данные опечатки и ошибки не исправлялись.

22. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, публично-правовой компанией «Роскадастр» на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки в соответствии со статьей 13 Закона о кадастровой оценке.

23. Порядок формирования и предоставления перечня, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки в соответствии с частью 4 статьи 13 Закона о кадастровой оценке.

24. Перечень объектов недвижимости предоставляется в бюджетное учреждение публично-правовой компанией «Роскадастр» в соответствии со статьей 13 Закона о кадастровой оценке.

25. В соответствии с частью 5 статьи 13 Закона о кадастровой оценке в перечень объектов недвижимости включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня.

26. Информация об объектах оценки, полученная в виде перечня объектов недвижимости, считается достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки.

27. Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, при проведении оценки исходили из того, что информация, полученная от организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, Росреестра и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик объектов оценки отраженная в отчете, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки и может использоваться при проведении оценки.

28. Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не гарантируют неизменность сведений, использованных при сборе рыночной информации с течением времени.

29. Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не отвечают за результаты предыдущих туров кадастровой оценки, проведение которых не осуществлялось бюджетным учреждением.

30. Иллюстрационные материалы использованы в отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия результатов оценки, поскольку нет обстоятельств, обязывающих работников бюджетного учреждения, осуществляющих определение кадастровой стоимости, приводить расширенные обзорные материалы (чертежи, планы, фотографии и др.).

31. Таблицы и схемы, приведенные в отчете, необходимы для получения наглядного представления об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях.

32. В приведенных в отчете таблицах и рисунках работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, указывают источник информации, за исключением случаев, когда источником информации является бюджетное учреждение.

33. Иные допущения, касающиеся информации об объектах оценки представлены по тексту отчёта.

1.8.2 Допущения, касающиеся информации об объектах недвижимости, в том числе допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов недвижимости

Государственной кадастровой оценке подлежат объекты недвижимости сведения, о которых содержатся в ЕГРН. Согласно положениям статьи 5 Федерального закона № 218-ФЗ, идентификатором объекта недвижимости в ЕГРН является кадастровый номер.

Исходная информация о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, предоставленная в Перечне, предоставлена на дату настоящей оценки – 01 января 2026 г. Любые изменения количественных и качественных характеристик объектов оценки, внесенные в ЕГРН после даты настоящей оценки – 01 января 2026 г., не учитываются при проведении настоящих работ.

Возможные ошибки и опечатки в качественных и количественных характеристиках в исходном Перечне объектов оценки не исправлялись по причине отсутствия прав у Исполнителя на внесение изменений в сведения ЕГРН.

В соответствии с Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 количественные и качественные характеристики объектов недвижимости включают сведения, предусмотренные частями 4 и 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ. Таким образом, перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, должен содержать сведения об ограничениях (обременениях), в том числе об установленных сервитутах, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Графическая часть Перечня должна содержать, в том числе сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территорий объектов культурного наследия, территорий опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, об особо охраняемых природных территориях. Объем сведений, содержащихся в ЕГРН о указанных зонах, установлен статьей 10 Федерального закона № 218-ФЗ.

В графической части Перечня представленном Исполнителю, содержится информация о местоположении границ и наименовании зон: с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий. Содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон и территорий позволяет заключить об отсутствии воздействия ограничений на стоимость объектов оценки.

При проведении государственной кадастровой оценки работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, исходят из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были отражены в перечне объектов оценки.

Визуальный осмотр объектов оценки не проводился.

Работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не несут ответственности за юридическое описание имущественных прав на объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений. Работникам бюджетного учреждения, осуществляющим определение кадастровой стоимости, не вменяется в обязанность обоснование существующих прав на оцениваемое имущество и проведение их правовой экспертизы.

Отсутствие копий правоустанавливающих документов не оказывает влияния на точность и обоснованность результатов оценки для установления кадастровой стоимости в целях налогообложения и не может служить причиной признания результатов проведенной оценки недостоверными.

Согласно п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона о кадастровой оценке сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями.

При определении значений семантических ценообразующих факторов для объектов оценки, каждый объект оценки был соотнесен с муниципальным образованием, в соответствии с законом об административно-территориальном устройстве Ханты-Мансийского автономного округа-Югры. Впоследствии объектам оценки присваивались значения семантических ценообразующих факторов того муниципального образования, в границах которого он расположен.

В перечне объектов оценки присутствуют объекты с отсутствующими или некорректными адресными характеристиками, что приводит к невозможности геопривязки. В качестве местоположения объектов использовались координаты, которые содержатся в графической части Перечня объектов оценки. В случае отсутствия информации о координатах в графической части Перечня объектов оценки, для ряда объектов оценки, местоположение уточняется на основании данных о кадастровом номере или адресной составляющей из открытых источников, в том числе публичной карты, а также карты панорамного вида (http://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps). В соответствии с пунктом 56.1 Методических указаний при отсутствии информации о точном местоположении объекта оценки, местоположение установлено до уровня элемента улично-дорожной сети (улицы, проспекта, шоссе), при невозможности определения элемента улично-дорожной сети, привязка объектов осуществлялась к центроиду кадастрового квартала, в котором расположен объект оценки.

При расчете значений ценообразующих факторов объектов оценки, были использованы геоинформационные слои с предыдущих туров ГКО, данные предоставленные ОМС, а также данные из открытых источников, в том числе публичные карты, а также карты панорамного вида (http://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps).

Согласно пункту 8 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Иные допущения, касающиеся информации об объектах оценки представлены по тексту Отчёта.

1.8.3 Допущения, касающиеся информации об объектах недвижимости, представленных на рынке недвижимости, использованных в качестве объектов – аналогов, в том числе о количественных и качественных характеристиках таких объектов недвижимости

Сбор рыночной информации об объектах-аналогах осуществлялся по объектам недвижимости, расположенным по всей территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Оценка проведена из допущения, что цены предложений и сделок по объектам-аналогам действительны на дату оценки.

Определение стоимости объектов оценки проводится исходя из допущения, что их вид разрешенного использования соответствует разрешенному использованию объектов-аналогов.

При расчете значений ценообразующих факторов объектов-аналогов работники бюджетного учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, для определения местоположения использовали геоинформационные системы, а также данные из открытых источников, в том числе, публичные карты.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось наследование характеристик объектов оценки объектам-аналогам. Отбор объектов оценки для наследования характеристик производился исходя из следующих критериев: кадастровый номер, адрес объекта-аналога, вид использования объекта-аналога, площадь объекта-аналога.

Уточнение исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось с помощью портала НСПД, Яндекс Карт и Google Карт, картографических материалов Дубль-Гис и других открытых источников.

Учреждение не гарантирует неизменность сведений, полученных при сборе рыночной информации, с течением времени, и во всех возможных случаях сохраняются копии источников информации. Документы, удостоверяющие подлинность информации, представлены в виде файлов в не редактируемом формате, обеспечивающем возможность ознакомления с информацией, содержащейся в документе, при помощи общедоступных программных продуктов (в соответствии с Указаниями). В то же время рыночная информация, собранная Исполнителем из источников, достоверность которых может быть доказана, считается правдивой для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В ходе получения рыночной информации Учреждение не несет ответственности за факторы, которые скрыты и влияют каким-либо образом на цену объекта оценки. На Учреждении не лежит ответственность по поиску таких факторов.

1.8.4 Допущения, касающиеся группировки объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

В соответствии с пунктом 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для целей первичной группировки земельные участки группировались в соответствии с Приложением № 1 Методических указаний на 14 основных сегментов.

Таблица 8 Количество земельных участков в разрезе сегментов.

№ сегмента	Наименование сегмента	Количество земельных участков, шт.
1 сегмент	«Сельскохозяйственное использование»	2 812
2 сегмент	«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	6 448
3 сегмент	«Общественное использование»	8 187
4 сегмент	«Предпринимательство»	8 792
5 сегмент	«Отдых (рекреация)»	1 024
6 сегмент	«Производственная деятельность»	230 049
7 сегмент	«Транспорт»	50 635
8 сегмент	«Обеспечение обороны и безопасности»	4
9 сегмент	«Охраняемые природные территории и благоустройство»	2 362
10 сегмент	«Использование лесов»	9 793
11 сегмент	«Водные объекты»	184
12 сегмент	«Специальное, ритуальное использование, запас»	1 140
13 сегмент	«Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	228 959
14 сегмент	«Иное использование» - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах	1 886
Итого:	552 275

Группировка объектов недвижимости подлежащих кадастровой оценке проведена на основании данных содержащихся в Перечне объектов оценки.

Анализ принадлежности объекта оценки к тому или иному коду расчета вида использования осуществлялся работником бюджетного учреждения осуществлялся с учетом уровня исходной информации (вид использования по документам, описание вида разрешенного использования, вид использования участка, площадь, категория земель, адрес местоположения земельного участка, неформализованное описание).

При группировке объектов недвижимости в каждом конкретном случае решение принимается в зависимости от объёма и характера предоставленной в Перечне информации.

Подробное описание допущений приведены при описании соответствующих групп.

Иные допущения, касающиеся информации об объектах оценки представлены по тексту Отчета.

1.8.5 Допущения, касающиеся присвоения кода ФИАС (КЛАДР)

1. Распределение объектов недвижимости по населенным пунктам и муниципальным образованиям, осуществляется на основе кодов федеральной информационной адресной системы (ФИАС), ранее классификатора адресов России (КЛАДР). Объектами классификации в ФИАС (КЛАДР) являются отдельные элементы почтовых адресов, называемые в дальнейшем адресными объектами: регионы, районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты, улицы, дома и квартиры. Для целей настоящего отчета принято допущение, что код ФИАС (КЛАДР) является необходимым и достаточным с точностью до уровня «Населенный пункт» (коды, которые имеют третий или четвертый уровни классификации)1 Третий уровень классификации включает: - города и поселки городского типа (рабочие, курортные и дачные поселки) регионального и районного подчинения; - сельсоветы (сельские округа, сельские администрации, волости и т.п.). Четвертый уровень классификации включает: - города и поселки городского типа, подчиненные администрациям городов третьего уровня; - сельские населенные пункты (села, деревни, хутора, аулы и т.п., входящие в состав сельсоветов или подчиненные администрациям районов (городов, поселков городского типа)); - садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ), расположенные на межселенной территории муниципального района или в границах сельского поселения. для сельских населенных пунктов и для городских населенных пунктов. Для части земельных участков, расположенных под объектами типа – сооружение, установление кода ФИАС (КЛАДР) до определённого муниципального образования невозможно (например, линейные объекты большой протяженности). Для таких объектов считалось достаточным в случае возможности установление кода ФИАС (КЛАДР) до уровня района, а в случае невозможности – до уровня субъекта РФ.

2. В перечне объектов оценки встречаются несоответствия описания местоположения объектов недвижимости и кадастрового номера. В случае подобного несоответствия, а также отсутствия уточняющих сведений о местоположении данных объектов, за основу для городских населенных пунктов принималась совокупность таких факторов как кадастровый квартал, адрес, неформализованное описание адреса ОН, исходя из которого, определялось муниципальное образование или населенный пункт, в котором расположен объект, и проставлялся код КЛАДР. Для сельских населенных пунктов код ФИАС (КЛАДР) проставлялся на основе кадастрового квартала для тех объектов, у которых он был некорректный. Если код ФИАС (КЛАДР) был изначально корректен, он был оставлен таким, каким он был в ЕГРН.

1.8.6 Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости

Визуальный осмотр объектов оценки не проводился.

В соответствии с пунктом 3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объект оценки недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости.

Расчет значений ценообразующих факторов объектов оценки выполнялся с помощью специального программного обеспечения.

Для определения значений ценообразующих факторов для объектов оценки, исходя из местоположения объекта оценки, Исполнитель руководствовался следующим.

Земельный участок для целей Методических указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженернообеспеченным.

Сведения о данных ценообразующих факторов для объектов оценки принимались равными значениям для таких земельных участков, предоставленным органами местного самоуправления.

В отношении земель, расположенных в садовых товариществах, сведения о значениях ценообразующих факторов для земельных участков, принимались равными значениям ценообразующих факторов для соответствующих садовых товариществ, предоставленными органами местного самоуправления. То есть, ввиду однородности социально-экономических параметров, значения ценообразующих факторов принимались едиными для всех объектов, расположенных на территории садовых товариществах.

С целью выявления значений факторов ценообразования, объекты-аналоги привязывались к карте по указанному полному (с указанием нумерации домов) адресу, если же таких данных не найдено – использовались данные открытого доступа (интернет), также в таких случаях уточнение производилось до кадастрового квартала, в случае отсутствия и такового - до улицы.

В соответствии с Указаниями определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.

В случае, если рыночная информация о земельном участке содержала сведения об улучшениях, в том числе объектах недвижимости, расположенных в пределах указанного участка, Исполнителем такая информация рассматривалась как объекты-аналоги с условием исключения из стоимости объекта недвижимости улучшений, расположенных на земельном участке, если объекты такие улучшения носят добавочную стоимость, в противном случае учитывались затраты на снос.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Для определения кадастровой стоимости объектов оценки Исполнитель принимал допущения о достоверности предоставленной информации, касающейся площадей, кадастровых, адресных и других характеристик, указанных в Перечне.

При определении кадастровой стоимости земельного участка не должны учитываться права пользования недрами.

При использовании данных из Переченя сделок с объектами недвижимости, представленных филиалом ППК «Роскадастр» по УрФО, анализировались имеющиеся рыночные данные, в том числе сведения полученные в результате реализации статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке. В расчеты не включались объекты с противоречивыми данными, например: объекты недвижимости, которые на открытом рынке отчуждались по резко отличающейся стоимости от данных, зафиксированных по результатам сделки. Также анализировались сведения об объектах недвижимости, расположенных в пределах участка на предмет кадастрового учета, что позволило избежать завышения стоимости на незарегистрированные улучшения.

Оценочное зонирование в полном объеме проводилось только в отношении 13 сегмента рынка недвижимости, по которому существует достаточная рыночная информация.

Для ряда ценообразующих факторов сведения взяты из результатов предыдущего тура оценки либо из открытых источников.

Оценочное зонирование на территориях с неразвитым рынком проводилось путем объединения земель территорий схожих между собой по характеристикам территорий.

Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, были объединены в одну ценовую зону по таким объектам.

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу, в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, составляет более 10%.

В рамках данной работы Исполнитель исходил из допущения, что типовой земельный участок для оценочного зонирования является условно свободным от наличия улучшений и наличия коммуникаций.

При полном отсутствии рыночных данных или их недостаточности, для целей оценочного зонирования, Исполнитель исходил из допущения, что для такого рода случаев существует возможность экстраполяции результатов, полученных для районов, по которым были определены ценовые зоны. Экстраполяция производилась с учетом ряда факторов, косвенно влияющих на возникновение спроса в данном сегменте недвижимого имущества.

При оценке Исполнитель использовал общепринятое программное обеспечение – электронные таблицы. Все расчеты, приведенные в настоящем Отчете, выполнены в соответствии с общепринятыми в данных программных продуктах округлениями и ограничениями.

Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

В процессе промежуточных и итоговых расчетов использовались округления, предусмотренные параметрами используемого программного продукта. Округления производилось по правилам математики.

Допущения, касающиеся моделей определения кадастровой стоимости

1. Моделирование на основе рыночных данных проводилось с соблюдением установленных Методическими указаниями требований к виду и качеству моделей.

2. Моделирование на базе удельной кадастровой стоимости предполагает моделирование на основе рассчитанных удельных показателей смежной группы (подгруппы). Моделирование на базе удельной кадастровой стоимости основывается на сравнительном подходе.

3. Моделирование на базе удельной кадастровой стоимости предполагает определение кадастровой стоимости произведением среднего или минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения, определенного с учетом местоположения, на его площадь.

Алгоритм определения кадастровой стоимости моделированием на базе УПКС приведен в п. 2.6.2. настоящего отчета.

1.8.8 Допущения, касающиеся результатов определения кадастровой стоимости

1. Все полученные результаты округляются до двух знаков после запятой (т.е. до копеек). Округление до двух знаков после запятой обосновано тем, что удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость — это денежные единицы, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой). Округление осуществляется на завершающем этапе расчета. В данной связи промежуточные расчетные показатели, приведенные в тексте отчета, не следует рассматривать как точные значения, так как они показаны без учета всех дробных составляющих.

2. При проверке полученных результатов оценки, учитывались данные об уровне рыночных цен.

II.	РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА

2.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

В соответствии с пунктом 26. Методических указаний для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости);

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

2.1.1 Социально-экономическое состояние Российской Федерации

Все процессы, происходящие в мировой экономике, оказывают влияние на отдельные страны и их рынки, и Россия в данном смысле не исключение.

Рынок недвижимости любого государства чувствителен к изменениям, происходящим как в мире вообще, так и внутри самой страны. Среди них можно назвать темпы роста ВВП, состояние рынка труда, индекс деловой активности, индикаторы инфляции, уровень ставок и другие.

1. В соответствии с 1-й оценкой Росстата, рост ВВП по итогам 2025 года составил +1,0% г/г, что полностью совпало с официальным прогнозом от сентября 2025 года. При этом темпы роста ВВП за 2024 год пересмотрены «вверх» на +0,6 п.п., до +4,9% г/г (с +4,3% г/г, по 2-й оценке). По оценке Минэкономразвития России, в декабре 2025 года рост ВВП составил +1,9% г/г после +0,1% г/г в ноябре, c исключением сезонного фактора – рост на +1,8 м/м SA.

2. Индекс промышленного производства по итогам 2025 года вырос на +1,3% г/г после +5,1% г/г годом ранее2 Индекс промышленного производства за 2024 год был уточнён на -0,5 п.п., предыдущая оценка +5,6% г/г. – это практически полностью совпало с оценками, обозначенными в официальном прогнозе. В годовом выражении в декабре наблюдалось ускорение темпов роста ИПП до +3,7% г/г после +0,4% г/г в ноябре. С исключением сезонного фактора выпуск увеличился на +2,3% м/м SA.

3. Обрабатывающая промышленность в 2025 году была основным драйвером промышленного роста, выпуск которой увеличился на +3,6% г/г после +9,1% г/г в 2024 году3 Индекс производства обрабатывающей промышленности за 2024 год был уточнён на -0,7 п.п., предыдущая оценка +9,8% г/г. , что выше прогнозных оценок (в прогнозе +3,1% г/г) В декабре выпуск увеличился на +7,8% г/г после +1,0% г/г в ноябре. С учётом сезонного фактора – рост на +4,1% м/м SA.

3.1. Основной положительный вклад в динамику обрабатывающих производств по итогам 2025 года внёс машиностроительный комплекс, выпуск которого достиг +7,7% г/г (+19,8% г/г в 2024 году). В декабре темпы роста комплекса ускорились до +6,5% г/г после -1,0% г/г в ноябре. Внутри комплекса наибольший рост по итогам года показала отрасль транспортного машиностроения: +32,0% г/г и это выше результата прошлого года (+27,8% г/г), а также самый высокий рост по отрасли за последние 10 лет. Двузначный рост сохранился и в отрасли компьютерной и электронной техники: +11,7% г/г даже с учётом высокой базы 2024 года, когда выпуск вырос на +26,4% г/г. В декабре в большинстве подотраслей наблюдался рост выпуска: в производстве машин и оборудования, не включённых в другие группировки +0,9% г/г после -14,6% г/г в ноябре, в производстве электрического оборудования – +3,0% г/г после -12,2% г/г в ноябре, в отрасли компьютерной и электронной техники: +1,0% г/г после +11,1% г/г в ноябре.

3.2. Рост химической промышленности по итогам 2025 года составил +0,5% г/г после +6,5% г/г в 2024 году. В декабре выпуск комплекса вырос на +1,2% г/г после -1,4% г/г в ноябре. При этом опережающими темпами росло производство лекарственных средств – здесь зафиксированы двузначные темпы по итогам 2025 года: +15,4% г/г после +19,3% г/г в 2024 году. В декабре высокие темпы сохраняются – рост выпуска на +12,9% г/г после +13,5% г/г в ноябре.

3.3. Темпы роста металлургического комплекса по итогам 2025 года сохранил рост на +2,8% г/г после +6,3% г/г в 2024 году. В декабре ускорение темпов роста комплекса по сравнению с ноябрём до +18,0% г/г после -1,4% г/г.

3.4. Динамика нефтеперерабатывающего комплекса по итогам 2025 года составила -0,4% г/г против -1,4% г/г по итогам 2024 года. В декабре темпы были на уровне -0,8% г/г после роста на +0,4% г/г в ноябре.

3.5. Выпуск пищевой промышленности по итогам 2025 года изменился на -0,5% г/г после роста на +5,0% г/г в 2024 году. В декабре рост выпуска комплекса составил +1,2% г/г после -0,5% г/г в ноябре.

4. Добывающий сектор по итогам 2025 года показал динамику на уровне в -1,6% г/г после -0,5% г/г4 Индекс производства добывающей промышленности за 2024 год был уточнён на -0,1 п.п., предыдущая оценка -0,4% г/г. годом ранее. В декабре в целом по сектору выпуск изменился на -2,8% г/г после роста на +0,4% г/г в ноябре. С устранением сезонного фактора -0,4% м/м SA.

5. Объёмы строительных работ по итогам 2025 года увеличились на +2,5% г/г (в 2024 году рост на +3,8% г/г5 Ретроспективные данные за 2024 год уточнены Росстатом, предыдущее значение за 2024 год +2,1% г/г. ). В декабре объёмы строительства выросли на +4,8% г/г после околонулевой динамики +0,1% г/г в предыдущем месяце.

6. Выпуск продукции сельского хозяйства по итогам 2025 года увеличился на +4,9% г/г (за 2024 год -3,3% г/г) на фоне рекордных урожаев зерновых. В декабре выпуск сохранил двузначные темпы в +15,5% г/г после +20,4% г/г в ноябре. По предварительным данным Росстата, за 2025 год динамика производства мяса составила -0,2% г/г (за 2024 год – рост +2,2% г/г), молока –рост на +0,5% г/г (за 2024 год – рост на +0,7% г/г), яиц – рост на +4,3% г/г (за 2024 год -0,2% г/г).

7. По итогам 2025 года грузооборота транспорта изменился на -0,7% г/г (за 2024 год – рост на +0,5% г/г). В декабре 2025 года динамика грузооборота транспорта была на уровне в -1,3% г/г после -3,0% г/г в ноябре. При этом по итогам года грузооборот автомобильного транспорта продолжил рост: +2,9% г/г после +6,9% г/г в 2024 году.

8. По итогам 2025 года потребительская активность показала рост на +2,9% г/г, что практически совпадает с прогнозной траекторией (ожидали +2,7% г/г, в 2024 году +7,1% г/г). В декабре наблюдалось некоторое ускорение суммарного оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг населению до +3,9% г/г после +3,6% г/г в ноябре.

Оборот розничной торговли в 2025 году продемонстрировал прирост на +2,6% г/г после +7,7% г/г в 2024 году (в прогнозе +2,5% г/г на 2025 год). Оборот розницы в декабре вырос на +3,9% г/г в реальном выражении после +3,3% г/г в ноябре.

Платные услуги населению6 В связи с уточнением респондентами ранее предоставленных оперативных данных динамика оборота платных услуг населению за ноябрь 2025 года была скорректирована на +0,1 п.п. вверх. за прошедший 2025 год увеличились на +2,7% г/г после роста до уровня +4,3% г/г в 2024 году (факт совпадает с прогнозом). В декабре показатель вырос на +3,1% г/г после +3,4% г/г месяцем ранее.

Оборот общественного питания в 2025 году увеличился на +8,7% г/г после +11,9% г/г в 2024 году (факт совпадает с прогнозом). Рост оборота в декабре показал ускорение темпов до +9,4% г/г после +8,2% г/г в ноябре.

9. Инфляция по итогам 2025 года составила 5,59% г/г после 6,64% г/г в ноябре. В помесячном выражении в декабре 2025 года инфляция замедлилась до 0,32% м/м после 0,42% м/м в ноябре.

Сводный индекс цен производителей обрабатывающей промышленности по продукции, поставляемой на внутренний рынок, по итогам 2025 года составил +3,9% г/г, а в декабре 2025 года – снижение на -0,3% г/г после +1,0% г/г в ноябре. В целом по промышленности по итогам года цены выросли на +1,9% г/г, в декабре 2025 года – снижение на -3,3% г/г после снижения на -1,0% г/г месяцем ранее.

10. На рынке труда по итогам 2025 года уровень безработицы составил в среднем 2,2% рабочей силы. В декабре уровень безработицы незначительно вырос до 2,2% рабочей силы (2,1% в ноябре).

В целом за 11 месяцев 2025 года (по последним оперативным данным) номинальная заработная плата увеличилась на +14,2% г/г и составила 96 772 рубля, реальная – +4,8% г/г (за 11 месяцев 2024 года +17,8% г/г и +8,7% г/г соответственно).

В ноябре 2025 года темпы роста заработных плат в номинальном выражении составили +12,8% г/г после +14,3% г/г в октябре, а её размер – 98 193 рублей, реальная – выросла на +5,8% г/г против +6,1% г/г.

Рост реальных денежных доходов по итогам 2025 года составил +7,7% г/г после роста на +9,9% г/г в 2024 году. В 4 квартале 2025 года реальные доходы выросли на +6,0% г/г после +8,0% г/г1 в предыдущем квартале. Реальные располагаемые доходы в 2025 году выросли на +7,4% г/г (+8,2% г/г в 2024 году), а в 4 квартале на +5,8% г/г после +7,7% г/г кварталом ранее.

По всем компонентам доходов наблюдалась положительная динамика по итогам 2025 года.

Основной положительный вклад в динамику реальных денежных доходов в 2025 году внесли оплата труда наёмных работников +3,7 п.п. (+6,1% г/г в реальном выражении) и доходы от собственности +2,2 п.п. (+23,0% г/г).

Положительный вклад также за счёт доходов от предпринимательской деятельности +0,9 п.п. (+12,9% г/г) и социальных выплат +0,8 п.п. (+5,1% г/г).

Таблица 9 Показатели деловой активности

2.1.2 Общая характеристика Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

Ханты-Мансийский автономный округ образован в 1930 году. Ранее входил в Уральскую область. Первое название региона – Остяко-Вогульский национальный округ. Своё нынешнее название — Ханты-Мансийский автономный округ — Югра получил в 2003 году. В настоящее время Ханты-Мансийский автономный
округ – Югра это - самостоятельный субъект Российской Федерации, численность постоянного населения на 01.01.2025 составляет 1 781 782 человек, из них сельское население составляет 135 000 человек, в городах проживает 1 646 782 человек.

Протяженность границ составляет 4 733 км. Округ занимает площадь 534 801 км². Ханты-Мансийский автономный округ-Югра расположен в серединной части России, граничит одновременно с шестью субъектами Российской Федерации (Ямало-Ненецким автономным округом, Красноярским краем, Томской областью, Тюменской областью, Свердловской областью и Республикой Коми). Расположен в зоне таежных лесов и болот.

Рисунок 8 Районы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Согласно Закону «Об административно-территориальном устройстве Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и порядке его изменения», субъект РФ включает следующие административно-территориальные единицы:

Административным центром Ханты-Мансийского автономного округа - Югра является город Ханты-Мансийск:

9 муниципальных районов (Кондинский, Ханты-Мансийский, Сургутский, Нижневартовский, Березовский, Белоярский, Октябрьский, Нефтеюганский, Советский);

13 городских округов (г. Сургут, г. Нижневартовск, г. Ханты-Мансийск,
г. Нягань, г. Урай, г. Пыть-Ях, г. Лангепас, г. Когалым, г. Радужный,
г. Мегион, г. Нефтеюганск, г. Покачи, г. Югорск);

26 городских поселений (Белоярский, Березово, Игрим, Кондинское, Куминский, Луговой, Междуреченский, Мортка, Пойковский, Излучинск, Новоаганск, Октябрьское, Андра, Приобье, Талинка, Зеленоборск, Таежный, Агириш, Коммунистический, Пионерский, Советский, Малиновский, Белый Яр, Барсово, Федоровский, Лянтор);

57 сельских поселений (Верхнеказымский, Казым, Лыхма, Полноват, Сорум, Сосновка, Саранпауль, Приполярный, Светлый, Хулимсунт, Леуши, Мулымья, Шугур, Болчары, Половинка, Салым, Сентябрьский, Каркатеевы, Куть-Ях, Лемпино, Усть-Юган, Сингапай, Аган, Ларьяк, Ваховск, Покур, Вата, Зайцева Речка, Карымкары, Малый Атлым, Перегребное, Сергино, Шеркалы, Каменное, Унъюган, Алябьевский, Солнечный, Локосово, Русскинская, Сытомино, Нижнесортымский, Лямина, Тундрино, Угут, Ульт-Ягун, Горноправдинск, Цингалы, Кедровый, Красноленинский, Луговской, Согом, Нялинское, Кышик, Селиярово, Сибирский, Выкатной, Шапша).

Таблица 10 Районы и города окружного значения

№	Муниципальные районы	Площадь, км²	Население, чел.(2026 г.)	Административный центр
1	Белоярский район	41 645,99	28 286	город Белоярский
2	Берёзовский муниципальный округ	88 100,53	22 563	посёлок Берёзово
3	Кондинский район	54 627,4	30 299	пгт. Междуреченский
4	Нефтеюганский район	24 548	47 700	город Нефтеюганск
5	Нижневартовский район	117 311,67	39 925	город Нижневартовск
6	Октябрьский район	24 502,14	32 023	пгт Октябрьское
7	Советский район	29 940,36	46 803	город Советский
8	Сургутский район	104 997,54	131 108	город Сургут
9	Ханты-Мансийский район	46 064	19 276	город Ханты-Мансийск
Города окружного значения (городского округа)
10	город Когалым	153,5	69 405	город Когалым
11	город Лангепас	59,5	43 500	город Лангепас
12	город Мегион	85,15	55 854	город Мегион
13	город Нефтеюганск	154	127 950	город Нефтеюганск
14	город Нижневартовск	270,59	293 130	город Нижневартовск
15	город Нягань	814	57 765	город Нягань
16	город Покачи	45,15	17 000	город Покачи
17	город Пыть-Ях	83,3	41 213	город Пыть-Ях
18	город Радужный	142,1	43 000	город Радужный
19	город Сургут	354	441 400	город Сургут
20	город Урай	54,3	41 251	город Урай
21	город Ханты-Мансийск	337,8	113 663	город Ханты-Мансийск
22	город Югорск	65,217	39 568	город Югорск

Географическое положение. Климат.

Ханты-Мансийский автономный округ – Югра расположен в средней части России и занимает центральную часть Западно-Сибирской равнины. Его территория раскинулась с запада на восток почти на 1 400 км, с севера на юг – на 900 км. Протяженность границ составляет 4 733 км. Округ занимает площадь 534,8 тыс. кв. км.

Рисунок 9 Географическое положение Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Белоярский и Берёзовский районы относятся к районам Крайнего Севера.

Вся остальная территория Ханты-Мансийского автономного округа – Югры приравнена к районам Крайнего Севера.

Климат округа умеренный континентальный, характеризующийся быстрой сменой погодных условий, особенно осенью и весной, а также в течение суток. На формирование климата существенное влияние оказывает защищённость территории с запада Уральским хребтом, а также открытость с севера, способствующая беспрепятственному проникновению холодных арктических масс. Немаловажную роль играет равнинный характер местности с большим количеством рек, озёр и болот. Зима суровая и продолжительная с устойчивым снежным покровом, лето короткое и сравнительно тёплое. Средняя температура января по округу колеблется в пределах - 18-24ºC. Наиболее низкие температуры воздуха (до -60-62ºC) были зарегистрированы в долине реки Вах в Нижневартовском районе. Самый тёплый месяц июль характеризуется средними температурами от 15.0ºC (на северо-западе) до 18.4ºC (на юго-востоке). Абсолютный максимум достигает 36ºC. Высота снежного покрова от 50 до 80 см. Максимум осадков приходится на тёплое время года. Переувлажнение, низкие температуры, поздневесенние, летние и раннеосенние заморозки - всё это сдерживает выращивание большинства сельскохозяйственных культур.

Рельеф

Рельеф представлен сочетанием равнин, предгорий и гор. Выделяются возвышенные равнины (150-301 м), низменные (100-150 м), а также низины (менее 100 м). В поймах Оби и Иртыша абсолютные высоты составляют 10-50 м. Для уральской части округа характерен среднегорный рельеф. Протяженность горной области составляет 450 км при ширине 30-45 км. Максимальные высоты:
г. Народная, 1894 м (Приполярный Урал) и г. Педы, 1010 м (Северный Урал).

Флора

Растительность представлена сообществами лесов, болот, лугов, водоёмов, горных тундр. Лесистость территории округа составляет 52,1%. Доминирует зона средней тайги. Она представлена темнохвойными, светлохвойными, мелколиственными и смешанными лесами. В них произрастают ель, кедр, лиственница, пихта, сосна. К поймам рек, низинам приурочена луговая растительность. В северных районах распространены лишайниковые сообщества, используемые в качестве оленьих пастбищ. Леса и болота богаты плодово-пищевыми видами растительности: клюквой, брусникой, черникой, голубикой, смородиной, морошкой, малиной, шиповником, черёмухой, рябиной.

Фауна

Животный мир: лисица, песец, белка, соболь, куница, горностай, колонок, хорь, норка, ласка, выдра, заяц, крот, бурундук, дикий северный олень, лось и др. Птица: гуси, казарки, глухари, тетерева, рябчики, куропатки, утки, кулики. В водоёмах обитает 42 вида рыб, в том числе высокоценные промысловые – осётр, стерлядь, нельма, муксун, чир (щокур), пелядь (сырок), сиг (пыжьян), сосьвинская сельдь (тугун).

Реки

На территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры насчитывается более 2 тыс. больших и малых рек общей протяжённостью 172 тыс. км. Главные реки ХМАО – Обь (3650 км.) и Иртыш (3580 км.) – одни из крупнейших рек России.

Треть территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры занимают болота, преимущественно верхового и переходного типа. В окружении болот и лесов расположено около 290 тыс. озёр площадью более 1 га.

Полезные ископаемые

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра располагает огромным природно-ресурсным потенциалом, является основным нефтегазоносным регионом России и одним из крупнейших нефтедобывающих регионов мира. Природный капитал является одной из главных составляющих устойчивого развития территории, он служит фундаментом экономического роста и повышения благосостояния населения.

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра занимает лидирующие позиции субъектов РФ по объему промышленного производства, производству электроэнергии, добыче нефти и газа, объему инвестиций в основной капитал. На данный момент в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре добыто более 10 млрд. тонн нефти с начала освоения нефтегазоносной провинции Западной Сибири. По разведанным запасам углеводородного сырья, возможностям добычи, состоянию производственной инфраструктуры и рентабельности освоения автономный округ остается на ближайшие десятилетия основной стратегической ресурсной базой углеводородного сырья России.

На территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры открыто 475 нефтяных и газовых месторождений.

Богатство региона составляют также залежи коренного и россыпного золота, прогнозные запасы рудных формаций которого оцениваются в 220 т. На прилегающей к Уралу части автономного округа обнаружены залежи железных руд, а также проявления бокситов, меди, цинка, свинца, ниобия, тантала и др. Ведётся промышленная разработка месторождений жильного кварца, горного хрусталя и пьезокварца. Качество названных видов сырья одно из самых высоких в мире. Известны месторождения бурого и каменного угля, расчётные запасы которого оцениваются в 4 600 и 970 млн. т. соответственно.

Имеются месторождения декоративного камня, кирпично-керамзитовых глин, строительных песков, песчано-гравийной смеси, ценного агрохимического сырья - сапропеля, неисчисляемые запасы торфа. Огромны ресурсы пресных, минеральных и термальных подземных вод, которые используются пока незначительно. Разведаны и утверждены эксплуатационные запасы минеральных (йодобромных) вод.

Транспорт

Транспортный комплекс Ханты-Мансийского автономного округа – Югры представляет собой совокупность автомобильного, воздушного, железнодорожного, водного транспорта и включает в себя: сеть автомобильных дорог различного значения – федерального, регионального или межмуниципального, местного и частные автомобильные дороги; железные дороги и водные пути; железнодорожные станции и вокзалы; автовокзалы; аэропорты и вертолетные площадки; речпорты и пристани; различные организации, осуществляющие деятельность по транспортировке пассажиров и грузов и функционированию транспортного комплекса.

На территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры функционируют 9 аэропортов, 2 самолетно - посадочные площадки и более 120 вертолетных площадок, осуществляющих прием и отправку пассажиров и грузов как по внутриокружным, так и по магистральным маршрутам. Три аэропорта в городах Сургут, Нижневартовск и Ханты-Мансийск имеют статус международных и обеспечивают более 80% всех пассажирских и грузовых авиаперевозок в автономном округе. Доля воздушного транспорта составляет более 4 процентов в общем пассажирообороте.

Воздушный транспорт

Крупными предприятиями Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в сфере аэропортовой деятельности являются: ОАО «Аэропорт Сургут» (г. Сургут) и ОАО «Нижневартовскавиа» (г. Нижневартовск); средним: ОАО «Юграавиа» (г. Ханты-Мансийск); малыми: ООО «Международный Аэропорт Когалым» (г. Когалым), ООО «Аэропорт «Советский» (г. Советский), ОАО «Аэропорт Белоярский» (г.Белоярский); к микропредприятиям относятся ОАО «Аэропорт Урай» (г.Урай), ОАО «Аэропорт-Нягань» (г. Нягань) и ЗАО «Кондаавиа» (п.г.т.Кондинское). В настоящее время в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре работает около 20 авиакомпаний, среди которых наиболее значительными по объемам работ, выполняемых в регионе, являются ПАО «Авиакомпания «ЮТэйр» (пассажирские авиаперевозки, авиационные работы), ОАО «Нижневартовскавиа» (местные пассажирские авиаперевозки, авиационные работы) и ООО АП «Газпром авиа» (авиационные работы). Гражданская авиация регулярно выполняет рейсы более чем по 50 межрегиональным и 10 зарубежным направлениям. Ежегодный объем обслуживаемых пассажиров в аэропортах Ханты-Мансийского автономного округа – Югры составляет более 1 млн. человек, а грузовых перевозок - около 20 тыс. тонн. Основной задачей воздушного транспорта Ханты-Мансийского автономного округа – Югры является повышение доступности авиаперевозок для населения (развитие авиационной подвижности).

Речной транспорт

Главными судоходными водными артериями являются Обь и Иртыш, связывающие населенные пункты Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с крупными сибирскими городами (Омск, Тобольск, Салехард, Томск, Новосибирск). По внутренним водным путям, протяженность которых составляет 5608 км, 3736 км, из которых это боковые и малые реки, ежегодно перевозится более 300 тыс. пассажиров. В навигационный период (5,5 месяцев) водный транспорт на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры является одним из основных видов транспортной деятельности, обеспечивающих пассажирские перевозки и доставку грузов различного характера. В 2025 году на водных путях Ханты-Мансийского автономного округа – Югры функционировало 24 регулярных линии. Протяженность межмуниципальных и внутрирайонных маршрутов составляет от 50 до 600 км. Перевозка пассажиров осуществляется 28 скоростными и водоизмещающими пассажирскими судами. По речным путям ежегодно перевозятся миллионы тонн грузов. Водный транспорт Обь-Иртышского бассейна является существенным дополнением железнодорожного транспорта. С его помощью с мая по октябрь осуществляют доставку промышленной продукции, товаров и горюче-смазочных материалов речные суда: сухогрузные, нефтеналивные баржи и танкеры, грузоподъемностью до 3000 тонн.

2.1.3 Основные социально-экономические показатели Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

Основные макроэкономическими показатели, которые говорят о социально-экономическом положении Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2025 году приведены в таблице:

Таблица 11 Основные экономические и социальные показатели

Показатели	Российская Федерация	Автономный округ

Январь-сентябрь

2024	2025	2024	2025
Отгружено товаров, выполнено работ и услуг промышленного производства, млрд рублей	89 031,3	90 086,1	7 663,7	6 219,7
Индекс физического объема промышленного производства, %	105,1	100,7	97,3	97,2
Объем инвестиций в основной капитал, млрд рублей	23 943,5	26 345,6	1 218,1	1 199,2
Индекс физического объема инвестиций в основной капитал, %	109,0	100,5	104,7	90,5
Ввод в действие жилых домов, %	101,8	94,4	104,0	80,9
Среднедушевые денежные доходы населения, рублей	58 218,0	68 827,0	79 730,0	88 340,0
Реальные денежные доходы населения, %	108,9	108,0	106,5	103,5
Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата одного работника, рублей	83 708,6	96 255,0	119 519,3	131 739,0
Реальная заработная плата, %	109,0	104,5	106,4	101,6
Индекс физического объема оборота розничной торговли, %	108,6	102,1	109,0	96,0
Индекс физического объема платных услуг населению, %	104,5	102,4	108,7	104,2
Индекс потребительских цен на конец периода (к декабрю предыдущего года), %	105,8	104,3	104,2	102,6
Поступление налогов и сборов и иных обязательных платежей в консолидированный бюджет, млрд рублей	29 544,8	33 017,0	3 713,3	3 058,1
Уровень зарегистрированной безработицы к экономически активному населению (на конец периода), %	0,4	0,4	0,2	0,2

Промышленное производство

Таблица 12 Показатели промышленного производства

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Отгружено товаров, выполнено работ и услуг промышленного производства, млрд рублей	7 663,7	6 219,7
Индекс физического объема промышленного производства, %	97,3	97,2
Добыча нефти7 , млн тонн	154,2	150,4
Накопленная добыча нефти с начала разработки нефтяных месторождений (1964 год) по состоянию на 1 июля, млн тонн	12 936,3	13 137,6
Доля автономного округа в общероссийской добыче нефти, %	40,7	40,0
Объем эксплуатационного бурения, млн м	14,0	13,6
Введено в эксплуатацию новых добывающих скважин, единиц	3 125	3 056
Введено месторождений в эксплуатацию, единиц	2	3
Добыча газа, млрд куб. м	22,6	21,7
Выработка электроэнергии, млрд кВтч	59,4	60,0

Среднесуточная добыча нефти за январь-сентябрь 2025 года по автономному округу составила 55,9 тыс.т/сут, что на 11,9 тыс.т/сут меньше среднесуточной добычи января-сентября 2024 года.

Лидирующие места по добыче нефти в январе-сентябре 2025 года принадлежат ПАО «НК «Роснефть» (39,6 % от общего объёма), ПАО «Сургутнефтегаз» (20,7 %), ПАО «ЛУКОЙЛ» (15,1 %). Эти три компании добывают 75,4 % всей нефти в автономном округе.

Эксплуатационное	бурение	в	отчетном	периоде	велось

на 128 лицензионных участках автономного округа (в январе-сентябре 2024 года на 133 участках). Более 50 % всех объемов работ, проведенных в течение января-сентября 2025 года, сосредоточено на 9-ти месторождениях.

Добыча газа по автономному округу (извлечено попутного нефтяного и природного газа) составила 21,7 млрд куб. м. Из них попутного нефтяного газа добыто 21,2 млрд куб. м., природного газа – 0,5 млрд. куб. м.

Объём использования попутного нефтяного и природного газа (добытого без учёта газа, сожжённого на факелах) в автономном округе составил 20,3 млрд куб. м.

Таблица 13 Структура промышленного производства (по полному кругу организаций), удельный вес в процентах к общему итогу

Виды деятельности	Январь-сентябрь

2024	2025
Отгружено товаров, выполнено работ и услуг промышленного производства, %, в том числе:	100,00	100,00
Добыча полезных ископаемых	86,54	83,83
Обрабатывающие производства	10,64	12,27
Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	2,49	3,45
Водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	0,33	0,45

Производство продукции нефтегазоперерабатывающих организаций

Таблица 14 Производство продукции нефтегазоперерабатывающих организаций

Показатели	Ед. измерения	Январь-сентябрь	Темп, %

2024	2025

Сжиженный газ	тыс. тонн	1 317,0	1 198,0	-9,0
Бензин газовый стабильный	тыс. тонн	873,0	777,0	-11,0
Широкая фракция легких углеводородов – продукт переработки попутного нефтяного газа и газового конденсата	тыс. тонн	3 955,0	4 251,0	+7,5
Бензин автомобильный	тыс. тонн	1 049,0	1 096,0	+4,5
Битум	тыс. тонн	14,0	14,0	+3,2

Объем отгруженных товаров обрабатывающих производств в январе-сентябре 2025 года составил 763,0 млрд рублей (индекс производства 93,6 % к соответствующему периоду 2024 года). Отмечается существенный рост промышленного производства к январю-сентябрю 2024 года по следующим видам экономической деятельности: производство прочих транспортных средств и оборудования (в 6,6 раза); производство прочих готовых изделий (в 2 раза); деятельность полиграфическая и копирование носителей информации (на 69,0 %); производство резиновых и пластмассовых изделий (на 57,4 %); производство бумаги и бумажных изделий (на 45,1 %); производство химических веществ и химических продуктов (на 32,8 %); производство текстильных изделий (на 31,2 %); ремонт и монтаж машин и оборудования (на 11,3 %).

Снижение в обрабатывающей отрасли затронуло производство металлургическое (на 41,4 %); производство электрического оборудования (на 29,6 %); производство компьютеров, электронных и оптических изделий (на 24,8 %); производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов (на 15,5 %); производство мебели (на 7,7 %); производство пищевых продуктов (на 4,1 %).

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности «производство кокса и нефтепродуктов» достиг 674,1 млрд рублей, что составляет 92,4 % в обрабатывающем секторе промышленного производства.

Строительство

Таблица 15 Основные показатели по виду деятельности «Строительство»

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Объем работ, выполненных собственными силами по виду экономической деятельности «строительство», млрд рублей	376,5	383,2
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади	537,2	434,8
Введено в действие общей площади жилых домов на 1 000 человек населения, кв. м	303,4	245,6
Доля индивидуального жилищного строительства, %	47,0	58,0

Основной объем работ по виду деятельности «Строительство» приходится на производственные объекты. В январе-сентябре 2025 года введены в действие следующие основные производственные мощности:

трансформаторные	понизительные	подстанции	напряжением 35 кВ и выше – 309,9 МВ.А;

линии электропередачи напряжением 35 кВ и выше – 156,4 км и напряжением до 35 кВ – 255,8 км;

газораспределительные станции – 126 000 м. куб. час;

автомобильные дороги с твердым покрытием – 168,2 км;

торговые предприятия с общим объемом торговой площади – 12,0 тыс. кв. м.

Охрана окружающей среды

Таблица 16 Показатели, характеризующие состояние окружающей среды

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Площадь загрязнения нефтью, нефтепродуктами, подтоварной водой территорий и водных объектов автономного округа, га	29,2	31,9
Количество аварийных отказов (инцидентов) на нефтепромысловых трубопроводах, единиц	1119	1021
Выявлено мест несанкционированного складирования отходов, единиц	5	5
Ликвидировано свалок, единиц	61	27
Количество случаев незаконной рубки лесных насаждений, единиц	18	16
Общий объем незаконной вырубленной древесины, куб. м	297,5	266,7
Количество возмещенных ущербов за причинение вреда окружающей среде и ее компонентам, единиц	332	553

Эффективная работа, направленная на противодействие незаконных рубок на территории автономного округа, позволила снизить объем незаконной добычи древесины на 10,0 % (16 случаев (266,7 куб. м.) – в январе-сентябре 2025 года, 18 случаев – в аналогичном периоде 2024 года).

За причинение вреда окружающей среде и ее компонентам возмещено 1 636,5 млн рублей, что на 1 122,9 млн рублей больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (513,6 млн рублей).

Малое и среднее предпринимательство

Таблица 17 Показатели развития малого и среднего предпринимательства

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Количество субъектов малого и среднего предпринимательства9, единиц, из них:	63 188	63 620
юридических лиц	17 037	16 523
индивидуальных предпринимателей	46 151	47 097
Численность занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, включая индивидуальных предпринимателей и самозанятых граждан10, тыс. человек	262,5	284,2
Зарегистрировано в качестве плательщиков налога на профессиональный доход на конец периода, человек11	96 007	127 338
Объем налоговых поступлений от субъектов малого и среднего предпринимательства, млрд рублей	29,0	30,6

За январь – сентябрь 2025 года субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено 939 мер финансовой поддержки в форме микрозаймов, поручительств (гарантий), компенсации затрат, связанных с ведением предпринимательской деятельности (на аренду (субаренду) нежилых помещений, приобретение оборудования, оплату коммунальных платежей, сертификацию произведенной продукции, другие компенсационные выплаты).

Общий объем средств, направленных на развитие малого и среднего предпринимательства, составил более 2,2 млрд рублей (январь-сентябрь 2024 года – 3,8 млрд рублей), в том числе 358,3 млн рублей из бюджета автономного округа (январь-сентябрь 2024 – 1 427,6 млн рублей).

По состоянию на 1 января 2025 года численность занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, включая индивидуальных предпринимателей и самозанятых, составила 269,2 тыс. человек, прирост – 20,8 тыс. человек, или 8,4 % (в 2023 году по расчету Депэкономики Югры в соответствии с обновленной методикой значение показателя составило 248,4 тыс. человек).

Зарегистрированы 102 904 налогоплательщика специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», из них 97 695 физических лиц,

5 209 индивидуальных предпринимателей.

В 2024 году реализована новая мера государственной поддержки для субъектов МСП, созданных участниками СВО, по компенсации затрат по уплате процентов по банковской процентной ставке и лизинговых платежей до 1 млн рублей.

Для субъектов МСП, созданных участниками СВО, предоставляются микрозаймы до 5 млн рублей по льготной процентной ставке от 1 % до 6 % годовых, поручительства по минимальной ставке вознаграждения – 0,5 % годовых.

Кроме того, в целях обеспечения трудоустройства участников СВО для субъектов МСП, создавших рабочие места для указанной категории, предусмотрена возможность получения статуса «социальное предприятие»8 Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». , что позволит получать таким предприятиям меры поддержки на региональном уровне в виде пониженных налоговых ставок, грантовой поддержки, компенсацию понесенных затрат при ведении предпринимательской деятельности.

Бюджетная система

Таблица 18 Основные параметры консолидированного бюджета автономного округа

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Доходы консолидированного бюджета автономного округа (без учета доходов территориальных внебюджетных фондов), млрд рублей	298,0	302,4
Структура доходной части консолидированного бюджета автономного округа, %:	100,0	100,0
налоговые доходы в процентах от общей суммы доходов бюджета	82,7	82,4
неналоговых доходов в процентах от общей суммы доходов бюджета	3,3	3,9
безвозмездных поступлений в процентах от общей суммы доходов бюджета	14,0	13,7
Расходы консолидированного бюджета автономного округа (без учета доходов территориальных внебюджетных фондов), млрд рублей, из них направлено:	272,7	318,5
Дефицит (-), профицит (+), млрд рублей	25,2	-16,1

Доходы консолидированного бюджета автономного округа увеличились на 1,5 %, расходы увеличились на 16,8 %, консолидированный бюджет исполнен с дефицитом в сумме «-» 16,1 млрд рублей.

Уровень жизни населения

Таблица 19 Показатели уровня жизни населения

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Среднедушевые денежные доходы населения в месяц, рублей	79 730,0	88 340,0
Реальные денежные доходы населения, %	106,5	103,5
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата 1 работника, рублей	119 519,3	131 739,0
Реальная начисленная заработная плата 1 работника, в процентах к предыдущему году	106,4	101,6
Средний размер дохода пенсионера, рублей	30 952,6	34 567,2
Реальный размер дохода пенсионера, %	100,6	103,1

Рынок труда

Таблица 20 Показатели занятости населения

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Уровень зарегистрированной безработицы (на конец периода), %	0,20	0,19
Уровень безработицы по МОТ, %	1,2	1,0
Среднесписочная численность работников, тыс. человек	734,5	725,6
Численность граждан, обратившихся в органы службы занятости населения автономного округа за содействием в поиске подходящей работы, человек	14 458	13 506
Численность безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости населения (на конец периода), человек	1 867	1 803
Количество трудоустроенных инвалидов, человек	426	504
Количество поданных работодателями вакансий, единиц	76 827	106 685

Потребность в работниках, заявленная работодателями в органы службы занятости на 1 октября 2025 года, составила 18 583 свободных рабочих места (на 1 октября 2024 года – 19 952 вакансии).

Коэффициент напряженности на 1 октября 2025 года составляет 0,16 незанятых граждан/на 1 вакансию (на 1 октября 2024 года – 0,16).

Потребительский рынок

Таблица 21 Показатели потребительского рынка

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Оборот розничной торговли, млрд рублей	465,6	479,6
Индекс физического объема оборота розничной торговли, %	109,0	96,0

В структуре покупок югорчан традиционно преобладают непродовольственные товары – 51,8 % удельного веса, продовольствие – 48,2 %. Оборот непродовольственной группы товаров составил 248,6 млрд рублей (январь-сентябрь 2024 года – 244,7 млрд рублей). Продовольственных товаров реализовано на сумму 231,0 млрд рублей (январь-сентябрь 2024 года – 220,9 млрд рублей).

Оборот розничной торговли автономного округа на 99,2 % торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, 0,8 % – на розничных рынках и ярмарках.

Таблица 22 Структура индекса потребительских цен в сентябре 2025 года

Показатели	Российская Федерация	Автономный округ

2024	2025	2024	2025
Все товары и платные услуги	105,8	104,3	104,2	102,6
Продовольственные товары	104,5	103,0	103,4	102,1
Непродовольственные товары	104,0	101,8	104,4	100,2
Платные услуги	109,6	109,2	104,9	106,5

Здравоохранение

Таблица 23 Показатели развития отрасли

Показатели	Январь-сентябрь

2024	2025
Количество государственных организаций, подведомственных Департаменту здравоохранения автономного округа, единиц	91	91
Численность работающих в сфере «Здравоохранение», человек	48 947	50 048
Коэффициент совместительства, число занятых должностей, приходящихся на 1 работника	1,17	1,17
Численность врачей всего, человек	8 570	8 773
Численность среднего медицинского персонала, человек	21 615	22 037
Введено в эксплуатацию объектов здравоохранения, единиц	1	3
Количество человек, прошедших диспансеризацию	298 350	418 969
Количество человек, прошедших профилактические медицинские осмотры	90 692	88 317
Количество организаций, оказывающих высокотехнологическую помощь	16	16
Численность населения, получивших высокотехнологическую помощь (далее – ВМП), всего, человек, из них	14 469	15 747
в медицинских организациях автономного округа, человек	11 951	13 166
в федеральных медицинских центрах, человек	2 518	2 581

В рамках углубленной диспансеризации за январь-сентябрь 2025 года осмотрено – 23 787 человек (82,1 % от плана), за январь-сентябрь 2024 года – 69 481 человек (84,1 % от плана).

Диспансеризацию, направленную на оценку репродуктивного здоровья, прошли 174 246 человек (75 % от плана), в том числе мужчин – 62 728 человек, женщин – 111 518 человек.

В рамках оказания высокотехнологичной медицинской помощи (далее – ВМП):

врачами-специалистами ВМП оказана 15 747 пациентам (план на 2025 год – 16059 случаев), из них: 13 166 пациент получил ВМП в медицинских организациях автономного округа, 2 581 пациент получил ВМП в федеральных высокотехнологичных медицинских центрах.

В рамках работы Контакт-центра за январь-сентябрь 2025 года:

поступило 70 117 обращений от граждан автономного округа по вопросам оказания доступности и качества медицинской помощи, лекарственного обеспечения, охраны здоровья, обезболивания и т.д.

(за январь-сентябрь 2024 года – 79 144 обращения); поступило 55 121 обращение по вопросам записи на прием к врачу (за январь-сентябрь 2024 года – 60 794), из них сотрудники Контакт-центра записали на прием к врачу 23 943 человека (за январь-сентябрь 2024 года – 27 043 человека).

На официальном интернет-сайте системы здравоохранения автономного округа – www.dzhmao.ru зафиксировано 1 558,3 тыс. посещений (в январе-сентябре 2024 года – 1 690,7 тыс. посещений). В новостном разделе в январе-сентябре 2025 года опубликовано 2 108 новостей (за январь-сентябрь 2024 года – 1 872).

ХМАО-Югра занимает лидирующие позиции субъектов РФ по объему промышленного производства, производству электроэнергии, добыче нефти и газа, объему инвестиций в основной капитал, на душу населения. Среди субъектов Российской Федерации автономный округ занимает 3-е место по объему инвестиций в основной капитал. В 2024 году объем инвестиций в Югре составил 1720,9 млрд рублей.

Федеральным законом от 23 марта 2024 года № 56-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.1 Федерального закона «Об Особой экономической зоне в Магаданской области и на территориях Южно-Курильского, Курильского и Северо-Курильского городских округов Сахалинской области» и статью 2 Федерального закона «О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации» муниципальные образования Белоярский муниципальный район и Березовский муниципальный район автономного округа включены в состав сухопутных территорий Арктической зоны Российской Федерации.

В целях привлечения резидентов Арктической зоны Российской Федерации законами автономного округа от 28 ноября 2024 года № 84-оз «О налоге на прибыль организаций, подлежащем зачислению в бюджет Ханты-Мансийского автономного округа – Югры», от 28 ноября 2024 года № 85-оз «О внесении изменений в отдельные законы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры» установлены налоговые преференции по налогу на прибыль организаций, налогу на имущество организаций, упрощенной системе налогообложения (изменения вступили в силу с 1 января 2025 года).

В результате проделанной работы по состоянию на 28 декабря 2024 года в автономном округе зарегистрировано 4 резидента Арктической зоны: ООО «Белоярскнефтесервис», ООО «Специализированный застройщик Дивес Девелопмент», ООО «Северов», ООО «Группа компаний Арктика» и 1 резидент особой экономической зоны «Нягань» ООО «ЮЛХ-Мебель».

С 2024 по 2028 годы 5 резидентами планируются инвестиции на общую сумму 8 708,7 млн рублей, создание 464 новых рабочих мест.

Показатели инвестиционной деятельности

Таблица 24 Показатели инвестиционной деятельности

Показатель	2022	2023	2024
Инвестиции в основной капитал, млрд рублей	1328,0	1552,3	1720,9
Индекс физического объема инвестиций, % :
Автономный округ	110,2	107,4	103,8
РФ	106,7	109,8	107,4
Инвестиции на душу населения, тыс. рублей :
Автономный округ	771,2	889,6	972,0
РФ	193,7	232,7	270,5

Югра входит в лидеры субъектов Российской Федерации, наиболее обеспеченных лесосырьевыми ресурсами. Лесистость округа составляет 54 %.

Лесопромышленную деятельность в регионе осуществляют 82 организации и 162 индивидуальных предпринимателя.

Крупнейшими лесопромышленными предприятиями региона за 2024 год произведено 274,5 тыс. куб. м пиломатериалов, 262,0 тыс. куб. м древесностружечных плит, 44,0 тыс. куб. м бруса ЛВЛ, сухого шпона.

Объем отгруженных товаров деревообрабатывающей продукции в стоимостном выражении за 2024 год составил 13,1 млрд рублей, из которых 70 % поставлено на экспорт в Китай, Казахстан, Узбекистан, Азербайджан.

Таблица 25 Показатели объемов отгрузки несырьевой неэнергетической продукции на экспорт крупными организациями обрабатывающего производства

Вид продукции	ед. изм.	2022	2023	2024
АО «Югорский лесопромышленный холдинг»
Пиломатериалы	тыс. куб. м	139,0	152,7	144,5
Брус ЛВЛ, шпон сухой	тыс. куб. м	23,1	8,6	35,6
Плита древесностружечн ая (ДСП) и ламинированная ДСП	тыс. куб. м	62,2	57,9	50,3
ООО «Лесопромышленный комбинат «Хольц»
Пиломатериалы	тыс. куб. м	35,3	36,5	38,2
ООО «Лесопромышленный комбинат «Самза»
Пиломатериалы	тыс. куб. м	0,29	х	1,7
ООО «Сургутмебель»
Доска обрезная	тыс. куб. м	3,0	4,0	2,8
ООО «ЛПК «Аслан»
Пиломатериалы хвойных пород	тыс. куб. м	12,5	10,1	13,9
Бревно оцилиндрованное	тыс. куб. м	2,7	6,7	1,3

В целях развития обрабатывающей промышленности региона в 2024 году при поддержке Правительства автономного округа осуществлен запуск:

производства полимерных низкофрикционных центраторов, используемых

в строительстве нефтегазовых скважин (г. Когалым); новой производственной линии по нанесению покрытий на насосно-

компрессорные трубы (г. Сургут); производства гуаровой камеди (Нижневартовский муниципальный район).

В рамках реализации проектов создано 74 новых рабочих места.

Креативные индустрии

В связи с принятием Федерального закона от 8 августа 2024 года № 330-ФЗ «О развитии креативных (творческих) индустрий в Российской Федерации» в автономном округе принят Закон автономного округа от 24 декабря 2024 года № 113-оз «О регулировании отдельных вопросов в сфере креативных (творческих) индустрий в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре», который уточняет меры поддержки в сфере креативных индустрий.

Приоритеты развития креативных индустрий определены в Концепции развития креативных индустрий в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства автономного округа от 14 апреля 2023 года № 192-рп.

Созданный на базе Фонда поддержки предпринимательства Югры «Мой бизнес» Центр инновационно-технологического и креативного предпринимательства наделен функциями опорной организации по развитию креативных индустрий в автономном округе и реализует внедрение регионального стандарта развития креативных индустрий, разработанного АНО «Агентство стратегических инициатив». Центр оказывает маркетинговые услуги и осуществляет информационно-консультационную поддержку для креативных предпринимателей.

В 2024 году действующим субъектам креативных индустрий и планирующим начать свою деятельность в сфере креативных индустрий оказано более 2470 услуг, направленных на получение знаний по ведению креативного бизнеса, обмен опытом и создание коллабораций между представителями креативного сообщества в форме креативных свопов, мастер-классов, курсов повышения квалификации, тренингов, отраслевых ярмарок, маркетинговых услуг и иных формах.

Для создания благоприятных условий развития креативных индустрий, генерации и реализации новых проектов в автономном округе функционирует сеть объектов инфраструктуры, оснащенных современным оборудованием и техникой: 3 школы креативных индустрий, 2 IT-коворкинга, 5 арт-резиденций, 1 колледж креативных индустрий, 6 центров молодежного инновационного творчества.

В декабре 2025 г. по сравнению с ноябрем 2025 г. индекс потребительских цен составил 100,32%, по сравнению с декабрем 2024 г. – 105,59% (в декабре 2024 г. – 101,32%, по сравнению с декабрем 2023 г. – 109,52%).

В декабре изменение цен на плодоовощную продукцию в среднем составило +1,6%, в том числе на огурцы +22,7%, лук репчатый и картофель +3,9%, виноград +2,8%, зелень свежую +2,1%, яблоки +1,6%, капусту белокочанную +1,2%, морковь +1,1%. Снизились цены: на помидоры и апельсины (-6,4%), лимоны (-4,6%), перец сладкий (-4,0%), чеснок (-1,1%), свеклу столовую и бананы (-0,4%).

Индексы потребительских цен

Таблица 26 Индексы потребительских цен в процентах

Показатель	Декабрь 2025 г. к	2025 г. к 2024 г.	Справочно

декабрь 2024 г. к	2024 г. к 2023 г.

ноябрю 2025 г.	декабрю 2024 г.

ноябрю 2024 г.	декабрю 2023 г.

Индекс потребительских цен	100,32	105,59	108,69	101,32	109,52	108,45
в том числе на:
товары	100,39	104,21	107,62	101,77	108,73	107,85
продовольственные товары*	100,43	105,24	110,31	102,60	111,05	109,18
продовольственные товары без плодо- овощной продукции	100,28	107,39	110,48	101,67	109,53	108,18
плодоовощная продукция	101,56	91,20	109,04	109,09	122,09	116,37
непродовольственные товары	100,34	102,99	104,55	100,81	106,12	106,38
услуги	100,15	109,30	111,54	100,20	111,52	109,97
Базовый индекс потребительских цен	100,37	105,44	108,15	101,02	108,93	108,25
* Включая алкогольные напитки.

Рисунок 10 Индекс потребительских цен на конец месяца

Среди регионов УрФО лидерами по объёму жилищных кредитов часто называют Свердловскую область, Тюменскую область, а также Ханты-Мансийский автономный округ — Югра.

Рисунок 11 10 лидирующих субъектов Российской Федерации по коэффициенту рождаемости в 2023 году

Среди городов автономного округа самый высокий коэффициент рождаемости отмечается в городе Сургуте (13,6 на 1000 населения), наименьшая его величина – в городе Мегионе (7,3 на 1000 населения). Среди муниципальных районов наибольший коэффициент рождаемости зафиксирован в Сургутском районе (11,9 на 1000 населения), наименьший – в Нефтеюганском районе (6,6 на 1000 населения).

Суммарный коэффициент рождаемости в Югре в 2023 году составил 1,66 (число рожденных детей в расчете на 1 женщину фертильного возраста), что на 0,01 ниже, чем в 2022 году (1,67).

По состоянию на 1 января 2024 года Ханты-Мансийский автономный округ – Югра среди субъектов Уральского федерального округа по коэффициенту смертности занимает второе место (2022 год – 2 место) с показателем 6,2 промилле на 1000 населения (первое место – Ямало-Ненецкий автономный округ с показателем 5,5 промилле, третье место – Тюменская область (без автономных округов) – 9,9 промилле; четвертое место – Челябинская область – 12,8 промилле, пятое место – Свердловская область – 13,3 промилле, шестое место – Курганская область – 16,4 промилле).

Рисунок 12 Миграция населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, человек

Уровень безработицы по методологии Международной организации труда за октябрь-декабрь 2025 года в Югре составил 2,1%, что на 1,1 п.п. меньше, чем в соответствующем периоде 2024 года (3,2%), а также ниже среднероссийского (4,3%) и по Уральскому федеральному округу (3,6%). По уровню общей безработицы среди субъектов Российской Федерации Югра стабильно занимает 2-е место после ЯНАО.

На конец декабря 2025 года, по информации государственных учреждений службы занятости населения, численность незанятых трудовой деятельностью граждан в автономном округе относительно начала года снизилась в 5 раз и составила 6,1 тыс. человек, из них безработные 4,5 тыс. человек.

Югра по-прежнему входит в число субъектов Российской Федерации с наименьшим уровнем зарегистрированной безработицы: на конец декабря 2025 года показатель составил 0,49 % (в среднем по России – 1,0%). Средняя продолжительность периода регистрируемой безработицы в Югре на конец 2025 года – 3,8 месяца (на конец 2024 года – 5,4 месяца).

2.1.4 Информация об экологической ситуации в Ханты-Мансийском автономном округе – Югра

Состояние воздушного бассейна Югры определяется выбросами загрязняющих веществ от объектов нефтегазодобывающего комплекса (факелов для сжигания попутного нефтяного газа, газотурбинных и газопоршневых станций, труб печей), расположенных на лицензионных участках недр за пределами населенных пунктов. На долю указанных источников приходится 89,7 % от общего объема выбросов стационарными источниками.

За последние 10 лет объемы выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух сокращены на 49,2 %, что является результатом эффективной реализации предприятиями программ по повышению уровня утилизации попутного нефтяного газа в рамках Соглашений о сотрудничестве.

В населенных пунктах выбрасывается всего 10,3 % от выбросов стационарных источников в автономном округе. Результаты экологического мониторинга за пятилетний период фиксируют стабильно низкий уровень загрязнения атмосферного воздуха в населенных пунктах.

За три квартала 2025 года на стационарных постах наблюдений за загрязнением атмосферного воздуха в 7 населенных пунктах Югры (Ханты-Мансийск, Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, Радужный, Белоярский, Березовый) превышений допустимых максимально-разовых концентраций не зафиксировано.

В целях предотвращения роста загрязнения воздуха в населенных пунктах Природнадзор Югры в рамках возложенных полномочий осуществляет согласование мероприятий по уменьшению выбросов вредных веществ от стационарных источников предприятий в период неблагоприятных метеорологических условий. В 2025 году согласовано 48 таких мероприятий, что позволило избежать случаев высокого загрязнения в периоды НМУ.

Поверхностные воды

Качество поверхностных вод автономного округа по результатам наблюдений остается стабильным.

Состояние водных объектов автономного округа определяется природными факторами, воздействием нефтегазодобывающего комплекса и жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Природно-климатическими условиями региона обусловлено постоянное повышенное содержание соединений железа, марганца, меди и цинка, что является естественной особенностью водотоков. Высокие концентрации (50 ПДК и более) соединений металлов отмечаются в период закрытого русла (зимняя межень), когда достигаются наиболее низкие уровни воды в реках.

Результаты локального мониторинга в границах лицензионных участков свидетельствуют о снижении негативного воздействия нефтегазодобывающего комплекса. Средние концентрации нефтепродуктов в водотоках, протекающих по районам нефтепромыслов, составляют 0,4-0,7 предельно допустимых концентраций (ПДК), а среднее содержание хлоридов составляет лишь сотые доли ПДК.

За три квартала по данным территориальной системы наблюдений за состоянием поверхностных вод зафиксировано 4 случая высокого и 18 случаев экстремально высокого содержания в крупных реках Югры марганца и растворенного кислорода. Все зафиксированные случаи наблюдались в период закрытого русла с января по апрель 2025 года. Данная ситуация является типичной для рек автономного округа, наблюдается ежегодно и связана с низким уровнем воды (зимняя межень), отсутствием поступления кислорода в поверхностную воду из атмосферного воздуха и замедлением окислительно-восстановительных химических реакций.

Земельные ресурсы

В соответствии с требованиями постановления Правительства автономного округа от 08.12.2022 г. № 660-п «О мерах по реализации государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Воспроизводство и использование природных ресурсов» Природнадзор Югры осуществляет ведение Реестра загрязненных нефтью, нефтепродуктами, подтоварной водой территорий и водных объектов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – Реестр). В Реестр на 01.10.2025 внесено 11 205 загрязненных участков площадью 2 215,4 га. (сокращение количества участков по сравнению с 2021 годом на 5,2% за счет активной рекультивации). Загрязнение земель, в большей степени, происходит в результате аварийных разливов нефти, нефтепродуктов.

По информации о состоянии аварийности на нефтепромысловых трубопроводах Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, поступившей в Природнадзор Югры от нефтяных компаний за 9 месяцев 2025 года, на территории автономного округа произошло 687 аварийных отказов (инцидента), площадь загрязнения составила 63,2 га, в том числе:

- на нефтепроводах – 445 (площадь загрязнения 34,6 га);

- на водоводах – 225 (площадь загрязнения 27,9 га);

- на газопроводах – 17 (площадь загрязнения 0,7 га).

Для сравнения за 9 месяцев 2024 года, на территории автономного округа произошло 756 аварийных отказа (инцидента), площадь загрязнения составила 71,5 га. Таким образом, отмечается устойчивая тенденция снижения аварийности (сокращение на 9,1% к аналогичному периоду прошлого года) за счет внедрения систем предиктивной аналитики и обновления трубопроводного парка.

Меры обеспечения экологической безопасности на территории Югры в рамках обновлённого национального проекта «Экологическое благополучие»

В соответствии с Указом Президента РФ от 07.05.2018 № 204 региональный портфель проектов «Экология» полностью выполнен в 2024 году. С 2025 года реализуется новый шестилетний план в рамках обновлённого национального проекта «Экологическое благополучие» до 2030 года («Экономика замкнутого цикла», «Генеральная уборка», «Чистый воздух», «Сохранение биологического разнообразия и развития экологического туризма», «Вода России»).

Цель проекта — сохранение и восстановление окружающей среды для улучшения экологического благополучия. Работа идёт по нескольким направлениям:

создание инфраструктуры для сортировки и переработки отходов;

ликвидация свалок и расчистка водоёмов;

сохранение лесов;

снижение выбросов в атмосферу;

развитие экологического туризма и сбережение биологического разнообразия.

Региональный проект «Экономика замкнутого цикла»

Федеральный проект «Экономика замкнутого цикла» направлен на достижение национальной цели «Экологическое благополучие», определенной Указом Президента Российской Федерации В.В. Путина № 309 от 07.05.2024 г.

С целью достижения «Формирования экономики замкнутого цикла, обеспечивающей к 2030 году сортировку 100 % объема ежегодно образуемых твердых коммунальных отходов, захоронение не более 50 % таких отходов, вовлечение в хозяйственный оборот не менее 25 % отходов производства и потребления в качестве вторичных ресурсов и сырья»:

сортировать 100% объёма ежегодно образующихся твёрдых коммунальных отходов (ТКО);

направлять на захоронение не более 50% таких отходов;

вовлекать в хозяйственный оборот как вторичные ресурсы и сырьё не менее 25% отходов производства и потребления.

К 2030 году обеспечено:

снижение доли захораниваемых твердых коммунальных отходов в общей массе образованных твердых коммунальных отходов;

увеличение доли обрабатываемых твердых коммунальных отходов в общей массе образованных твердых коммунальных отходов до 100 %;

ввод в эксплуатацию полигонов твердых коммунальных отходов для городов и поселений Нижневартовского, Октябрьского, Ханты-Мансийского, Сургутского муниципальных районов.

Создание промышленного комплекса по производству дизельного топлива путем переработки вторичного сырья с объемом выпуска готовой продукции: дизельное топливо 1 850,0 тонн/год, пеллеты до 365,0 тонн/год.

Региональный проект «Генеральная уборка»

Федеральным проектом «Генеральная уборка» до автономного округа доведены следующие задачи: ликвидировать объекты, которые годами загрязняли природу и создавали угрозу для экологии и здоровья людей. Речь идёт об объектах накопленного вреда окружающей среде (ОНВОС), старых, выведенных из эксплуатации полигонах и несанкционированных свалках.

В рамках проекта будут ликвидированы объекты общей площадью 57 гектаров. Работы запланированы в нескольких территориях: городской округ Сургут, а также Белоярский, Октябрьский, Кондинский и Советский муниципальные районы.

Согласно распоряжению Росприроднадзора от 01.07.2024 № 28-р Росприроднадзором за 2025 г. по 125 ОНВОС, в отношении которых Росприроднадзором проведены обследование и оценка на состояние окружающей среды.

Региональный проект «Чистый воздух»

Росприроднадзором в рамках федерального проекта «Чистый воздух», в период 2025 – 2026 гг., планируется реализация мероприятия (результата) «Приобретено лабораторное оборудование и специализированная техника для проведения контрольных (надзорных) мероприятий на территории новых городов участников федерального проекта», в рамках которого планируется осуществление внедрения механизма оперативного отраслевого надзора за счет обновления (приобретения) парка специализированной техники, автоматизации и модернизации лабораторной базы подведомственных учреждений Росприроднадзора, а также повышения оснащенности территориальных органов Росприроднадзора с целью создания условий для усиления федерального государственного экологического надзора на территории городских поселений и городских округов с высоким и очень высоким загрязнением атмосферного воздуха, дополнительно относящихся к территориям эксперимента по квотированию выбросов загрязняющих веществ (за исключением радиоактивных веществ) в атмосферный воздух на основе сводных расчетов загрязнения атмосферного воздуха, городов-участников федерального проекта «Чистый воздух».

Региональный проект «Сохранение биологического разнообразия и развитие экологического туризма»

Реализация проекта предусматривает на особо охраняемых природных территориях регионального значения обустраивают туристические маршруты и экологические тропы. Цель — не только дать людям возможность познакомиться с уникальной природой округа, но и увеличить туристический поток (планируется рост не менее чем на 900 человек). В качестве примеров можно привести обустройство троп в заказнике «Сорумский» (Белоярский район) и на территории памятника природы «Луговские мамонты» (Ханты-Мансийский район).

Сотрудниками бюджетных учреждений особо охраняемых природных территорий регионального значения проводятся мероприятия по экологическому просвещению населения, созданию условий для регулируемого туризма и отдыха на особо охраняемых природных территориях (далее – ООПТ). В рамках ежегодного исполнения государственного задания на выполнение работы за 2025 год по экологическому просвещению населения показатель объема работ составил 21 500 человек. Всего осуществлено мероприятий в области организации и развития регулируемого туризма и отдыха на ООПТ – 300 ед. Экологическое просвещение населения, в том числе ознакомление с заповедными территориями Югры, проведено в виде многообразных уроков, лекций, бесед, выставок, конкурсов, работы со средствами массовой информации, мероприятий по посещению ООПТ в различных форматах (экскурсий, туров, походов, в формате онлайн экскурсий).

Региональный проект «Вода России»

Реализация проекта предусматривает проведение мероприятий по очистке берегов водных объектов от бытового мусора и древесного хлама с привлечением волонтерского движения автономного округа.

Росприроднадзором в рамках федерального проекта «Вода России», начиная с 2025 года, планируется реализация мероприятия (результата) «Проведена оценка нормативной очистки сточных вод на объектах негативного воздействия на окружающую среду».

В ХМАО в 2026 году запланировали около 480 мероприятий. Их цель — убрать мусор на береговой линии протяжённостью примерно 595 км. Ожидается, что в акциях поучаствуют порядка 61 тысячи человек.

В области реализации программ автономного округа в сфере охраны окружающей среды

В целях снижения негативного воздействия на окружающую среду в автономном округе реализуется государственная программа Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Экологическая безопасность» (далее – государственная программа).

Общий объём финансирования программы на период 2025 - 2030 гг. составляет 120 469 508,1 тыс. рублей. из них за 3 квартала текущего года профинансировано 5 244 419,2 тыс. руб. (26 % от запланированного плана).

Информация о реализации государственной программы размещена на официальном сайте Природнадзора Югры www.prirodnadzor.admhmao.ru в разделе «Программы в области охраны окружающей среды».

Государственной программой предусмотрена реализация 4 региональных проектов портфеля проектов «Экология»: «Чистая страна», «Сохранение биологического разнообразия и развитие экологического туризма», «Комплексная система обращения с твёрдыми коммунальными отходами», «Сохранение уникальных водных объектов».

В рамках государственной программы проводится комплексная биолого-географической экспедиция территории государственного природного комплексного заказника регионального значения «Местыгъеганский» Нижневартовского района. В настоящее время проводятся анализ и систематизация архивных материалов по редким и исчезающим видам растений и животных по территории района исследования, о состоянии биоразнообразия и изменении условий обитания (произрастания), существующих методических рекомендаций по проведению экологического мониторинга.

Также проводится работа по определению местоположения береговых линий (границ водных объектов) в границах муниципальных образований: Урай, г.п.Агириш, с.п.Ларьяк, с.п.Приполярный, с.п.Полноват, с.п. Цингалы.

Организованы исследования дна, берегов, состояния и режима использования водоохранных зон и изменений морфометрических особенностей водных объектов или их частей в пределах реки Иртыш в районе берегоукрепительного сооружения г. Ханты-Мансийска.

Реализуется план мероприятий («дорожная карта») по внедрению концепции ZERO WASTE («ноль отходов») в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре. В рамках которого в целях популяризации концепции в рамках экологического воспитания и формирования экологической культуры населения:

раздельный сбор отходов внедрён во всех городских округах (охват населения 89 %);

количество переданных на переработку вторичных ресурсов (стекло, пластик, алюминий, макулатура) выросло на 73 % к уровню 2021 г.;

проведён V Югорский плоггинг-забег с участием 3 200 человек.

В области природопользования

В сфере охраны атмосферного воздуха

В целях предотвращения опасного роста загрязнения атмосферного воздуха в населенных пунктах Природнадзор Югры в рамках возложенных полномочий осуществляет согласование мероприятий по уменьшению выбросов загрязняющих веществ в период неблагоприятных метеорологических условий от стационарных источников выбросов, предоставляемых предприятиями. С 2021 по 2026 год согласовано 282 мероприятия по уменьшению выбросов в периоды НМУ (всего с 2016 г. – 1044). В результате проведения указанных мероприятий случаи высокого и очень высокого загрязнения атмосферного воздуха населенных пунктов автономного округа в периоды неблагоприятных метеорологических условий не зафиксированы.

В области обращения с отходами производства и потребления

Природнадзор Югры в рамках реализации постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29.11.2007 № 294–п «О Порядке ведения регионального кадастра отходов» осуществляет ведение регионального кадастра отходов (далее – РКО). Данные РКО позволяют проводить анализ образования и обращения с отходами производства и потребления на территории автономного округа.

В автономном округе в 2025 году было образовано 7 120 тыс. т. отходов производства и потребления, утилизировано и обезврежено – 6 305 тыс. т.

По данным РКО на 01.01.2026 г. на территории автономного округа числилось 48 полигонов для размещения отходов производства и потребления, из них:

– 31 полигонов для размещения твердых коммунальных отходов (ТКО), в том числе: 30 – действующих, 1 – законсервированный, временно не эксплуатируемый;

– 10 полигонов для размещения промышленных отходов (ПО), в том числе: 9 - действующих, 1 - законсервированный, временно не эксплуатируемый;

– 7 действующий смешанный полигон для размещения твердых коммунальных и производственных отходов (ТКО и ПО), в том числе: 6 - действующих,
1 - выведенный из эксплуатации, не ликвидированный.

При этом 42 полигона для размещения отходов производства и потребления эксплуатируют муниципальные предприятия, либо сторонние организации по договору аренды; 34 полигона находятся на балансе нефтегазовых компаний.

На 01.01.2025 г. в РКО числилось 20 мест складирования отходов (5 действующих, 15 выведенных не ликвидированных), а также 30 действующих площадок временного накопления отходов.

По данным РКО в 2024 году предприятиями использовались 224 промышленных объекта для обработки, утилизации и обезвреживания отходов производства и потребления. Из них: 7 объектов – по обработке отходов производства и потребления (сортировка, очистка, прессование, измельчение, гранулирование), 9 объектов – по утилизации (использованию), 76 объектов – по обезвреживанию и утилизации и 96 объектов – по обезвреживанию отходов производства и потребления.

По данным РКО в 2024 году на территории автономного округа было ликвидировано 10 и образовано 14 шламовых амбара. По состоянию на 01.01.2025 г. не ликвидированными числятся 37 объектов размещения отходов (шламовых амбаров) у 5 предприятий.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 24 июня 1998 года № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», в полномочия Природнадзора Югры входит также прием и проверка технических отчетов по обращению с отходами (юридические лица и индивидуальные предприниматели (за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства), в процессе хозяйственной и (или) иной деятельности которых образуются отходы на объектах, подлежащих региональному государственному экологическому надзору). За 3 квартала 2025 года было принято и проверено 127 технических отчетов.

За 9 месяцев 2025 года Природнадзором Югры выявлено 153 места несанкционированного складирования отходов, из них:

147 – на землях населенных пунктов;

6 – на землях лесного фонда.

Общая площадь захламления территории составила 15,3 га.

В отношении установленных лиц, допустивших сброс отходов на территории лесного фонда, применяются меры административного воздействия. За 9 месяцев 2025 года вынесено 47 постановлений о назначении административного наказания на общую сумму 4,3 млн. рублей.

В случаях, когда не удается выявить лиц, допустивших захламление территории лесного фонда, материалы направляются в Департамент недропользования и природных ресурсов автономного округа для организации и проведения мероприятий по ликвидации захламлений отходами в рамках реализации полномочий по обеспечению санитарного состояния территории лесного фонда.

Сведения и материалы о захламлении отходами территорий, не относящихся к землям лесного фонда, направляются в органы местного самоуправления для организации и проведения мероприятий в рамках муниципального земельного контроля, контроля правил благоустройства, соблюдения договорных (арендных) обязательств, принятия к нарушителям или землепользователям мер понуждения к ликвидации захламлений, а в случае невозможности установления таких лиц, для организации мероприятий по ликвидации захламлений отходами при осуществлении полномочий по обеспечению санитарного состояния территорий муниципальных образований.

В случаях, если органы местного самоуправления не принимают меры, направленные на ликвидацию захламлений территории, Природнадзор Югры направляет материалы в органы прокуратуры для принятия мер прокурорского реагирования и понуждения органов местного самоуправления к исполнению полномочий по решению вопросов местного значения, в том числе для обращения с иском в суд о понуждении органов местного самоуправления организовать ликвидацию свалок.

2.1.5 Анализ рынка земельных участков

Обзор состояния рынка недвижимости (в целом)

Рынок земельных участков может быть сегментирован по ряду критериев и признаков. Сегментирование рынка на основе вида разрешенного использования земельных участков позволяет обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов, а также определить инвестиционную привлекательность земельных участков как объекта для инвестирования.

Согласно Методическим указаниям земельные участки группируются на 14 основных сегментов независимо от категории земель в соответствии с кодами расчета видов использования (Приложение № 1 к Указаниям):

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10 сегмент «Использование лесов»;

11 сегмент «Водные объекты»;

12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

14 сегмент «Иное использование».

Согласно Методическим указаниям анализ проводился в отношении следующих сегментов:

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».

Далее представлена информация о рынке земельных участков региона 13 сегмента, как наиболее развитого, позволяющего провести полный анализ, проанализированы сделки (предложения) на рынке купли-продажи. В ходе анализа решены следующие задачи:

анализ и оценка текущего состояния показателей на рынке земельных участков;

исследованы важнейшие факторы, влияющие на изменение ценовых показателей.

При формировании итоговой выборочной совокупности для анализа рынка земельных участков были исключены объекты, находящиеся на праве аренды, в собственности публично-правового образования (согласно данным кадастровой карты), а также предложения по продаже земельных участков с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости.

Для того чтобы установить фактическое разрешенное использование объектов, БУ «Центр имущественных отношений» учитывались следующие критерии:

1.	Вид разрешенного использования, заявленный продавцом.

2.	Разрешенное использование по документу в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

3.	Сведения о функциональных зонах и параметрах их планируемого развития, определенных генеральным планом соответствующего муниципального образования.

4.	Сведения о сложившейся планировке территории, градостроительном зонировании, а также существующих правилах землепользования и застройки.

5.	Сведения о границах земель различных категорий.

6.	Сведения, представленные органами местного самоуправления и иными уполномоченными органами.

7.	Картографические данные, а также иные сведения, собранные БУ «Центр имущественных отношений» в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки.

Таблица 27Показатели рынка недвижимости

Тип недвижимости	13 сегмент	13 сегмент

Садоводство	ИЖС
Период	2025 г.	2025 г.

I полугодие	II полугодие	I полугодие	II полугодие
Объем предложения по количеству объектов в экспозиции, шт.	13 893	3 823

6 908	6 985	1 984	1 839
в % к предыдущему периоду	1,11%	-7,31%
Объем бюджета предложений, млн. руб.	11 448	8 917

5 784,32	5 663,53	4 599,26	4 317,92
в % к предыдущему периоду	-2,09%	-6,12%
Средний бюджет предложения, млн. руб.	0,83	2,34

0,84	0,81	2,32	2,35
в % к предыдущему периоду	-3,57%	1,29%
Средневзвешенная цена предложения, руб./м2	944	2 849

968	920	2 864	2 833
в % к предыдущему периоду	-4,97%	-1,10%
Объем предложения по площади в экспозиции, м2	14 496 662	3 895 932

6 893 469,63	7 603 192,00	1 967 191,83	1 928 740,00
в % к предыдущему периоду	10,30%	-1,95%
Средняя площадь объекта, м2	1043,2	1020,165

997,90	1088,5	991,53	1048,8
в % к предыдущему периоду	9,08%	5,78%

МОНИТОРИНГ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЙ ЗЕМЕЛЬ 13 СЕГМЕНТА

«САДОВОДСТВО, ОГОРОДНИЧЕСТВО И МАЛОЭТАЖНАЯ ЖИЛАЯ ЗАСТРОЙКА»

МАЛОЭТАЖНАЯ ЖИЛАЯ ЗАСТРОЙКА По итогам 2025 года наиболее активным рынком по продаже земельных участков для ИЖС является рынок г. Ханты-Мансийска, где экспонируемый объем предложений во II полугодии составил 334 объявления. Это обусловлено существенным объемом малоэтажного жилищного строительства. Объем бюджета предложений в г. Ханты-Мансйиске равен 3 165 млн. руб., что составляет 35% от общего бюджета рынка земельных участков под ИЖС в 2025 г. Основная часть, а именно 54 % предлагаемых к покупке земельных участков в г. Ханты-Мансийске, расположена в новом микрорайоне «Восточный», возле протоки Горная – 376 предложений. В 2025 г. диапазон цен земельных участков микрорайона составил 2 875–7 778 руб./м2. В посёлке СУ-967 стоимость немногим уступает уровню цен непосредственно в самом городе, и в среднем составляет 7 548 руб./м2, что также сопоставимо с ценами на земельные участки в поселке ОМК – 7 544 руб./м2. По ул. Гагарина г. Ханты-Мансийска уровень цен колеблется от 2 410 руб./м2 до 8 031 руб./м2, как и в центре города. Во II полугодии 2025 г. наиболее высокий уровень цен показал район «Нагорный» – 26 667 руб./м2. Самыми дорогими районами города Ханты-Мансийска можно считать район «ЦРМ» и район «Нагорный», где средняя стоимость зафиксирована в размере 13 388 руб./м2 и 12 138 руб./м2 соответственно. Следом за столицей региона по объёму предложения в рассматриваемом сегменте следует г. Нижневартовск, где большая часть предложений расположена в частном секторе района «Старый Вартовск». В целом, в г. Нижневартовске прирост цен предложения на рынке земельных участков сегмента «Малоэтажная жилая застройка» по итогам II полугодия 2025 г. составил 10%, относительно данных предшествующего полугодия. По итогам 2025 г. максимальная средняя цена 1 м2 в разрезе городов установилась на уровне 7 838 руб./м2 в г. Сургут, минимальный уровень цен зафиксирован в г. Радужный – 231 руб./м2. Во II полугодии 2025 г. стоимость земельных участков с видом разрешенного использования под ИЖС, расположенных на улицах г. Сургута в районе «Восточный», колебалась от 4 994 руб./м2 до 14 053 руб./м2. Минимальная рыночная цена зафиксированы в Северном жилом микрорайоне – 1 344 руб./м2 , вместе с тем, минимальный уровень цен наблюдается в п. Таежный, где показатель максимальной рыночной стоимости составил 4 897 руб./м2, что почти вдвое ниже среднего уровня цен в прочих микрорайонах города. Достаточно высокий уровень цен земельных участков рассматриваемого сегмента зафиксирован в г. Когалыме, где средневзвешенная стоимость составила 3 811 руб./м2, превысив аналогичный показатель по г. Нефтеюганску, несмотря на существенное различие в численности населения. Таблица 28 Анализ цен в разрезе муниципальных образований Муниципальное образование Минимальная цена, руб./м2 Максимальная цена, руб./м2 Средневзвешенная цена, руб./м2 I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие г. Сургут 4 362 1 344 11 811 11 692 8 190 7 838 г. Ханты-Мансийск 500 889 16 667 26 667 6 522 6 778 г. Нефтеюганск 2 167 2 250 4 728 4 802 4 033 3 530 г. Когалым 1 450 667 8 658 8 114 4 442 3 811 Сургутский р-н 147 87 8 684 7 667 2 658 1 595 г. Пыть-Ях 777 588 2 521 5 706 1 402 1 596 Нефтеюганский р-н 340 53 6 250 4 167 1 663 1 476 г. Нижневартовск 450 552 4 545 12 368 1 404 1 541 г. Нягань 83 600 10 000 12 942 2 401 2 740 г. Лянтор 315 233 2 503 3 125 1 091 1 731 г. Белоярский 1 941 1 667 1 941 1 814 882 1 789 г. Лангепас 293 368 1 500 1 856 1 941 933 г. Урай 67 67 3 219 2 000 1 731 798 г. Мегион 329 247 5 321 4 611 1 114 1 296 г. Югорск 234 234 3 346 7 252 696 1 996 Ханты-Мансийский р-н 367 527 5 040 5 040 1 199 1 865 Нижневартовский р-н 71 36 1 143 2 500 549 449 г. Советский 129 89 1 417 1 524 628 628 Кондинский р-н 333 235 1 250 2 874 372 845 г. Покачи 500 373 1 901 7 778 704 918 Октябрьский р-н 144 102 1 000 1 000 440 384 Березовский р-н 534 600 656 685 595 660 Советский р-н 48 49 370 350 114 203 Белоярский р-н - 247 - 247 - 247 г. Радужный 1 083 231 1 083 231 1 083 231
САДОВОДСТВО, ОГОРОДНИЧЕСТВО В структуре предложенных к продаже объектов для ведения гражданами садоводства и огородничества во II полугодии 2025 г. 21% предложения приходится на земельные участки, расположенные в г. Сургуте. Диапазон стоимостей земельных участков г. Сургута, в разрезе СОТ достаточно широкий, от 283 до 6 990 руб./м2 в I полугодии, и 268 – 6 667 руб./м2 во II полугодии. Наименьшее значение стоимости соответствует наиболее удаленным от города участкам, а наибольшее соответствует садовым объединениям, расположенным в районе аэропорта. В городском округе г. Ханты-Мансийска, садовые товарищества расположены в одном направлении: вдоль протоки Ходовая и дороги «Северный широтный коридор», что позволяет вывести корректную зависимость стоимости земельного участка от близости к городу. Из приведенных ниже данных видно, что земельные участки с большей стоимостью расположены на удаленности до 10 км. от города. Максимальная стоимость наблюдается у объектов, расположенных в СОТ в районе поселка Учхоз, где основная застройка земельных участков представлена жилыми домами для круглогодичного проживания, и средневзвешенная стоимость во II полугодии 2025 г. составляет 7 326 руб./м2. Таблица 29 Зависимость цены от расстояния до г. Ханты-Мансийска Расстояние от г. Ханты-Мансийска Количество предложений в СОТ г. Ханты-Мансийска Средневзвешенная цена в СОТ г. Ханты-Мансийска, руб./м2 I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие до 10 км 31 26 4 909 4 012 10-15 км 140 166 1 534 1 362 15-20 км 218 311 795 838 В Ханты-Мансийском районе садовые товарищества расположены в нескольких направлениях относительно г. Ханты-Мансийска: на восток от города, где принцип ценообразования в зависимости от удаленности объекта от города действует, в направлении на запад и юг относительно города, где действует иные правила. Так, в направлении запада от г. Ханты-Мансийска в ДНТ «Черемхи», представлены к продаже наиболее дорогие земельные участки, стоимость на которые установилась в районе 4 000 руб./м2, стоимость же земельных участков в ДНТ «Березовка», расположенных ближе к городу, нежели ДНТ «Черемхи», не превышает в среднем 3 000 руб./м2. Такая быть может не логичная на первый взгляд закономерность, объясняется наличием инфраструктуры в ДНТ «Черемхи», где есть все условия для строительства жилого дома: электро- и газоснабжение, видеонаблюдение, а также дороги, которые чистят в зимний период времени, что не ограничивает доступ к земельному участку. ДНТ «Иртыш» расположено на заливных лугах, как следствие, большинство участков нуждается в отсыпке, при этом ДНТ не имеет подъездных путей и проездов, что в связи с удаленностью от трассы (700 м) и большой территорией общего пользования, делает его не привлекательным для потенциальных владельцев. Невзирая на расстояние до г. Ханты-Мансийска в 12 км., средневзвешенная цена экспонируемых объектов в ДНТ «Иртыш» в I полгудии составила – 1 000 руб./м2,во II полугодии – 680 руб./м2. Стоимости земельных участков, расположенных в СОТ дальше относительно ДНТ «Иртыш» на запад, находятся в диапазоне 230 – 1 600 руб./м2. В г. Когалым, лидерами по объему предложения и стоимости земельных участков под садоводство и огородничество являются объекты, расположенные в СОТ, которые находятся вдоль ул. Южная. Максимальная средневзвешенная стоимость 1 м2 во II полугодии 2025 г., установилась у земельных участков, расположенных в СОТ «ТСН СНТ Строитель» - 2 261 руб./м2. В г. Нижневартовске стоимость земельных участков в СОТ, образованных вдоль дороги «Северный широтный коридор» разделилась на две противоположные категории – садовые объединения, расположенные в направлении г. Мегиона, с минимальной стоимостью в городском округе, которая в среднем не превышает 300 руб./м2, и СОТ, расположенные в направлении пгт. Излучинск, где одни из наиболее высоких средних удельных показателей рыночной стоимости - 1 500 руб./м2.
Таблица 30 Анализ цен в разрезе муниципальных образований Муниципальное образование Минимальная цена, руб./м2 Максимальная цена, руб./м2 Средневзвешенная цена, руб./м2 I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие пгт. Барсово 831 462 3 739 7 477 2 166 2 235 г. Белоярский 68 119 68 833 68 588 пгт. Излучинск 372 338 724 2 500 468 829 г. Когалым 333 261 3 322 5 547 1 032 948 г. Лангепас 42 50 1 334 750 486 261 г. Лянтор 43 53 2 425 2 857 628 987 г. Мегион 142 150 1 466 2 208 474 521 г. Нефтеюганск 170 209 2 479 2 400 1 371 1 062 г. Нижневартовск 46 45 2 143 2 700 457 462 г. Нягань 47 34 5 167 2 500 608 490 пгт. Пойковский 204 130 1 261 1 277 521 528 г. Покачи 243 200 693 1 150 332 451 г. Пыть-Ях 88 182 1 293 1 148 567 479 г. Радужный 100 670 342 г. Советский 51 47 599 1 336 174 355 г. Сургут 283 268 6 364 6 667 1 585 1 537 г. Урай 53 45 2 483 3 000 783 664 г. Ханты-Мансийск 296 210 7 500 9 167 1 273 1 212 г. Югорск 26 31 380 1 125 117 208 Нефтеюганский р-н 75 30 2 694 2 091 748 665 Нижневартовский р-н 97 54 4 311 1 667 728 545 Сургутский р-н 134 100 2 870 2 441 863 883 Ханты-Мансийский р-н 236 190 4 742 8 375 1 733 1 855 Зависимость цены предложения от площади земельных участков сегмента «Садоводство и огородничество» представлена ниже. Таблица 31 Зависимость цен от площади земельного участка Площадь участка, м2 Количество предложений, ед. Средневзвешенная цена, руб./м2 I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие до 1 000 852 1 592 1 164 1 055 1 000-2 000 260 574 779 656 2 000-4 000 11 25 537 548 4 000-20 000 - 15 - 477 20 000-100 000 1 3 134 170 Земельные участки площадью свыше 4 000 м2 в большинстве случаев представляют собой совокупность смежных земельных участков.

2.1.6 Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них

Определение ценообразующих факторов

На основе анализа рынка недвижимости выполнено обоснование ценообразующих факторов, оказывающее существенное влияние на стоимость объекта недвижимости.

Источником информации для обоснования ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости ХМАО послужили цены предложений (интернет-сайт для размещения объявлений о товарах и услугах от частных лиц и компаний www.avito.ru/) с учетом внесения корректировок, учитывающих изменения величины цены сделки, цены предложения по объектам недвижимости в течение определенного периода, тип рыночной информации (сделка, цена предложения). Перечень источников информации представлены в п. 1.5.2 отчета и п. 2.4 и 2.5.

Таблица 32 Обоснование ценообразующих факторов

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Обоснование использования
1	Расстояние от объекта до административного центра	Обоснование использования фактора приведено при построении статистических моделей
2	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	Обоснование использования фактора приведено при построении статистических моделей
3	Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта	Обоснование использования фактора приведено при построении статистических моделей
4	Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)	Обоснование использования фактора приведено при построении статистических моделей
5	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Расположение земельного участка в зоне затопления (подтопления) снижает стоимость земельного участка, поскольку таким земельным участкам характерны затраты на отсыпку, укрепления берега, дополнительные расходы при строительстве фундамента и подвала, высокие требования к санитарным нормам при строительстве, а также сложность и ограниченность юридического оформления
6	ЦОФ_ Наименование муниципального образования	В ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельным участкам, расположенным в различных муниципальных образованиях, что обусловлено социально-экономическими показателями муниципальных образований
7	Расположение земельного участка на красной линии	Расположение земельного участка для размещения коммерческих объектов на красной линии повышает стоимость земельного участка ввиду формирования потока людей, увеличивающего доходность объекта недвижимости.
8	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	В соответствии с п. 11 Указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).
9	Вид территории	В ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельных участков, расположенных в одном городском округе или муниципальном районе, но в различных населенных пунктах, что обусловлено социально-экономическими показателями муниципальных образований. Данный фактор более точно описывает местоположение объектов оценки, что отличает его от фактора ЦОФ_Муниципальное образование (Наименование)
10	ЦОФ_Наименование лесничества	В соответствии с п. 59.4. Указаний при определении кадастровой стоимости земельных участков, занятых лесами, используются усредненные по лесничествам
11	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем по данным географических информационных систем	В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что участки, имеющие вытянутую форму, при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных. Также узкие участки ограничивают размеры проектируемых зданий, возникают сложности с размещением коммуникаций и проездов.
12	Вид земельного участка	Земельные участки, состоящие из нескольких контуров, как правило имеют неправильную форму, что сказывается на стоимости недвижимости.
13	Категория земель	Категория земель учитывается при выборе модели расчета корректировки на площадь
14	ЦОФ_Номер кадастрового квартала	Участвует при определении кадастровой стоимости методом УПКС. Кроме того, в ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельных участков от расположения в пределах города (используется при определении корректировки на расположение в пределах города Ханты-Мансийска,)
15	ЦОФ_Сегмент	Является косвенным ценообразующим фактором, участвует при группировке объектов оценки.
16	ЦОФ_Код расчета вида использования	Является косвенным ценообразующим фактором, участвует при группировке объектов оценки.
17	ЦОФ_Код вида разрешенного использования земельного участка	В ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования. Является косвенным ценообразующим фактором, участвует при группировке объектов оценки.
18	Площадь земельного участка	Является основным ценообразующим фактором

При построении моделей оценивалось адекватное влияние ЦФ (например, снижение УПКС с увеличением расстояния).

Определение ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

Описание факторов, влияющих на стоимость земельных участков, приведены в описании моделей по советующим расчетным группам.

Сбор рыночной информации

Сбор рыночной информации, осуществлялся по земельным участкам, расположенным в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре.

В качестве рыночной ценовой информации были использованы:

-цены предложения (купля-продажа).

При сборе рыночной информации из источников в обязательном порядке учитывалось наличие следующих данных:

1. Тип объекта недвижимости (здание, помещение, единый недвижимый комплекс, земельный участок);

2. Тип рыночной информации (сделка, предложение);

3. Дата сделки/объявления;

4. Текст объявления (для предложений);

5. Наименование и номер источника;

6. Общая площадь;

7. Полная цена.

Дополнительно для каждого объекта уточнялись следующие характеристики:

1. Кадастровый номер;

2. Местоположение;

3. Муниципальный район, населенный пункт;

4. Улица;

5. Номер дома;

Информация о рыночных ценах сделок (ценах предложений) за объекты недвижимости, используемых при проведении аукционов (торгов) или при выкупе объектов недвижимости в собственность, опубликована на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru.

В качестве источников информации о ценах предложений использовались интернет-сайты для размещения объявлений о товарах и услугах от частных лиц и компаний.

Использованные источники рыночной информации представлены ниже:

- www.avito.ru/;

- www.barahla.net;

- www.mirkvartir.ru;

- www.realty.yandex.ru;

- www. hmao.cian.ru;

- www. yugra-ao.irr.ru;

- www. hanty-mansiysk.sindom.ru;

- www. ya-ob.ru;

- www. hmao.move.ru;

- www. roswebrealty.ru;

- www.rosrealt.ru;

- www. www.unibo.ru;

- www. youla.ru;

- www. afy.ru;

- www. khm.etagi.com.

Собранная рыночная информация была проверена на наличие дублей в разных источниках. При дублировании информации в источниках о ценах сделок и ценах предложений, предпочтение отдавалось информации о ценах сделок. При дублировании информации в источниках о ценах предложений, предпочтение отдавалось источниками с наиболее полными характеристиками и датой ближе к дате оценки.

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

правильность собранной рыночной информации;

достоверность собранной рыночной информации;

полнота собранной рыночной информации;

проверка правильности собранной рыночной информации:

проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

проверка существования указанных источников информации;

проверка на достоверность информации о местоположении объекта;

проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между ценообразующими факторами);

проверка даты объявления на актуальность.

В соответствии с п.26.4 Методических указаний вся собранная рыночная информация должна быть структурирована единообразно. При проведении анализа рынка недвижимости в отношении объектов недвижимости, по которым анализируются рыночные цены, возможно проведение кодировки, которая складывается из их характеристик объекта с обязательным указанием:

- сегмента объектов недвижимости, к которому относится объект недвижимости;

- вида использования объекта недвижимости (определяется в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям);

- кода субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект недвижимости;

- кода муниципального образования, в котором расположен объект недвижимости;

- даты подачи объявления и (или) совершения сделки (ДД.ММ.ГГГГ);

- порядкового номера объекта недвижимости.

Собранная исходная рыночная информация, в разрезе групп и источников информации в формате скриншотов, фотообразов, баз данных и т. п. представлена в электронном виде в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Информация о кадастровых номерах объектов, которые были установлены в процессе сбора информации о рынке недвижимости, представлена в обезличенном виде, за исключением случае, когда кадастровый номер указан в объявлении или представлен на открытых торгах. Для целей сбора информации о рынке данные с закрытых торгов и аукционов не использовались.

Для анализа рыночной информации в городских населенных пунктах, объекты недвижимости, у которых известна рыночная цена (стоимость), были нанесены на цифровые тематические карты. Цифровые слои с нанесенными объектами недвижимости, у которых известна рыночная цена (стоимость), приведены в Приложении 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ.

Сбор информации о значениях ценообразующих факторов

В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона №237-ФЗ сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями. В соответствии с п. 28 Методических указаний источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе:

1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственным органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения землеустройства;

3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

4) архивы органов и организаций технической инвентаризации;

5) иные источники информации, представленные в информационных системах.

На основании сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости и примерного перечня ценообразующих факторов, приведенных в Приложении 3 к Методическим указаниям составлен перечень ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Информация о ценообразующих факторах собиралась в графическом и семантическом видах. Графические ценообразующие факторы стоимости определялись на основе цифровых тематических карт.

В графическом виде собиралась информация о ценообразующих факторах, которые могут иметь разные значения в границах муниципального образования.

В семантическом виде собиралась информация о ценообразующих факторах, которые не имеют графического выражения.

Таким образом, собрана информация о следующих ценообразующих факторах:

Таблица 33 Перечень ценообразующих факторов, расположенных в муниципальных образованиях

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Вид (графический/семантический)
1	Расстояние от объекта до административного центра	Графический
2	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	Графический
3	Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта	Графический
4	Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)	Графический
5	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Графический
6	ЦОФ_ Наименование муниципального образования	Семантический
7	ЦОФ_Наименование лесничества	Семантический
8	Вид территории	Семантический
9	Расположение земельного участка на красной линии	Семантический
10	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Графический / Семантический
11	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем по данным географических информационных систем	Графический / Семантический
12	ЦОФ_Код вида разрешенного использования земельного участка	Семантический
13	ЦОФ_Сегмент	Семантический
14	ЦОФ_Код расчета вида использования	Семантический

Для объектов, расположенных вблизи сельских населенных пунктов собрана информация о следующих ценообразующих факторах:

Таблица 34 Перечень ценообразующих факторов, расположенных в городских округах

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Вид (графический/семантический)
1	Расстояние от объекта до административного центра	Графический
2	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	Графический
3	Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта	Графический
4	Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)	Графический
5	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Графический
6	ЦОФ_ Наименование муниципального образования	Семантический
7	ЦОФ_Наименование лесничества	Семантический
8	Вид территории	Семантический
9	Расположение земельного участка на красной линии	Семантический
10	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Графический / Семантический
11	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем по данным географических информационных систем	Графический / Семантический
12	ЦОФ_Код вида разрешенного использования земельного участка	Семантический
13	ЦОФ_Сегмент	Семантический
14	ЦОФ_Код расчета вида использования	Семантический

Информация о факторах, характеризующих объект недвижимости, содержатся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Перечень ценообразующих факторов, характеризующих объект недвижимости

Таблица 35 Перечень ценообразующих факторов, характеризующих объект недвижимости

№ п/п	Наименование фактора стоимости	Вид (графический/семантический)
1	Площадь земельного участка	Семантический
2	Вид земельного участка	Семантический
3	ЦОФ_Номер кадастрового квартала	Семантический
4	Категория земель	Семантический

Создание слоев цифровых тематических карт

В соответствии с п.29 Методических указаний результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде. Графические ценообразующие факторы стоимости определяются на основе цифровых тематических карт. Основой для формирования цифровых тематических карт являются дежурные кадастровые карты.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона №218-ФЗ дежурные кадастровые карты – кадастровые карты, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.03.2016 г. №145 «Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах» на публичных кадастровых картах воспроизводятся следующие общедоступные сведения ЕГРН:

границы единиц кадастрового деления;
2) Государственная граница Российской Федерации;
3) границы между субъектами Российской Федерации;
4) границы муниципальных образований;
5) границы населенных пунктов;
6) границы зон с особыми условиями использования территорий;
7) границы территориальных зон;
8) границы особых экономических зон;

9) границы земельных участков, подлежащих образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
10) границы территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

11) границы территорий опережающего социально-экономического развития;

12) границы зон территориального развития в Российской Федерации;
13) границы игорных зон;
14) границы лесничеств;
15) границы лесопарков;
16) границы особо охраняемых природных территорий;
17) границы охотничьих угодий;
18) границы водных объектов;
19) границы земельных участков (актуальные, временные);

20) контуры зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства (актуальные, временные);

21) номера единиц кадастрового деления;

22) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс);

23) кадастровые номера земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов;

24) категория земель, к которой отнесен земельный участок;

25) сведения о форме собственности на земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (частная собственность, собственность публично-правовых образований);

26) кадастровая стоимость земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

27) площадь земельных участков и зданий, основные характеристики сооружений и их значения, основные характеристики объектов незавершенного строительства и их проектируемые значения;

28) разрешенное использование земельных участков, зданий, сооружений;
29) назначение зданий, сооружений, проектируемое назначение объектов незавершенного строительства;

30) реестровые номера границ объектов реестра сведений о границах зон с особыми условиями использований территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границами между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов);
31) дополнительные сведения, состав которых определен Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 5 статьи 12 Федерального закона №218-ФЗ.

На дежурных кадастровых картах воспроизводятся сведения, указанные в пп.1-30, 32 п.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.03.2016 г. №145 «Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах», а также следующие сведения, внесенные в ЕГРН:

1) номера контуров границ земельных участков (если границы таких земельных участков представляют собой совокупность нескольких замкнутых контуров);
2) границы и учетные номера частей земельных участков;
3) границы и учетные номера частей зданий, сооружений (если части указанных объектов недвижимости имеют контур на земельном участке).

В соответствии с Порядком формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0283, перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке состоит из графической и текстовой части. Графическая часть перечня формируется в виде файлов в формате MIF/MID или SHP, в обязательном порядке содержащих следующие сведения и материалы:

- о границах кадастровых кварталов, включая сведения об учетных номерах кадастровых кварталов;

- о границах населенных пунктов;

- о границах муниципальных образований;

- о границах земельных участков, включая сведения о кадастровых номерах земельных участков;

- о контурах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках, включая сведения о кадастровых номерах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

- о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территорий объектов культурного наследия, территорий опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в Российской Федерации, об игорных зонах, о лесничествах, лесопарках, об особо охраняемых природных территориях, особых экономических зонах, охотничьих угодьях;

- о береговых линиях (границах водных объектов).

Текстовая часть перечня включает общие сведения о формируемом перечне и сведения о количественных и качественных характеристиках объектов недвижимости. Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости включают сведения, предусмотренные частями 4 и 5 статьи 8 Федерального закона №218-ФЗ, за исключением сведений, указанных в пунктах 4, 5, 7, 20, 25 части 4 и в пунктах 19, 20, 22, 23 части 5 указанной статьи.

Так как графическая часть перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, содержит информацию, которая воспроизводится на дежурных кадастровых картах, в качестве основы для формирования цифровых тематических карт использовалась графическая часть перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Созданные слои цифровых тематических карт представлены в электронном виде в Приложении 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\ЦТК.

2.1.7 Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

Сбор рыночной информации об объектах-аналогах осуществлялся по земельным участкам по всей территории ХМАО. Анализ полноты и качества собранной информации об объектах аналогах позволяет сделать вывод о том, что количество объектов аналогов недостаточно для построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом п. 44.1 Методических указаний сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Таким образом, в рамках настоящей оценки не выявлены ограничения в применении методов сравнительного подхода с использованием достаточной и достоверной информации о продаже объектов недвижимости, аналогичных объектам оценки, по следующим сегментам:

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка».

Метод УПКС в соответствии с Методическими указаниями применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости.

Алгоритм определения кадастровой стоимости моделированием на базе УПКС приведен в п. 2.6.2. настоящего Отчета.

Подробное обоснование моделей определения кадастровой стоимости приведено в разделах соответствующих подходов.

2.2 Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона о кадастровой оценке сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями.

В соответствии с п. 33 Методических указаний в процессе определения кадастровой стоимости проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Оценочное зонирование в населенных пунктах и межселенных территориях с неразвитым рынком недвижимости может проводиться путем объединения земель одного или нескольких в том числе населенных пунктов.

При этом земли одного или нескольких населенных пунктов могут составлять одну ценовую зону.

Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам.

В основу оценочного зонирования территории положено значение удельной рыночной цены в расчете на 1 кв. м площади земельного участка. При составлении ценового зонирования были использованы следующие данные:

1) административно-территориальное деление;

2) сведения о ценах предложений о продаже земельных участков

В результате анализа рынка недвижимости на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры работниками бюджетного учреждения, осуществившими определение кадастровой стоимости, установлено, что рыночной информации для проведения оценочного зонирования достаточно только в отношении земельных участков садово-огороднических товариществ, и индивидуального жилищного строительства. Таким образом при проведении работ проведено зонирование в отношении 7-ми муниципальных образований.

При выборе типового объекта учитывался тот факт, что не все характеристики, влияющие на стоимость, возможно, установить по объектам оценки. Таким образом, при определении кадастровой стоимости невозможно учесть уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены в перечне объектов оценки.

Выбор физических и иных характеристик типового объекта недвижимости (в том числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, а также другие его характеристики) обоснован и описан с учетом состояния рынка на основе рыночной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории. Характеристики типового объекта определялись как наиболее часто встречающиеся на рынке.

Типовой объект с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» принят площадью 600 кв.м.

Типовой объект с видом разрешенного использования «Малоэтажная жилая застройка» принят площадью 1200 кв.

По результатам оценочного зонирования были составлены цифровые тематические карты (схемы) ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади объекта недвижимости (представлены в электронном виде в Приложении 2 Определение КС ОН\2.Результаты оценочного зонирования\Ценовое зонирование).

2.3 Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

2.3.1 Описание объектов оценки

В рамках настоящего Отчёта определяется кадастровая стоимость всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по состоянию на 01.01.2026 г. следующих категорий (в том числе земельных участков, категория которых не установлена):

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Перечень объектов недвижимости на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры содержит 552 275 объектов недвижимости.

Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе сегментов по объектам недвижимости представлено в таблице 36.

Таблица 36 Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по сегментам

Номер группы	Наименование сегмента	Количество объектов по сегменту
1	Сельскохозяйственное использование	2 812
2	Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	6 448
3	Общественное использование	8 187
4	Предпринимательство	8 792
5	Отдых (рекреация)	1 024
6	Производственная деятельность	230 049
7	Транспорт	50 635
8	Обеспечение обороны и безопасности	4
9	Охраняемые природные территории и благоустройство	2 362
10	Использование лесов	9 793
11	Водные объекты	184
12	Специальное, ритуальное использование, запас	1 140
13	Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	228 959
14	Иное использование	1 886
Итого	552 275

Полный перечень объектов оценки представлен в Приложении 1 Исходные данные\3.Сведения об ОН, содержащихся в перечне.

2.3.2 Группировка объектов оценки

При определении кадастровой стоимости проводится группировка объектов оценки.

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы в соответствии с кодами расчета видов использования, приведенными в Приложении 1 к Методическим указаниям.

В соответствии с п. 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие государственной кадастровой оценке, были объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В соответствии с п. 56 Методических указаний группировка объектов недвижимости была ориентирована на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

Для проведения группировки обоснован выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).

Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

В рамках проведения группировки Перечень объектов оценки был проанализирован сотрудниками бюджетного учреждения.

При группировке земельных участков в каждом конкретном случае решение принимается в зависимости от объёма и характера предоставленной информации. При неоднозначности информации, приведенной в различных графах Перечня по одному и тому же земельному участку, приоритетной является информация, указанная в Перечне в графе вида использования «По документу».

При группировке земельных участков руководствовались информацией о виде использования (по документам, разрешенном), а также описанием местоположения, которые являются основными учетными характеристиками объекта оценки – земельного участка, позволяющими отнести земельные участки к группам объектов оценки.

В случае отсутствия ВРИ «по документу» анализ проводился по «разрешенному использованию участка» и «Разрешенному использованию участка Вид разрешенного использования по классификатору».

При присвоении объектам оценки кодов расчета применялась многоуровневая группировка. Для соблюдения принципа однозначности при многоуровневой группировке объекты оценки подразделялись на первый и второй уровни. Первый уровень представляет собой разделение на сегменты объектов оценки. Второй уровень группировки представляет собой разделение групп вышестоящего уровня.

Ниже приведено описание процесса группировки объектов оценки и допущения касающиеся группировки.

Описание процесса группировки объектов оценки

В рамках проведения работ группировка объектов оценки производилась в несколько этапов, которые можно описать следующим образом:

1 этап – распределение земельных участков по сегментам;

2 этап – распределение земельных участков по кодам расчета вида использования;

3 этап – распределение по принципу отнесения в подгруппу земельных участков точное местоположение которых возможно установить и точное местоположение которых невозможно установить.

4 этап – распределение по статусу населенного пункта (Столица субъекта, ГНП, СНП)

5 этап – распределение по ценообразующиму фактору численность населения в населенном пункте.

1 этап – распределение земельных участков по сегментам

Разделение всех земельных участков по 14 сегментам, приведенным в Приложении 1 к Методическим указаниям.

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

3 сегмент «Общественное использование»;

4 сегмент «Предпринимательство»;

5 сегмент «Отдых (рекреация)»;

6 сегмент «Производственная деятельность»;

7 сегмент «Транспорт»;

8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;

9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;

10 сегмент «Использование лесов»;

11 сегмент «Водные объекты»;

12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»;

14 сегмент «Иное использование».

2 этап – распределение земельных участков по кодам расчета вида использования

Разделение всех земельных участков (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 сегментов) по кодам расчета вида использования, в соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям.

1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) сегмент «Сельскохозяйственное использование» включает в себя коды расчета: 01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; 01:052; 01:053; 01:054; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081; 01:082; 01:083; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:121; 01:130; 01:131; 01:140; 01:141; 01:142; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033.

2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) 2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» включает в себя коды расчета: 02:000; 02:050; 02:051; 02:060; 02:061.

3 сегмент «Общественное использование»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) 3 сегмент «Общественное использование» включает в себя коды расчета

03:000; 01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:083; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030.

4 сегмент «Предпринимательство»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета

04:000; 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:083; 04:084; 04:096; 04:100; 05:013; 05:050; 08:021.

5 сегмент «Отдых (рекреация)»

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости с указанием кодов расчета видов использования (приложение № 1 Методических указаний) 5 сегмент «Отдых (рекреация)» включает в себя коды расчета:

05:000; 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023.

6 сегмент «Производственная деятельность»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета:

06:000; 01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 01:182; 03:011; 03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:074: 06:080; 06:090; 06:091; 06:092; 06:093; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:010; 07:011; 07:012; 07:013; 07:014; 07:015; 07:020; 07:030; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:042; 07:050; 07:051; 08:010; 08:012 08:013; 08:031; 10:011; 10:012; 11:030; 12:001.

7 сегмент «Транспорт»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета:

07:000, 02:071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024.

8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета 08:000; 08:020.

9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета:

09:000; 02:016; 02:032; 02:052; 02:062; 05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003.

10 сегмент «Использование лесов»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета: 10:000; 10:010; 10:020; 10:030; 10:040.

11 сегмент «Водные объекты»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета: 11:000; 11:010; 11:020.

12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета: 12:000; 08:011; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030.

13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя коды расчета:

02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021.

14 сегмент «Иное использование»

В соответствии с Приложением 1 к Методическим указаниям данный сегмент включает в себя код расчета 14:000.

Сотрудниками бюджетного учреждения были приняты следующие допущения при присвоении кода расчета вида использования:

Таблица 37 Перечень допущений использованных при присвоении кодов расчета видов использования

Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Код вида разрешенного использования земельного участка	Код расчета вида использования	Допущения по присвоению кодов расчета видов использования
Сельскохозяйственное использование	1.0	01:000	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «сельскохозяйственное использование», «под развитие, ведение крестьянского (фермерского) хозяйства», без указания конкретного вида использования.
Рыбоводство	1.13	01:130	В группу отнесены земельные участки с ВРИ предназначенные для осуществления рыбоводства, занятые обособленными водными объектами или их частями.

01:132	В группу отнесены земельные участки с ВРИ, предназначенными для осуществления рыбоводства, не занятые обособленными водными объектами или их частями.
Жилая застройка	2.0	02:000	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «многоквартирные дома», «жилые дома» а также «общежития» без указания этажности. Кроме случаев, когда отнесение земельных участков к среднеэтажной или многоэтажной жилой застройки осуществлялось с помощью официального информационного портала органов местного самоуправления, путем просмотра правил землепользования и застройки, карт градостроительного зонирования.
Для индивидуального жилищного строительства	2.1	02:010	В группу помимо индивидуального жилого строительства отнесены земельные участки с ВРИ «усадьба» и «балочная застройка», «Под жилую квартиру, надворные постройки и ведение личного подсобного х-ва».
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка	2.1.1	02:016	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «детские игровые, дворовые площадки».
Общественное использование объектов капитального строительства	3.0	03:000	В группу отнесены земельные участки общественной застройки.
Коммунальное обслуживание	3.1	03:011	В группу кроме линейных объектов коммунального хозяйства так же отнесены земельные участки с ВРИ «опоры под ВЛ», «Строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов», расположенных в населенных пунктах.

03:012	В группу кроме площадных объектов обеспечивающих предоставление коммунальных услуг отнесены земельные участки с ВРИ «артезианские скважины».
Предпринимательство	4.0	04:000	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «предпринимательство», «объекты уличной торговли», «рекламные щиты и конструкции», а также «объекты торговли-общественное питание».
Деловое управление	4.1	04:010	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «деловое управление», «офис», «административные здания», «бизнес центры», «служебные здания», «конторы».
Служебные гаражи	4.9	04:090	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «служебные гаражи» (для легковых и грузовых автомобилей), «теплые автостоянки», «гаражи ангарного типа».

04:091	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «стоянки», «парковки служебного и личного автотранспорта», «платные стоянки».

04:092	В группу отнесены земельные участки под хранение личного транспорта отдельно стоящие и сблокированные, находящиеся в составе гаражных кооперативов, а также скопление гаражей в промзонах и жилой застройке.

04:094	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «паркинги», «многоярусные», «подземные», «полуподземные», «закрытые», «крытые автостоянки» и «машино-места».
Производственная деятельность	6.0	06:000	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «производственная деятельность», «для промышленных нужд», «производственные и промышленные объекты» не содержащие информацию для отнесения к той или иной отрасли производства или промышленности.
Недропользование	6.1	06:011	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «скважины, кусты скважин», «площадки кустов», «недропользование, «выполнение изыскательских, проектных работ и разработка месторождений», а также земельные участки, на которых расположены объекты системы добычи нефти.

06:012	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «строительство и обустройство кустов скважин, месторождений» и коридоров коммуникаций», линейные объекты, расположенные на территориях месторождений/лицензионных участков, такие как: - «Напорный/низконапорный водопроводы»; - «Нефтесборные сети»; - «газопровод ДНС» - «коридоры коммуникаций».

06:013	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «кустовая насосная станция (КНС)», «дожимная насосная станция (ДНС)», «подмешивающую и нефтеперекачивающую станции (ПС, НПС)», установка предварительного сброса воды (УПСВ)», «центральный пункт сбора нефти (ЦПС)», также системы утилизации попутного газа и факельное хозяйство.
Нефтехимическая промышленность	6.5	06:050	В группу отнесены земельные участки нефтехимической промышленности, а также газоперерабатывающие заводы.
Склад	6.9	06:090	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «Промышленные, производственные базы», «административно – бытовые и производственные корпуса зданий», «ремонтно-механические мастерские и КПП».

06:091	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «Склады», «складские помещения», «площадки хранения», «холодильники».

06:093	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «Хранение горюче-смазочных материалов», «газохранилища», «нефтебазы», «резервуары», «склады разного уровня опасности», «склады взрывчатых веществ».
Автомобильный транспорт	7.2	07:020	В группу отнесены все автомобильные дороги вне зависимости от места нахождения (населенные пункты или межселенная территория).
Трубопроводный транспорт	7.5	07:051	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «Ремонт участков трубопроводного транспорта», «эстакады», «дома обходчиков», «электро/ хим защита», «катодная защита», «задвижки», «компрессорные станции на газопроводе», «газораспределительные станции».
Деятельность по особой охране и изучению природы	9.0	09:000	В группу отнесены все земельные участки содержащие в тексте ВРИ «благоустройство».
Обеспечение внутреннего правопорядка	8.3	08:030	В группу отнесены земельные участки помимо объектов обеспечения внутреннего правопорядка пожарные части и пожарные депо.
Заготовка древесины	10.1	10:010	В группу отнесены земельные участки с ВРИ ведение лесного хозяйства, заготовка древесины, эксплуатационные леса, под защитные леса, участок лесного фонда.
Водные объекты	11.0	11:000	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «пожарные водоемы» и «пожарные резервуары».
Улично-дорожная сеть	12.0	12:001	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «земельные участки (территории) общего пользования», «площади, улицы, дороги, набережные, проезды, проходы».
Запас	12.3	12:030	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «резервные земли, территории», «земли запаса (неиспользуемые)», «свободные земли».
Ведение садоводства	13.2	13:021	В группу отнесены земельные участки с ВРИ «ведение садоводства», «Садово-огородный участок», «для ведения дачного хозяйства» «для индивидуального жилищного строительства» и «огородов» в случае, если земельные участки находится на территории садовых товариществ, жилую застройку сезонного проживания, сельскохозяйственное использование, если участки расположены в СНТ.
Ведение огородничества	13.1	13:011	Огородничество без построек
Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	13.0	13:000	земли общего пользования, находящиеся на территории Садовых, дачных объединений, такие как: - для организации проездов; - для складирования строительных материалов; - площадка для мусорных контейнеров; - стоянка для автомобилей; - для установки ТП; - для установки ГРПШ; - для размещения объектов инженерной инфраструктуры; - для размещения здания администрации и охраны.
Иное использование	14.0	14:000	К группе относились объекты оценки, в случае если не было возможности определения той или иной группы.

Принципы формирования кодов и группировки Объектов оценки

В соответствии с Методическими указаниями, для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и модели оценки кадастровой стоимости.

В результате сегментирования и первичной группировки всем группам объектов оценки были присвоены коды формата АА:ВВВ.СС, где:

АА – сегмент,

ВВВ – группа,

СС – подгруппа по типу расчета.

Таблица 38 Наименование сформированных подгрупп по сегментам

Наименование сегмента	Группа	Подгруппа	Населенные пункты	Наименование группы	Код расчета вида использования	Кол-во объектов, шт.
1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»	1.1. СХ	Все населенные пункты и межселенная территория	01:01:000 01:01:010 01:01:020 01:01:030 01:01:031 01:01:032 01:01:041 01:01:042 01:01:050 01:01:070 01:01:080 01:01:081 01:01:084 01:01:085 01:01:086 01:01:120 01:01:130 01:01:160 01:01:170 01:01:171 01:02:012 01:02:022	01:000 01:010 01:020 01:030 01:031 01:032 01:041 01:042 01:050 01:070 01:080 01:081 01:084 01:085 01:086 01:120 01:130 01:160 01:170 01:171 02:012 02:022	2787

1.2.УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	25
2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	2.1 Расчет	2.1.1 ГНП Барсово	ГНП Барсово	02:02:050 02:02:060 02:02:061	02:050 02:060 02:061	25

2.1.10 ГНП Мегион	ГНП Мегион

268

2.1.11 ГНП Междуреченский	ГНП Междуреченский

11

2.1.12 ГНП Нефтеюганск	ГНП Нефтеюганск

527

2.1.13 ГНП Нижневартовск	ГНП Нижневартовск

835

2.1.14 ГНП Новоаганск	ГНП Новоаганск

6

2.1.15 ГНП Нягань	ГНП Нягань

336

2.1.16 ГНП Октябрьское	ГНП Андра ГНП Октябрьское ГНП Талинка

38

2.1.17 ГНП Пионерский	ГНП Агириш ГНП Коммунистический ГНП Малиновский ГНП Пионерский ГНП Таежный

22

2.1.18 ГНП Пойковский	ГНП Пойковский

57

2.1.19 ГНП Покачи	ГНП Покачи

55

2.1.2 ГНП Белоярский	ГНП Белоярский

106

2.1.20 ГНП Приобье	ГНП Приобье

14

2.1.21 ГНП Пыть-Ях	ГНП Пыть-Ях

127

2.1.22 ГНП Радужный	ГНП Радужный

189

2.1.23 ГНП Советский	ГНП Советский

175

2.1.24 ГНП Сургут	ГНП Сургут

1333

2.1.25 ГНП Урай	ГНП Урай

289

2.1.26 ГНП Федоровский	ГНП Федоровский

40

2.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	ГНП Ханты-Мансийск

572

2.1.28 ГНП Югорск	ГНП Югорск

242

2.1.29 СНП Белоярский	СНП Белоярский

46

2.1.3 ГНП Белый Яр	ГНП Белый Яр

62

2.1.30 СНП Березовский	СНП Березовский

15

2.1.31 СНП Нефтеюганский	СНП Нефтеюганский

21

2.1.32 СНП Нижневартовский	СНП Нижневартовский

11

2.1.33 СНП Октябрьский	СНП Октябрьский

54

2.1.34 СНП Советский	СНП Советский

3

2.1.35 СНП Сургутский	СНП Сургутский

113

2.1.36 СНП Ханты-Мансийский	СНП Ханты-Мансийский

8

2.1.4 ГНП Березово	ГНП Березово

13

2.1.5 ГНП Игрим	ГНП Игрим

9

2.1.6 ГНП Излучинск	ГНП Излучинск

58

2.1.7 ГНП Когалым	ГНП Когалым

181

2.1.8 ГНП Лангепас	ГНП Лангепас

258

2.1.9 ГНП Лянтор	ГНП Лянтор

70

2.2 УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	259
3 сегмент «Общественное использование»	3.1. Общественное использование	3.1.1 Общественное использование ГНП	Все городские населенные пункты	03:03:010 03:03:013 03:03:020 03:03:021 03:03:022 03:03:023 03:03:030 03:03:031 03:03:032 03:03:033 03:03:034 03:03:035 03:03:040 03:03:041 03:03:042 03:03:050 03:03:051 03:03:052 03:03:060 03:03:061 03:03:062 03:03:070 03:03:071 03:03:072 03:03:073 03:03:080 03:03:081 03:03:082 03:03:090 03:03:091 03:03:092 03:03:100 03:03:103 03:05:010 03:05:011 03:05:012 03:05:020 03:05:021 03:05:051 03:07:021 03:07:022 03:08:022 03:08:030 03:08:041 03:09:030	03:010 03:013 03:020 03:021 03:022 03:023 03:030 03:031 03:032 03:033 03:034 03:035 03:040 03:041 03:042 03:050 03:051 03:052 03:060 03:061 03:062 03:070 03:071 03:072 03:073 03:080 03:081 03:082 03:090 03:091 03:092 03:100 03:103 05:010 05:011 05:012 05:020 05:021 05:051 07:021 07:022 08:022 08:030 08:041 09:030	6027

3.1.1 Общественное использование СНП	Все сельские населенные пункты и межселенная территория

2086

3.2 УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	74
4 сегмент «Предпринимательство»	4.1.1 Торгово-офисные	4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП	Все городские населенные пункты	04:03:063 04:03:064 04:04:010 04:04:020 04:04:030 04:04:040 04:04:050 04:04:060 04:04:080 04:04:081 04:04:082 04:04:100	03:063 03:064 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:080 04:081 04:082 04:100	6687

4.1.1.2 Торгово-офисные СНП	Все сельские населенные пункты и межселенная территория

1305

4.1.2 Придорожный сервис	4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП	Все городские населенные пункты	04:04:096	04:096	117

4.1.2.2 Придорожный сервис СНП	Все сельские населенные пункты и межселенная территория

49

4.2 УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	04:04:000 04:03:063 04:03:064 04:04:010 04:04:020 04:04:030 04:04:040 04:04:050 04:04:060 04:04:080 04:04:081 04:04:082 04:04:100	04:000 03:063 03:064 04:010 04:020 04:030 04:040 04:050 04:060 04:080 04:081 04:082 04:100	634
5 сегмент «Отдых (рекреация)»	5.1 Расчет	5.1.1 Отдых ГНП	Все городские населенные пункты	05:02:040 05:04:070 05:04:097 05:05:014 05:05:022 05:05:030 05:08:040 05:09:021 05:09:023	02:040 04:070 04:097 05:014 05:022 05:030 08:040 09:021 09:023	275

5.1.2 Отдых СНП	Все сельские населенные пункты и межселенная территория

132

5.2 УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	617
6 сегмент «Производственная деятельность»	6.1. Пром	6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский	СНП Советский СНП Ханты-Мансийский	06:01:087 06:01:090 06:01:100 06:01:110 06:01:132 06:01:150 06:01:180 06:01:182 06:03:012 06:03:093 06:05:040 06:06:010 06:06:011 06:06:012 06:06:013 06:06:014 06:06:020 06:06:030 06:06:040 06:06:050 06:06:060 06:06:070 06:06:071 06:06:072 06:06:073 06:06:090 06:06:091 06:06:093 06:06:111 06:07:011 06:07:012 06:07:013 06:07:031 06:07:032 06:07:040 06:07:041 06:07:042 06:07:051 06:08:031 06:10:011 06:11:030	01:087 01:090 01:100 01:110 01:132 01:150 01:180 01:182 03:012 03:093 05:040 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:030 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:073 06:090 06:091 06:093 06:111 07:011 07:012 07:013 07:031 07:032 07:040 07:041 07:042 07:051 08:031 10:011 11:030	31683

6.1.10 Эталон ГНП Мегион	ГНП Лянтор ГНП Мегион

1085

6.1.11 Эталон ГНП Югорск	ГНП Агириш ГНП Андра ГНП Белоярский ГНП Березово ГНП Зеленоборск ГНП Игрим ГНП Коммунистический ГНП Малиновский ГНП Нягань ГНП Октябрьское ГНП Пионерский ГНП Приобье ГНП Советский ГНП Таежный ГНП Талинка ГНП Югорск

2510

6.1.12 Эталон ГНП Лангепас	ГНП Излучинск ГНП Лангепас ГНП Новоаганск ГНП Пыть-Ях ГНП Радужный

2925

6.1.13 Эталон ГНП Когалым	ГНП Когалым

492

6.1.14 Эталон ГНП Урай	ГНП Кондинское ГНП Куминский ГНП Луговой ГНП Междуреченский ГНП Мортка ГНП Урай

1337

6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск	ГНП Барсово ГНП Белый Яр ГНП Нижневартовск ГНП Пойковский ГНП Федоровский

2579

6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	ГНП Ханты-Мансийск

540

6.1.17 Эталон ГНП Сургут	ГНП Сургут

2391

6.1.18 Эталон ГНП Нефтеюганск	ГНП Нефтеюганск

2858

6.1.2 Эталон СНП Березовский	СНП Березовский

739

6.1.3 Эталон СНП Октябрьский	СНП Октябрьский

6528

6.1.4 Эталон СНП Нефтеюганский	СНП Нефтеюганский

22785

6.1.5 Эталон СНП Нижневартовский	СНП Нижневартовский

50957

6.1.6 Эталон СНП Белоярский	СНП Белоярский

1497

6.1.7 Эталон СНП Сургутский	СНП Сургутский

55813

6.1.8 Эталон СНП Кондинский	СНП Кондинский

12595

6.1.9 Эталон ГНП Покачи	ГНП Покачи

267

6.2 УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	06:06:000 06:03:011 06:06:080 06:07:010 06:07:015 06:07:020 06:07:030 06:07:050 06:12:001	06:000 03:011 06:080 07:010 07:015 07:020 07:030 07:050 12:001	29402

6.3 Придорожный сервис	6.3.1 Придорожный сервис ГНП	Все городские населенные пункты	06:04:095 06:04:099 06:04:098	04:095 04:099 04:098	849

6.3.2 Придорожный сервис СНП	Все сельские населенные пункты и межселенная территория

217
7 сегмент «Транспорт»	7.1. Обслуживание автотранспорта	7.1.1 ГНП Таежный	ГНП Агириш ГНП Зеленоборск ГНП Коммунистический ГНП Таежный	07:04:021 07:04:031 07:04:090 07:04:091 07:04:092 07:04:093 07:04:094 07:07:024	04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:024	94

7.1.10 ГНП Междуреченский	ГНП Кондинское ГНП Куминский ГНП Междуреченский ГНП Мортка

187

7.1.11 ГНП Лангепас	ГНП Лангепас

308

7.1.12 ГНП Лянтор	ГНП Лянтор

182

7.1.13 ГНП Пионерский	ГНП Малиновский ГНП Пионерский

216

7.1.14 ГНП Мегион	ГНП Мегион

4100

7.1.15 ГНП Нефтеюганск	ГНП Нефтеюганск

1452

7.1.16 ГНП Нижневартовск	ГНП Нижневартовск

1824

7.1.17 ГНП Новоаганск	ГНП Новоаганск

30

7.1.18 ГНП Нягань	ГНП Нягань

4986

7.1.19 ГНП Пойковский	ГНП Пойковский

802

7.1.2 ГНП Андра	ГНП Андра

521

7.1.20 ГНП Покачи	ГНП Покачи

1293

7.1.21 ГНП Пыть-Ях	ГНП Пыть-Ях

183

7.1.22 ГНП Радужный	ГНП Радужный

4102

7.1.23 ГНП Советский	ГНП Советский

1983

7.1.24 ГНП Сургут	ГНП Сургут

7161

7.1.25 ГНП Урай	ГНП Урай

530

7.1.26 ГНП Федоровский	ГНП Федоровский

431

7.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	ГНП Ханты-Мансийск

5275

7.1.28 ГНП Югорск	ГНП Югорск

6036

7.1.3 ГНП Барсово	ГНП Барсово

12

7.1.4 ГНП Белоярский	ГНП Белоярский

2746

7.1.5 ГНП Белый Яр	ГНП Белый Яр

645

7.1.6 ГНП Приобье	ГНП Березово ГНП Октябрьское ГНП Приобье ГНП Талинка

1047

7.1.7 ГНП Игрим	ГНП Игрим

264

7.1.8 ГНП Излучинск	ГНП Излучинск

64

7.1.9 ГНП Когалым	ГНП Когалым

1237

7.1.29 СНП	Все сельские населенные пункты и межселенная территория

2924
8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»	8.1. ООБ	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	4
9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»	9.1. Благоустройство	Все населенные пункты и межселенная территория	09:09:000 09:02:016 09:02:052 09:02:062	09:000 02:016 02:052 02:062	784

9.2. ООПТ	Все населенные пункты и межселенная территория	09:05:031 09:09:010 09:09:020 09:09:022 09:12:003	05:031 09:010 09:020 09:022 12:003	1315

9.3. УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	09:12:002	12:002	263
10 сегмент «Использование лесов»	10.1. Лес	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	9793
11 сегмент «Водные объекты»	11.1. Водные объекты	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	184
12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»	12. Специальное, ритуальное использование, запас	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	1140
13 сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка»	13.1.1 ИЖС	13.1.1.1 Эталон СНП Кондинский	СНП Кондинский	13:02:010 13:02:013 13:02:020 13:02:030	02:010 02:013 02:020 02:030	5866

13.1.1.10 Эталон ГНП Березово	ГНП Березово

1805

13.1.1.11 Эталон ГНП Приобье	ГНП Приобье

1848

13.1.1.12 Эталон ГНП Пионерский	ГНП Агириш ГНП Зеленоборск ГНП Коммунистический ГНП Малиновский ГНП Пионерский ГНП Таежный

4295

13.1.1.13 Эталон ГНП Междуреченский	ГНП Междуреченский

4140

13.1.1.14 Эталон ГНП Лянтор	ГНП Лянтор

734

13.1.1.15 Эталон ГНП Излучинск	ГНП Излучинск

215

13.1.1.16 Эталон СНП Березовский	СНП Березовский

2269

13.1.1.17 Эталон СНП Октябрьский	СНП Октябрьский

4748

13.1.1.18 Эталон ГНП Радужный	ГНП Радужный

940

13.1.1.19 Эталон ГНП Лангепас	ГНП Лангепас

447

13.1.1.2 Эталон СНП Советский	СНП Советский

974

13.1.1.20 Эталон СНП Ханты-Мансийский	СНП Ханты-Мансийский

4535

13.1.1.21 Эталон ГНП Покачи	ГНП Покачи

387

13.1.1.22 Эталон ГНП Белоярский	ГНП Белоярский

922

13.1.1.23 Эталон ГНП Советский	ГНП Советский

5692

13.1.1.24 Эталон ГНП Федоровский	ГНП Федоровский

292

13.1.1.25 Эталон СНП Сургутский	СНП Сургутский

3775

13.1.1.26 Эталон ГНП Нягань	ГНП Нягань

4348

13.1.1.27 Эталон ГНП Пойковский	ГНП Пойковский

1189

13.1.1.28 Эталон ГНП Югорск	ГНП Югорск

4260

13.1.1.29 Эталон ГНП Пыть-Ях	ГНП Пыть-Ях

1060

13.1.1.3 Эталон ГНП Новоаганск	ГНП Новоаганск

516

13.1.1.30 Эталон ГНП Барсово	ГНП Барсово

245

13.1.1.31 Эталон ГНП Урай	ГНП Урай

1918

13.1.1.32 Эталон ГНП Нижневартовск	ГНП Нижневартовск

2890

13.1.1.33 Эталон ГНП Мегион	ГНП Мегион

1693

13.1.1.34 Эталон ГНП Белый Яр	ГНП Белый Яр

617

13.1.1.35 Эталон ГНП Когалым	ГНП Когалым

525

13.1.1.36 Эталон СНП Нефтеюганский	СНП Нефтеюганский

2097

13.1.1.37 Эталон ГНП Нефтеюганск	ГНП Нефтеюганск

1766

13.1.1.38 Эталон ГНП Сургут	ГНП Сургут

2504

13.1.1.39 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	ГНП Ханты-Мансийск

5383

13.1.1.4 Эталон ГНП Октябрьское	ГНП Андра ГНП Октябрьское ГНП Талинка

1411

13.1.1.5 Эталон ГНП Игрим	ГНП Игрим

992

13.1.1.6 Эталон ГНП Мортка	ГНП Луговой ГНП Мортка

1276

13.1.1.7 Эталон СНП Белоярский	СНП Белоярский

1294

13.1.1.8 Эталон СНП Нижневартовский	СНП Нижневартовский

2466

13.1.1.9 Эталон ГНП Кондинское	ГНП Кондинское ГНП Куминский

1785

13.1.2 СНТ	13.1.2.1 ГНП Барсово	ГНП Барсово	13:13:011 13:13:021	13:011 13:021	1707

13.1.2.10 ГНП Урай	ГНП Урай

7858

13.1.2.11 ГНП Ханты-Мансийск	ГНП Ханты-Мансийск

7216

13.1.2.12 ГНП Югорск	ГНП Югорск

6154

13.1.2.13 СНП Нефтеюганский	СНП Нефтеюганский ГНП Пойковский

11126

13.1.2.14 СНП Нижневартовский	СНП Нижневартовский

6384

13.1.2.15 СНП Сургутский	СНП Сургутский

10877

13.1.2.16 СНП Ханты-Мансийский	СНП Ханты-Мансийский

3536

13.1.2.17 ГНП Нижневартовск	ГНП Нижневартовск

16794

13.1.2.2 ГНП Излучинск	ГНП Излучинск

1606

13.1.2.3 ГНП Когалым	ГНП Когалым

4720

13.1.2.4 ГНП Мегион	ГНП Мегион

6306

13.1.2.5 ГНП Нефтеюганск	ГНП Нефтеюганск

727

13.1.2.6 ГНП Нягань	ГНП Нягань

6159

13.1.2.7 ГНП Пыть-Ях	ГНП Пыть-Ях

2272

13.1.2.8 ГНП Советский	ГНП Советский

4289

13.1.2.9 ГНП Сургут	ГНП Сургут

33745

13.1.3 СНТ Прочие	13.1.3.1 ГНП Белоярский	ГНП Белоярский	13:13:011 13:13:021	13:011 13:021	2887

13.1.3.10 ГНП Октябрьское	ГНП Андра ГНП Октябрьское ГНП Талинка

130

13.1.3.11 ГНП Пионерский	ГНП Агириш ГНП Зеленоборск ГНП Коммунистический ГНП Малиновский ГНП Пионерский ГНП Таежный

170

13.1.3.12 ГНП Покачи	ГНП Покачи

1160

13.1.3.13 ГНП Приобье	ГНП Приобье

117

13.1.3.14 ГНП Радужный	ГНП Радужный

1305

13.1.3.15 ГНП Новоаганск	ГНП Новоаганск

7

13.1.3.16 ГНП Федоровский	ГНП Федоровский

1593

13.1.3.17 СНП Белоярский	СНП Белоярский

202

13.1.3.18 СНП Березовский	СНП Березовский

97

13.1.3.19 СНП Кондинский	СНП Кондинский

242

13.1.3.2 ГНП Белый Яр	ГНП Белый Яр

401

13.1.3.20 СНП Октябрьский	СНП Октябрьский

267

13.1.3.21 СНП Советский	СНП Советский

68

13.1.3.3 ГНП Березово	ГНП Березово

142

13.1.3.4 ГНП Игрим	ГНП Игрим

12

13.1.3.5 ГНП Кондинское	ГНП Кондинское

8

13.1.3.6 ГНП Лангепас	ГНП Лангепас

2338

13.1.3.7 ГНП Лянтор	ГНП Лянтор

1846

13.1.3.8 ГНП Междуреченский	ГНП Междуреченский

20

13.1.3.9 ГНП Мортка	ГНП Луговой ГНП Мортка

5

13.2 УПКС	Все населенные пункты и межселенная территория	все группы сегмента	все коды расчета вида использования сегмента	347
14 сегмент «Иное использование»	Индексация	Все населенные пункты и межселенная территория	14:14:000	14:000	1883

УПКС

3

2.4 Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона о кадастровой оценке сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями.

В соответствии с п. 15 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя сбор сведений о значениях ценообразующих факторов.

В соответствии с п. 27 Методических указаний примерный перечень ценообразующих факторов приведен в Приложении № 3 к Методическим указаниям. Данные факторы были проанализированы на соответствие рынку объектов недвижимости. По результатам анализа принято решение отказаться от использования ряда ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, приведено в таблице ниже.

Таблица 39 Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Сведения об использовании фактора	Обоснование отказа от использования	Источник информации
Земельные участки
Общие сведения	-	-	-
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	Использовался	-	Перечень объектов оценки
2	Площадь земельного участка	кв.м.	Использовался	-	Перечень объектов оценки
3	Вид использования	Использовался	-	Перечень объектов оценки
4	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	пог.м	Использовался	Использовался как фактор «Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем»	Графическая часть Перечня объектов оценки
5	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Использовался	-	Перечень объектов оценки
6	Характеристики застройки земельного участка	Не использовался	Кадастровая стоимость земельных участков определялась исходя из предположения, что все участки свободны от застройки. Также при проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора	Перечень объектов оценки
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»	Не использовался	Ханты-Мансийский автономный округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков, при проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора	-
7	Вид угодий	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
8	Нормативная урожайность	ц/га	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
9	Гранулометрический состав почв (механический состав)	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
10	Каменистость почв	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
11	Засоление почв	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
12	Солонцеватость почв	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
13	Солонцы по мощности надсолонцового горизонта	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
14	Карбонатность почв	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
15	Уплотнение почв	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
16	Переувлажнение	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
17	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
18	Пестрота почвенного покрова	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
19	Удаленность от рынков сбыта	км	Не использовался	Все районы Ханты-Мансийского автономного округа относятся или приравнены к районам Крайнего Севера. Округ не относится к сельскохозяйственным регионам, данный фактор не оказывает влияние на стоимость земельных участков. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
Здания, сооружения, ОНС, помещения, машино-места
Общие сведения
20	Назначение	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
21	Наименование	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
22	Вид использования	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
23	Площадь, основная характеристика	м, кв.м, куб.м	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
24	Плотность застройки земельного участка	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
25	Плотность застроенности земельного участка	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
26	Количество надземных этажей	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
27	Количество подземных этажей	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
28	Этажность	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
29	Этаж расположения	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
30	Материал основных несущих конструкций	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
31	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
32	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
33	Дата проведения осмотра	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой6стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
34	Капитальность объекта	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
35	Планировка	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
36	Наличие обременений (ограничений) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест	Не использовался	Данный фактор относится к объектам капитального строительства. В перечне земельных участков, предоставленных Росреестром для определения кадастровой стоимости не содержится данных об ОКС, расположенных на участке.	-
Сведения о местоположении
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	км, м	Не использовался	Фактор был детализирован, и разделен на несколько дополнительных факторов, которые позволяют более точно судить о расположении объекта оценки относительно автомобильных дорог.	-
38	Линия застройки зданий, сооружений	первая (не первая)	Не использовался	Влияние данного фактора характерно для земель населенных пунктов торгово-офисного назначения. Фактор был детализирован и учтен как фактор «Расположение земельного участка на красной линии»	-
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	км, м	Не использовался	При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
40	Расположение земельного участка, относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	км, м	Не использовался	Не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	км, м	Не использовался	При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
Сведения об инженерной инфраструктуре
42	Категория, проектная мощность линейного объекта	Не использовался	Не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
43	Класс линейного объекта	Не использовался	Не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	км	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	км	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	км	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. Однако, фактор был детализирован, и разделен на несколько дополнительных факторов, которые позволяют более точно судить о коммуникациях объекта оценки, отдельных групп.	-
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не использовался	При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	руб./чел.	Не использовался	При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Не использовался	При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Не использовался	При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	км	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	км	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	км	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-
56	Наименование и расстояние от объекта до локального центра ( - ов), отрицательно влияющего на стоимость объектов недвижимости	км	Не использовался	В Перечне объектов не содержится подобная информация, не все объекты имеют координатную привязку к местности, что не позволяет рассчитать влияние данного фактора на каждый земельный участок. По указанной причине невозможно соблюсти принцип единообразия подходов при проведении расчетов. При проведении содержательного анализа объявлений о продаже земельных участков не было выявлено упоминаний о влиянии данного фактора.	-

2.5 Обоснование использования ценообразующих факторов,не предусмотренных Методическими указаниями

В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями.

В соответствии с п. 15 и п. 26 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя сбор сведений о значениях ценообразующих факторов.

В соответствии с п. 27 Методических указаний примерный перечень ценообразующих факторов приведен в Приложении № 3 к Методическим указаниям.

В таблице 40 настоящего отчета указан примерный перечень ценообразующих факторов для объектов оценки, предусмотренный Методическими указаниями.

При проведении государственной кадастровой оценки работниками бюджетного учреждения, осуществляющими определение кадастровой стоимости, были использованы
ценообразующие факторы, не предусмотренные Методическими указаниями. На основе информации, содержащейся в источниках использованных для сбора значений факторов, было принято решение об использовании дополнительных факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, не предусмотренных Методическими указаниями. Решение о применении данных факторов и включении их в расчетную модель принималось на основании анализа принципов и правил, заложенных в методах статистического (регрессионного) моделирования.

Таблица 40 Примеры ценообразующих факторов, не предусмотренные Методическими указаниями

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Единицы измерения, идентификатор	Обоснование использования	Источник информации
1	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	м.	Обоснование использования фактора приведено при построении статистических моделей	Графическая часть Перечня объектов оценки Цифровые тематические карты Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\ЦТК Сайт программного обеспечения ГИС https://nextgis.ru/
2	Расстояние до ближайшей дороги (СКФД)

3	Расстояние от объекта до административного центра	м.	Обоснование использования фактора приведено при построении статистических моделей	Графическая часть Перечня объектов оценки Цифровые тематические карты Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\ЦТК
4	Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта	м.	Обоснование использования фактора приведено при построении статистических моделей

5	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	да/нет	Расположение земельного участка в зоне затопления (подтопления) снижает стоимость земельного участка, поскольку таким земельным участкам характерны затраты на отсыпку, укрепления берега, дополнительные расходы при строительстве фундамента и подвала, высокие требования к санитарным нормам при строительстве, а также сложность и ограниченность юридического оформления	Графическая часть Перечня объектов оценки Цифровые тематические карты Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\ЦТК
6	ЦОФ_Муниципальное образование (Наименование)	СНП Октябрьский ГНП Белоярский ГНП Нягань ГНП Югорск ГНП Пыть-Ях ГНП Сургут ГНП Нижневартовск ГНП Нефтеюганск ГНП Ханты-Мансийск СНП Белоярский ГНП Когалым ГНП Малиновский ГНП Белый Яр ГНП Лянтор ГНП Советский ГНП Мегион ГНП Урай ГНП Андра ГНП Радужный ГНП Пойковский ГНП Покачи ГНП Междуреченский ГНП Барсово ГНП Излучинск ГНП Агириш ГНП Лангепас СНП Сургутский СНП Нефтеюганский ГНП Талинка ГНП Приобье ГНП Березово ГНП Федоровский СНП Березовский ГНП Новоаганск ГНП Игрим СНП Советский ГНП Коммунистический СНП Нижневартовский ГНП Таежный ГНП Октябрьское ГНП Пионерский СНП Ханты-Мансийский СНП Кондинский ГНП Кондинское ГНП Мортка ГНП Луговой ГНП Куминский ГНП Зеленоборск	В ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельным участкам, расположенным в различных муниципальных образованиях, что обусловлено социально-экономическими показателями муниципальных образований	Перечень объектов оценки
7	Вид территории	п. Сергино п. Сосновка п. Унъюган с. Угут п. Солнечный п. Куть-Ях п. Ульт-Ягун п. Юганская Обь п. Приполярный с. Каменное п. Лыхма п. Салым п. Юбилейный п. Нижнесортымский с. Корлики с. Большетархово с. Сытомино п. Сорум район Югорск-2 п. Светлый п. Каркатеевы п. Верхнеказымский с. Перегребное п. Горноправдинск с. Локосово д. Лямина пгт. Высокий п. Половинка с. Большой Атлым п. Выкатной с. Казым с. Шеркалы п. Карымкары с. Цингалы п. Мулымья с. Чантырья п. Комсомольский с. Лемпино с. Нялинское с. Селиярово с. Чеускино с. Тюли с. Полноват с. Леуши с. Малый Атлым д. Кимкьясуй п. Ягодный д. Лугофилинская п. Большие Леуши п. Сибирский п. Луговской с. Саранпауль д. Хулимсунт п. Высокий Мыс п. Зайцева Речка с. Болчары д. Ярки с. Карым с. Ларьяк д. Чемаши д. Вата д. Русскинская д. Ильичевка п. Сосьва д. Нумто д. Нижние Нарыкары п. Кедровый п. Заречный п. Кирпичный с. Варьеган с. Ванзеват д. Согом с. Ямки с. Батово п. Ванзетур с. Былино п. Пырьях д. Сотник д. Шапша д. Юмас п. Банный п. Алябьевский с. Тундрино с. Теги д. Шугур с. Няксимволь п. Лиственичный д. Шайтанка с. Зенково д. Юган д. Пашторы с. Елизарово п. Ваховск д. Ушья п. Дальний п. Тром-Аган п. Сентябрьский п. Сингапай с. Троица с. Пальяново д. Нялина п. Усть-Юган с. Шаим п. Горнореченск п. Аган д. Анеева д. Щекурья с. Алтай д. Верхне-Мысовая п. Песчаный д. Старый Катыш д. Сартынья д. Никулкина с. Кышик д. Белогорье с. Реполово д. Сайгатина с. Охтеурье с. Покур п. Назарово д. Вампугол п. Красноленинский д. Верхние Нарыкары д. Соснина п. Бобровский д. Ягурьях п. Супра п. Кормужиханка д. Юильск п. Урманный д. Чембакчина п. Сивыс-Ях д. Кама с. Тугияны п. Малоюганский с. Ломбовож д. Усть-Манья п. Горный д. Каюкова д. Сосновый Бор д. Чехломей д. Большой Ларьяк д. Хурумпауль д. Пугоры д. Ясунт п. Устрем д. Пасол с. Большой Камень д. Деминская д. Долгое Плесо д. Тайлакова д. Нерохи	В ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельных участков, расположенных в одном городском округе или муниципальном районе, но в различных населенных пунктах, что обусловлено социально-экономическими показателями муниципальных образований. Данный фактор более точно описывает местоположение объектов оценки, что отличает его от фактора ЦОФ_Муниципальное образование (Наименование)	Перечень объектов оценки
8	Расположение земельного участка на красной линии	Внутри квартала/ На красной линии	Расположение земельного участка для размещения коммерческих объектов на красной линии повышает стоимость земельного участка ввиду формирования потока людей, увеличивающего доходность объекта недвижимости.	Сайт https://pkk.rosreestr.ru/ Сайт «Яндекс.Карты» https://www.maps.yandex.ru/
9	Вид земельного участка	Землепользование Многоконтурный участок Значение отсутствует Единое землепользование	Земельные участки, состоящие из нескольких контуров, как правило имеют неправильную форму, что сказывается на стоимости недвижимости.	Перечень объектов оценки
10	ЦОФ_Номер кадастрового квартала	Все кадастровые кварталы региона	Участвует при определении кадастровой стоимости методом УПКС. Кроме того, в ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельных участков от расположения в пределах города (используется при определении корректировки на расположение в пределах города Ханты-Мансийска,)	Перечень объектов оценки
11	ЦОФ_Сегмент	Сегменты рынка объектов недвижимости, в соответствии с пунктом 26.3 Указаний	Является косвенным ценообразующим фактором, участвует при группировке объектов оценки.	Перечень объектов оценки
12	ЦОФ_Код расчета вида использования	Коды расчета вида использования, в соответствии с приложением N 1 к Указаниям	Является косвенным ценообразующим фактором, участвует при группировке объектов оценки.	Перечень объектов оценки
13	ЦОФ_Код вида разрешенного использования земельного участка	Коды вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с приложением N 1 к Указаниям	В ходе анализа рынка выявлена зависимость стоимости схожих по своим характеристикам земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования. Является косвенным ценообразующим фактором, участвует при группировке объектов оценки.	Перечень объектов оценки
14	ЦОФ_Наименование лесничества	Самаровское Нижневартовское Нефтеюганское Сургутское Советское Урайское Мегионское Березовское Аганское Октябрьское Юганское Кондинское Няксимвольское Белоярское	В соответствии с п. 59.4. Указаний при определении кадастровой стоимости земельных участков, занятых лесами, используются усредненные по лесничествам	Перечень объектов оценки

2.6 Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

2.6.1 Применимость подходов к оценке и обоснование выбора методов оценки

В Приложении № 6 к Методическим указаниям представлены рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки.

Рекомендации по применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости

Таблица 41 Рекомендации по применимости подходов для целей определения кадастровой стоимости

Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Земельные участки
1. Сельскохозяйственное использование	-	2	1
2.Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)	-	1	2
3. Общественное использование	-	1	2
4.Предпринимательство (коммерческое использование)	-	2	1
5. Отдых (рекреация, спорт)	-	1,2	1,2
6. Производственная деятельность	-	1,2	1,2
7. Транспорт	-	1	2
8. Обеспечение обороны и безопасности	1	-	2
9. Особая охрана и изучение природы	-	1	2
10. Леса и лесная промышленность	-	1,2	1,2
11. Водные объекты	-	2	1
12. Общее и специальное пользование	-	2	1
13.Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка	-	1	2

Примененные подходы и методы в отношении объектов оценки в разрезе кодов видов разрешенного использования приведены в Таблице 42 «Подход и метод расчета кадастровой стоимости». Обоснование выбора подходов и методов оценки приведено ниже в соответствующих разделах расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Таблица 42 Подход и метод расчета кадастровой стоимости

Подход	Метод	Сегмент	Код расчета вида использования
Сравнительный	Метод статистического моделирования	1 сегмент	01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; 01:052; 01:053; 01:054; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081; 01:082; 01:083; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:121; 01:130; 01:131; 01:140; 01:141; 01:142; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033

13 сегмент	13:011; 13:021

Метод эталонного объекта	2 сегмент	02:050; 02:051; 02:060; 02:061

3 сегмент	01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:083; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030

4 сегмент	01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:083; 04:084; 04:096; 04:100; 05:013; 05:050; 08:021

5 сегмент	02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023

6 сегмент	01:087; 01:088; 01:090; 01:091; 01:092; 01:100; 01:101; 01:102; 01:110; 01:111; 01:112; 01:122; 01:132; 01:150; 01:172; 01:180; 01:181; 01:182; 03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:020; 06:021; 06:030; 06:031; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:090; 06:091; 06:092; 06:093; 06:100; 06:101; 06:110; 06:111; 07:011; 07:012; 07:013; 07:014; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:042; 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 08:031; 10:011; 11:030

7 сегмент	02:071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024

9 сегмент	09:000; 02:016; 02:032; 02:052; 02:062

13 сегмент	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:000; 13:011; 13:021

Метод моделирования на основе УПКС	1 сегмент	01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; 01:052; 01:053; 01:054; 01:060; 01:070; 01:080; 01:081; 01:082; 01:083; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:121; 01:130; 01:131; 01:140; 01:141; 01:142; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033

2 сегмент	02:000: 02:050; 02:051; 02:060; 02:061

3 сегмент	03:000; 01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:065; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:083; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:101; 03:102; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030

4 сегмент	03:063; 03:064; 04:000; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:100

5 сегмент	05:000; 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023

6 сегмент	06:000; 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001

7 сегмент	07:000; 02:071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024

8 сегмент	08:000: 08:020

9 сегмент	05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003

11 сегмент	11:000; 11:010; 11:020

12 сегмент	12:000; 08:011; 07:043; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030

13 сегмент	02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:000; 13:011; 13:021

14 сегмент	14:000
Доходный	Метод дисконтирования денежных потоков	10 сегмент	10:000; 10:010; 10:020; 10:030; 10:040
Затратный	-	-	Не применялся
Сравнительный	Метод индексации для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной	1 сегмент-14 сегмент	Все коды расчета вида использования

2.6.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход используется при наличии достоверной и доступной информации о ценах предложений (ценах сделок) на объекты недвижимости сходные с объектом оценки.

В соответствии с п. 44.1. Методических указаний сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования;

Описание метода представлено в п. 45.1. Методических указаний.

При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие корректировки.

При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, вводятся соответствующие корректировки.

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

Описание метода представлено в п. 45.2. Методических указаний. Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

Согласно п. 45.2. Методических указаний при применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируются стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Результаты расчета стоимости объектов оценки методом типового (эталонного) объекта недвижимости представлены в Приложении 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС);

Описание метода представлено в п. 45.3. Указаний.

Моделирование на базе удельной кадастровой стоимости предполагает моделирование на основе рассчитанных удельных показателей смежной группы (подгруппы). Моделирование на базе удельной кадастровой стоимости основывается на сравнительном подходе.

Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости объектов неопределенного вида использования.

Согласно п. 61.2.3. Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001 осуществляется с применением метода моделирования на основе УПКС.

Определение кадастровой стоимости методами статистического моделирования

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, осуществляется в следующей последовательности:

Выбор ценообразующих факторов для построения моделей;

Построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы;

Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:

1) линейной (аддитивной):

Формула 1

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

Формула 2

3) экспоненциальной:

, где

Формула 3

Y – модельное значение зависимой переменной;

X1,…, Xn – факторы стоимости объектов недвижимости;

а0, а1,…,аn – коэффициенты модели.

Удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки определялся путем подстановки значений меток ценообразующих факторов объекта оценки в модель расчета. Кадастровая стоимость объекта оценки определяется как произведение удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки и соответствующего показателя размера объекта оценки площадь.

Выбор ценообразующих факторов и анализ качества модели

Ценообразующие факторы делятся на: количественные и качественные, дискретные и непрерывные.

Качественные ценообразующие факторы характеризуют наличие или отсутствие некоторого свойства исследуемого объекта (например, «Наличие водоснабжения» имеет два возможных значения - «да», «нет»). Количественные факторы характеризуются некоторым числом. Для построения модели необходимо, чтобы всем значениям качественных ценообразующих факторов были приписаны числовые значения. Для количественных ценообразующих факторов понятие расстояния заведомо определено.

Дискретные ценообразующие факторы имеют счетное множество значений. Непрерывные ценообразующие факторы - факторы, которые могут принимать любые числовые значения в заданных пределах («Площадь», «Расстоянием от объекта до административного центра»).

Преобразование качественных ценообразующих факторов с помощью введения меток осуществляется с помощью расчета меток на основе рыночной стоимости объектов недвижимости. Процедура приписывания меток значениям качественных факторов (процедура линеаризации значений качественных факторов) содержит следующие этапы:

Для каждого исходного значения µ качественного фактора Xi находится величина - арифметическое среднее значение зависимой переменной Yср(i,µ) для объектов исходной выборки, у которых значение фактора Xi равно µ;

Совокупность величин Yср(i,µ)упорядочивается по возрастанию, образуя вариационный ряд. Находится медианное Yср(i) этого вариационного ряда;

В качестве метки v (µ) для исходного значения µ качественного фактора Xi рассматривается величина:

Формула 4

Таким образом, в результате процедуры приписывания меток значениям фактора Xi для его оцифрованных значений (меток) выполняется условие:

Формула 5

Обеспечение данного соотношения означает обеспечение монотонности влияния в среднем фактора Xi на переменную Y.

Для оценки влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость используют величину - коэффициент корреляции Пирсона. Коэффициент корреляции - это статистический показатель, который служит мерой линейной регрессии между двумя выборками. Расчет коэффициентов корреляции ценообразующих факторов с рыночными стоимостями осуществляется по формуле:

Формула 6

где rkY - коэффициент корреляции k-го ценообразующего фактора Xк с рыночной стоимостью Y; N - количество объектов в выборке.

Выбор ценообразующих факторов для построения статистической модели проводится корреляционно-регрессионным методом.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения статистической модели тех факторов, которые в основном формируют стоимость объектов недвижимости. Для этого проводится расчет коэффициентов корреляции с типом расчета по удельной цене. Далее производится выбор факторов на основе значений коэффициентов значимости. В случаях, когда для построения модели оценки не выбираются факторы имеющие высокие коэффициенты значимости, в отчете приводятся причины их неиспользования, как правило это факторы, коррелирующие между собой, сонаправленно влияющие на формирование стоимости объекта оценки. Так при наличии линейной зависимости между ценообразующими факторами рекомендуется использовать в моделировании только один из них, либо же использовать комбинированный ценообразующий фактор. Если коэффициент корреляции принимает значения: от 0 до 0.3 - то говорят о слабой линейной корреляции, от 0.3 до 0.7 - о средней, свыше 0.7 - говорят о сильной линейной корреляции. При наличии линейной зависимости между ценообразующими факторами рекомендуется использовать в моделировании только один из них. Например, расстояние до социально значимых объектов, таких как школа, детский сад, медицинское учреждение, в случае их мультиколлинеарности возможно объединить в один фактор «расстояние до социальных объектов».

Выбор факторов стоимости для построения моделей оценки осуществляться двумя методами: экспертным методом и корреляционно-регрессионным методом. Для построения статистической модели, выбор ценообразующих факторов осуществляется исходя из репрезентативности рыночной информации относительно того или иного фактора, степени его влияния и корректности направления влияния ценообразующего фактора.

Выбранный состав ценообразующих факторов приводит к максимальному значению коэффициента детерминации с соблюдением пороговых значений остальных статистических показателей, таких как среднеквадратичная ошибка, средняя относительная погрешность, отношение суммы невязок к средней стоимости, критерий Фишера.

Проверка статистической значимости модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

, где

Формула 7

N – количество объектов в обучающей выборке;

m – количество факторов стоимости, используемых в построенной модели;

R2 – коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый по формуле:

,где

Формула 8

- модельная оценка величины Yi;

Ycp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей выборки.

Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия (Fрасч) превышает пороговое значение Fкрα;n,N-n-1 (Fтабл) при заданном уровне значимости α=0,05.

Пороговые значения F–критерия для заданных параметров α, n, N приводятся в специальных статистических таблицах (Большев Л.Н., Смирнов Н.В. Таблицы математической статистики. М., Наука, 1965).

Считается, что для модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, то есть если справедливо:

, где

Формула 9

nвыб - число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной);

Ycp (nвыб) - среднее значение рыночной стоимости на этой выборке;

kдоп - заданный допустимый порог.

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:

, где

Формула 10

Yi – рыночная цена 1 кв.м i-го земельного участка второй группы;

- модельная стоимость 1 кв.м i-го земельного участка второй группы;

nвыб – количество объектов в рассматриваемой выборке.

Определяется коэффициент детерминации R2 на обучающей и контрольной выборках:

, где

Формула 11

Nc – число земельных участков второй группы в обучающей/ контрольной выборке;

- модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;

Ycp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей / контрольной выборки.

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв.м, по формуле:

Формула 12

Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством. Модель обладает приемлемым качеством, если её показатели качества находятся в пределах, указанных в ниже следующей таблице:

Критерии отбора качественных моделей расчета

Таблица 43 Критерии отбора качественных моделей расчета

№ п/п	Критерии качества модели	Обучающая выборка	Контрольная выборка
1	Средняя ошибка аппроксимации	≤40%	≤50%
2	Коэффициент детерминации	≥0,65	≥0,60
3	Среднеквадратичная ошибка	≤25%	≤30%

При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения. В случае построения нескольких моделей, обладающих приемлемым качеством, для целей расчета кадастровой стоимости отбиралась наиболее качественная модель, позволяющая получить кадастровую стоимость, наиболее приближенную к рыночной информации.

Далее производилось разбиение на контрольную и обучающие выборки рыночной информации, чтобы подтвердить репрезентативность выбранной модели, путем анализа объектов-аналогов, ценообразующие факторы которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной группы.

Таким образом, выбор ценообразующих факторов для включения их в модель, осуществляется на основе качественного анализа.

Далее приведено описание определения кадастровой стоимости методом статистического моделирования.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «1.1. СХ»

Согласно пп. 57.2 Методических указаний при определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка, в частности, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв, такие как степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее, а также агроэкологический потенциал). Определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья «пашня», осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.

К категории земель сельскохозяйственного использования отнесены наиболее плодородные территории пойменно-террасового комплекса бассейна среднего течения р. Обь и её крупных притоков. Почвы данной категории земель сложены аллювиальными дерново-глеевыми почвами на среднем суглинке, с массовой долей гумуса 3% и сильнокислой реакцией среды почвенного раствор9 Атлас Ханты-Мансийского автономного округа Югра. Т. 2 Природа. Экология. // Дикунец В.А., Котова Т.В., Макеев В.Н., Тикунов В.С. (отв. ред.). Ханты-Мансийск: ООО НПФ «ТАЛКА-ТДВ», 2004. 152 с. . Слаборазвитый гумусово-аккумулятивный горизонт (12–18 см), а также длительный период половодья в регионе делают затруднительным их сельскохозяйственное использование.10 Пестряков В.К. Окультуривание почв Северо-Запада. Л.: «Колос», 1977. 343 с. Высокая стоимость мелиоративных вложений на фоне пониженного биоклиматического потенциала делают неоправданно затратным их использование в качестве пашни для зерновых культур.11 Шашко Д.И. Агроклиматическое районирование СССР. М.: «Колос», 1967. 335 с. В настоящее время в условиях открытого грунта на территории автономного округа возделываются малотребовательные к обеспеченности теплом овощные культуры с коротким периодом вегетации. Основная масса продуктов растениеводства возделывается домохозяйствами (более 60%), аграрное производство в промышленных масштабах для открытого грунта не развито, в том числе из-за короткого вегетационного периода, который недостаточен для вызревания большей части сельхоз культур.

Исходя из того, что в методику расчетов заложены принципы доходного подхода, основанные на потенциальном плодородие почв, принимая в расчет природно-климатические условия, отсутствие информации о качественных характеристиках почвенного слоя земельных участков, а также долю объектов оценки данной группы, составляющую 0,42% от общего количества объектов оценки, был сделан вывод о невозможности применения доходного подхода. Для расчета кадастровой стоимости земельных участков применен сравнительный подход, рекомендованный Методическими указаниями для оценки земель сельскохозяйственного использования в качестве возможного в применении подхода, путем построения статистических (регрессионных) моделей с использованием типового (эталонного) земельного участка, в качестве которого определен земельный участок с видом разрешенного использования «крестьянско фермерское хозяйство», как земельного участка включающего в себя все виды сельскохозяйственной деятельности.

Таблица 44 Описание эталонного объекта

Показатель	Объект оценки
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Крестьянско фермерское хозяйство (01:000)
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Для построения модели цены на объекты аналоги скорректированы с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от эталонного объекта. Описание корректировок приведено в разделе «Описание и расчет корректировок ценовой информации».

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложение 1. Исходные данные\6. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости\Рыночные данные.

Описание объектов аналогов приведено в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные в файле «1.1. ID объявлений». В указанном файле поле «Описание объектов-аналогов» содержит в том числе дату обращения к странице, т.е. дату, сохранения объявления. Дата обновления информации в объявлении, использованная для проведения расчетов, содержится непосредственно в файле-объявления.

Для построения модели принимались цены объектов-аналогов на дату обращения к странице объявления о предложении к продаже, в виду того, что объявление было актуально на дату обращения.

Отметим, что в ходе проведенного анализа рынка выявлено отсутствие влияния фактора площади на стоимость объектов данного сегмента: в тексте предложений о продаже земельных участков, авторы объявлений указывают сумму за 1 га, при этом в объявлении указана также общая стоимость земельного участка, удельный показатель рыночной стоимости которого соответствует удельному показателю рыночной стоимость 1 га.

Факторы для модели были выбраны с учетом значений коэффициентов корреляции.

Таблица 45 Ценообразующие факторы и коэффициенты значимости

№ п/п	Ценообразующие факторы	Коэффициент корреляции, r	Использование фактора для построения модели (да/нет)	Пояснения по применению ценообразующего фактора для построения модели
1	Расстояние от объекта до административного центра	-0,814727547	да	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.

Объем совокупной выборки рыночной информации составляет 12 объектов, что соответствует критерию достаточности: не менее 6(m+1), где m – количество факторов и равно 1.

Анализ репрезентативности выборки. Количественные ценообразующие факторы объектов-аналогов принимают значения, характерные для объектов оценки данной подгруппы, но не покрывают полностью весь диапазон возможных значений. Анализ изменений рассчитанного УПКС по объектам оценки, значения количественных ценообразующих факторов которых выходят за рамки объектов-аналогов. Данный анализ показал допустимое изменение стоимости объектов оценки в граничных значениях факторов. Таким образом, собранная рыночная информация отвечает требованию репрезентативности.

Анализ полученной модели и результатов моделирования. Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в Таблицах ниже.

Таблица 46 Проверка статистической значимости моделей на обучающей выборке

№ п/п	Название модели	Коэффициент детерминации, R2	Критерий Фишера, Fрасч	Статистическая значимость модели (да/нет)
1	Экспоненциальная модель	0,982839611	0,000111067	да

Таблица 47 Проверка качества моделей

Название статистически значимой модели	Экспоненциальная модель

Обуч. выборка	Контрол. выборка
Средняя ошибка аппроксимации	0,193821439	0,214213645
Коэффициент детерминации	0,982839611	0,932415924
Среднеквадратичная ошибка оценки	0,200951296	0,24714459
Отношение суммы невязок к средней стоимости	0,336744122	0,39816514

Модель расчета кадастровой стоимости мультипликативная:

УПКС = 1.21732976992796 * exp(+3.84110110148223e-05 * (321578.317 + -189257.498 - Расстояние от объекта до административного центра)) * X2

Таблица 48 Значения факторов в модели расчета

№ п/п	Наименование ценообразующего фактора	Значение коэффициента
1	Свободный член	1,21732977
2	Расстояние от объекта до административного центра)	3,8411E-05

Таблица 49 Типы меток

Наименование ценообразующего фактора	Тип метки
Расстояние от объекта до административного центра	Обратная

Удельная стоимость объекта определялась путем подстановки в модель расчета значений ценообразующих факторов для количественных факторов, с дельнейшей корректировкой стоимости на вид разрешенного использования, а также на расположение земельного участка в зоне подтопления (затопления) и наличия ограничений, накладываемых зоной с особыми условиями использования территорий.

УПКС = УПКСмодель*К1*К2*К3*К4, где:

УПКСмодель – удельный показатель кадастровой стоимости, рассчитанной по модели;

К1 - Корректировка на вид разрешенного использования объекта;

К2 - Корректировка на расположение в зоне подтопления;

К3 - Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка;

К4 - Корректировка на форму, рельеф.

Х2 – Сводный корректирующий коэффициент = К1*К2*К3*К4

Расчет корректировок для объектов оценки, а также расчет стоимости объектов аналогов приведен в файле «1.1. СХ» в Приложении к Отчету Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Результаты расчета кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков приведены в Приложении к Отчету Приложение 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «13.1.2 СНТ»

В группу земельных участков «13.1.2 СНТ», вошли объекты с установленным кодом вида использования 13:011, 13:021, с наименованием вида использования «Ведение огородничества», «Ведение садоводства». Определение кадастровой стоимости земельных участков данной группы, расположенных в муниципальных образованиях с достаточным для проведения статистического моделирования количеством аналогов, произведен по индивидуальной модели, путем построения статистических (регрессионных) моделей

Таблица 50 Описание эталонного объекта

Показатель	Объект оценки
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Ведение садоводства (13:021)
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Для построения модели цены на объекты-аналоги скорректированы с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от эталонного объекта.

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложение 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Описание объектов аналогов приведено в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные в файле «13.1.2 ID объявлений». В указанном файле поле «Описание объектов-аналогов» содержит в том числе дату обращения к странице, т.е. дату, сохранения объявления. Дата обновления информации в объявлении, использованная для проведения расчетов, содержится непосредственно в файле-объявления.

Таблица 51 Корректировки, используемые при расчете

Корректировки	Объекты-аналоги	Объекты оценки
Корректировка на условия рынка (торг)	+	-
Корректировка на условия рынка (дата)	+	-
Корректировка на форму, рельеф	+	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+
Корректировка на вид разрешенного использования	-	+

Таблица 52 Ценообразующие факторы и коэффициенты значимости

Группа	Ценообразующие факторы	Коэффициент корреляции, r	Пояснения по применению ценообразующего фактора для построения модели
13.1.2 СНТ / 13.1.2.1 ГНП Барсово	Расстояние от объекта до административного центра	-0,904094343	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.2 ГНП Излучинск	Расстояние от объекта до административного центра	-0,902315639	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.4 ГНП Мегион	Расстояние от объекта до административного центра	-0,934157678	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.5 ГНП Нефтеюганск	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	-0,940342318	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от ближайшей из основных автомобильных дорог. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до ближайшей из основных автомобильных дорог имеет обратную направленность: чем объекты ближе к основной автомобильной дороге, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.17 ГНП Нижневартовск	Расстояние от объекта до административного центра(Х1)	-0,668020305	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта(Х3)	-0,639790712	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от остановок общественного транспорта. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до остановок общественного транспорта имеет обратную направленность: чем объекты ближе к остановке общественного транспорта, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.6 ГНП Нягань	Расстояние от объекта до административного центра	-0,972980904	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.7 ГНП Пыть-Ях	Расстояние от объекта до административного центра	-0,860267582	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.8 ГНП Советский	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	-0,987336175	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от ближайшей из основных автомобильных дорог. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до ближайшей из основных автомобильных дорог имеет обратную направленность: чем объекты ближе к основной автомобильной дороге, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.9 ГНП Сургут	Расстояние от объекта до административного центра	-0,744025305	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.10 ГНП Урай	Расстояние от объекта до административного центра	-0,895475755	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.11 ГНП Ханты-Мансийск	Расстояние от объекта до административного центра	-0,835518985	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.12 ГНП Югорск	Расстояние от объекта до остановок общественного транспорта	-0,821541873	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от остановок общественного транспорта. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до остановок общественного транспорта имеет обратную направленность: чем объекты ближе к остановке общественного транспорта, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.3 ГНП Когалым	Расстояние от объекта до административного центра	-0,846145294	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.13 СНП Нефтеюганский	Расстояние от объекта до административного центра	-0,89725581	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.14 СНП Нижневартовский	Расстояние от объекта до ближайшей из основных автомобильных дорог	-0,920867886	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от ближайшей из основных автомобильных дорог. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до ближайшей из основных автомобильных дорог имеет обратную направленность: чем объекты ближе к основной автомобильной дороге, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.15 СНП Сургутский	Расстояние до ближайшей дороги (СКФД) (Х3)	-0,832783806	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от ближайшей дороги (СКФД). Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до ближайшей дороги (СКФД) имеет обратную направленность: чем объекты ближе к дороге (СКФД), тем выше их стоимость.
Расстояние от объекта до административного центра (Х1)	-0,62542538	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.
13.1.2 СНТ / 13.1.2.16 СНП Ханты-Мансийский	Расстояние от объекта до административного центра	-0,879014462	Высокий коэффициент корреляции говорит о существенном влиянии на стоимость объектов недвижимости удаленности земельного участка от администрации муниципального образования, в котором расположен земельный участок. Зависимость стоимости земельных участков от расстояния до администрации муниципального образования имеет обратную направленность: чем объекты ближе к администрации муниципального образования, тем выше их стоимость.

Таблица 53 Соответствие статистических моделей расчетным группам

13.1.2 СНТ / 13.1.2.1 ГНП Барсово	349.59531897009 * exp(+6.29054203638982e-05 * (25210.578 + 0.0 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.10 ГНП Урай	218.683812766786 * exp(0.000286993147322332 * (8426.24022714917 - 1959.32522714917 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.11 ГНП Ханты-Мансийск	349.59531897009 * exp(+6.29054203638982e-05 * (25210.578 + 0.0 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.12 ГНП Югорск	218.683812766786 * exp(0.000286993147322332 * (8426.24022714917 - 1959.32522714917 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.13 СНП Нефтеюганский	(-394.875653396981 + 0.0947882955572772 * (34830.8375313836 + -19289.7275313836 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.14 СНП Нижневартовский	295.969512035871 * exp(+0.00200117690115208 * (8959.74834018963 + -8452.90834018963 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.15 СНП Сургутский	264.142344483769 * exp(+3.31752871490714e-06 * (169819.601026061 + 10682.3549739389 - X1) + 0.000313392335754823 * (7556.69885141449 + -5039.86285141449 - X3)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.16 СНП Ханты-Мансийский	73.7401475337918 * exp(+8.38894774034423e-05 * (106419.953498818 + -65296.7704988181 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.17 ГНП Нижневартовск	21.1715647240717 * exp(+0.000239093083774656 * (15524.943927442 + 990.525072557962 - X1) + 0.000215071652595621 * (4272.096 + 237.701 - X3)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.2 ГНП Излучинск	90.8020030499581 * exp(+0.000601406130656737 * (28875.939 + -25072.914 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.3 ГНП Когалым	218.683812766786 * exp(0.000286993147322332 * (8426.24022714917 - 1959.32522714917 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.4 ГНП Мегион	28.7940480070928 * exp(+0.000572602248161359 * (14341.2858323033 + -5918.91483230331 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.5 ГНП Нефтеюганск	5.93807717230421 * (1418.82401701693 + -60.6380170169288 - X1 + 61.1380170169288) ^ 0.736543400137765 * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.6 ГНП Нягань	72.5127313852404 * exp(+0.000285521382116277 * (8926.00159101994 + 1280.94740898006 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.7 ГНП Пыть-Ях	72.5127313852404 * exp(+0.000285521382116277 * (8926.00159101994 + 1280.94740898006 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.8 ГНП Советский	72.0117023741339 * exp(+0.00168541769054819 * (1065.91092342385 + -93.4229234238459 - X1)) * X2
13.1.2 СНТ / 13.1.2.9 ГНП Сургут	349.59531897009 * exp(+6.29054203638982e-05 * (25210.578 + 0.0 - X1)) * X2

Анализ репрезентативности выборки. Количественные ценообразующие факторы объектов-аналогов принимают значения, характерные для объектов оценки данной подгруппы, но не покрывают полностью весь диапазон возможных значений. Анализ изменений рассчитанного УПКС по объектам оценки, значения количественных ценообразующих факторов которых выходят за рамки объектов-аналогов. Данный анализ показал допустимое изменение стоимости объектов оценки в граничных значениях факторов. Таким образом, собранная рыночная информация отвечает требованию репрезентативности.

Анализ полученной модели и результатов моделирования приведены в Приложении к Отчету Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Удельная стоимость объекта определялась путем подстановки в модель расчета значений ценообразующих факторов для количественных факторов и значений соответствующих меток для качественных факторов, с дельнейшей корректировкой стоимости на вид разрешенного использования, а также форму (протяженность, многоконтурность) земельного участка, расположение в зоне подтопления, наличие обременений (ограничений) земельного участка.

УПКС = УПКСмодель* К1*К2* К3*К4, где:

УПКСмодель – удельный показатель кадастровой стоимости, рассчитанной по модели;

К1 - Корректировка на вид разрешенного использования объекта;

К2 - Корректировка на расположение в зоне подтопления;

К3 - Корректировка на форму, рельеф;

К4 - Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка.

Х2 – Сводный корректирующий коэффициент = К1*К2*К3*К4

Расчет корректировок для объектов оценки, а также расчет стоимости объектов аналогов приведен в файле «13.1.2 СНТ» в Приложении к Отчету Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Результаты расчета кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков приведены в Приложении к Отчету Приложение 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости методом типового (эталонного) объекта

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «3.1. Общественное использование»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группе «3.1. Общественное использование», осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из статуса муниципального образования, и разделена на «3.1.1 Общественное использование ГНП», куда включены объекты, расположенные в муниципальных образованиях городского типа (города, поселки городского типа), и «3.1.1 Общественное использование СНП», куда включены объекты расположенные в районах округа. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в подгруппах «3.1.1 Общественное использование ГНП» и «3.1.1 Общественное использование СНП» проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает площадь земельного участка, расположение в муниципальном образовании, расстояние от объекта до административного центра в городских населенных пунктах, а также нахождение в зоне подтопления. Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 54 Описание эталонного объекта

Показатель	Объект оценки
Подгруппа	3.1.1 Общественное использование ГНП
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Социальное использование
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Характеристики местоположения	г. Сургут
Площадь, кв.м.	8 631
Расстояние от объекта до административного центра	3 501
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Таблица 55 Описание эталонного объекта

Показатель	Объект оценки
Подгруппа	3.1.1 Общественное использование СНП
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Социальное использование
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Характеристики местоположения	Ханты-Мансийский район
Площадь, кв.м.	7 570
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Основные положения метода

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым объектом. При выборе объектов-аналогов предпочтение отдавалось объектам, с разрешенным использованием, под торгово-офисную застройку, так как по своим характеристикам социальные объекты наиболее соответствует объектам офисно-торгового назначения.

Цены на объекты-аналоги затем корректировались с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов в группе.

Таблица 56 Корректировки, используемые при расчете эталонных объектов12 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Корректировки	3.1.1 Общественное использование ГНП	3.1.1 Общественное использование СНП
Корректировка на условия продажи (вид сделки)	+	+
Корректировка на условия рынка (дата)	+	+
Корректировка на передаваемые имущественные права	+	+
Корректировка на условия рынка (торг)	+	+
Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	+	-
Корректировка на форму, рельеф	+	+
Корректировка на площадь	+	+
Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	+	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+

Последовательно применяя указанные выше поправочные коэффициенты к единице сравнения (1 кв.м) цен предложений сопоставимых объектов-аналогов, в итоге получаем скорректированные значения единицы сравнения по каждому аналогу после внесения всех описанных выше поправочных коэффициентов.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости 1 кв.м объекта недвижимости. Для согласования результатов полученных скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам исполнитель использовал метод валовой коррекции. В рамках данного метода вес каждого объекта-аналога определяется на основе величины совокупной корректировки, внесенной в цену данного объекта - аналога в процессе применения метода прямого сравнения продаж по формуле:

УВ = (1/ВК1)/∑ (1/ВК1; 1/ВК2; …1/ВКn) х 100

где:

УВ – удельный вес;

ВК1 – валовая коррекция объекта-аналога №1, в % к цене предложения;

ВКn - валовая коррекция n объекта-аналога, в % к цене предложения.

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Определение и расчет стоимости объектов, отнесенных к группе

На данном этапе расчетов поправки производятся от эталонного объекта к объекту оценки.

Далее были применены следующие корректировки:

Корректировки, используемые при расчете объектов оценки:

Таблица 57 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки

Корректировки	3.1.1 Общественное использование ГНП	3.1.1 Общественное использование СНП
Корректировка на местоположение (населенный пункт)	+	-
Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	+	-
Корректировка на форму, рельеф	+	+
Корректировка на площадь	+	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+
Корректировка на социальную функцию	+	+

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды его разрешенного использования самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления, и изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка должно производиться на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости. Поскольку объекты аналоги, использованные для расчета стоимости эталонных объектов расположены в территориальных зонах, в которых предусмотрена различная коммерческая торгово-офисная деятельность, в связи с чем, корректировка полученной стоимости объектов оценки на вид разрешенного использования не производилась.

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «3.1., 4.1., 4.2., 5.1, 6.3.», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «2.1 Расчет»

В группу объектов «2.1 Расчет» относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 02:050; 02:051; 02:060; 02:061.

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым объектом. При выборе объектов-аналогов предпочтение отдавалось объектам с разрешенным использованием под многоэтажную жилую застройку.

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование», описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группе «2.1 Расчет» осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из муниципального образования. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов. Кадастровая стоимость земельных участков данной группы методом типового (эталонного) объекта определена в следующих подгруппах:

2.1.1 ГНП Барсово,

2.1.10 ГНП Мегион,

2.1.11 ГНП Междуреченский,

2.1.12 ГНП Нефтеюганск,

2.1.13 ГНП Нижневартовск,

2.1.14 ГНП Новоаганск,

2.1.15 ГНП Нягань,

2.1.16 ГНП Октябрьское,

2.1.17 ГНП Пионерский,

2.1.18 ГНП Пойковский,

2.1.19 ГНП Покачи,

2.1.2 ГНП Белоярский,

2.1.20 ГНП Приобье,

2.1.21 ГНП Пыть-Ях,

2.1.22 ГНП Радужный,

2.1.23 ГНП Советский,

2.1.24 ГНП Сургут,

2.1.25 ГНП Урай,

2.1.26 ГНП Федоровский,

2.1.27 ГНП Ханты-Мансийск,

2.1.28 ГНП Югорск,

2.1.29 СНП Белоярский,

2.1.3 ГНП Белый Яр,

2.1.30 СНП Березовский,

2.1.31 СНП Нефтеюганский,

2.1.32 СНП Нижневартовский,

2.1.33 СНП Октябрьский,

2.1.34 СНП Советский,

2.1.35 СНП Сургутский,

2.1.36 СНП Ханты-Мансийский,

2.1.4 ГНП Березово,

2.1.5 ГНП Игрим,

2.1.6 ГНП Излучинск,

2.1.7 ГНП Когалым,

2.1.8 ГНП Лангепас,

2.1.9 ГНП Лянтор.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в вышеуказанных подгруппах проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает, расположение в муниципальном образовании, расположение в населенном пункте, вид разрешенного использования, конфигурация, а также нахождение в зоне подтопления. Для крупных городов, таких как г. Сургут, г. Нижневартовск, г. Нефтеюганск и г. Ханты-Мансийск на формирование стоимости также влияет удаленность от центра города (администрации муниципального образования). Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

Так как при определении кадастровой стоимости отсутствуют сведения об обеспеченности земельных участков инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, а наличие магистральных инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным, данный фактор не учитывался при расчетах.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 58 Описание эталонных объектов

Подгруппа	Характеристики местоположения	Кадастровый номер участка	Состав предаваемых прав на объект	Условия финансирования	Условия продажи	Вид использования	Условия рынка	Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	Наличие коммуникаций	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Вид земельного участка
2.1.1 ГНП Барсово	Сургутски р-н, пгт. Барсово	Гипотетический объект	Собственность	Типичные для рынка условия	Цена продажи	Многоэтажная жилая застройка	Дата оценки 01.01.2026 г.	Условно свободный	<1,2	Нет	Нет	Земельный участок
2.1.2 ГНП Белоярский	г. Белоярский

2.1.3 ГНП Белый Яр	Сургутски р-н, пгт. Белый Яр

2.1.4 ГНП Березово	Березовский р-н, пгт. Березово

2.1.5 ГНП Игрим	Березовский р-н, пгт. Игрим

2.1.6 ГНП Излучинск	Нижневартовский р-н, пгт. Излучинск

2.1.7 ГНП Когалым	г. Когалым

2.1.8 ГНП Лангепас	г. Лангепас

2.1.9 ГНП Лянтор	г. Лянтор

2.1.10 ГНП Мегион	г. Мегион

2.1.11 ГНП Междуреченский	Кондинский р-н, пгт. Междуреченский

2.1.12 ГНП Нефтеюганск	г. Нефтеюганск

2.1.13 ГНП Нижневартовск	г. Нижневартовск

2.1.14 ГНП Новоаганск	Нижневартовский р-н, пгт. Новоаганск

2.1.15 ГНП Нягань	г. Нягань

2.1.16 ГНП Октябрьское	Октябрьский р-н, пгт. Октябрьское

2.1.17 ГНП Пионерский	Советский р-н, пгт. Пионерский

2.1.18 ГНП Пойковский	Нефтеюганский р-н, пгт. Пойковский	Гипотетический объект	Собственность	Типичные для рынка условия	Цена продажи	Многоэтажная жилая застройка	Дата оценки 01.01.2026 г.	Условно свободный	<1,2	Нет	Нет	Земельный участок
2.1.19 ГНП Покачи	г. Покачи

2.1.20 ГНП Приобье	Октябрьский р-н, пгт. Приобье

2.1.21 ГНП Пыть-Ях	г. Пыть-Ях

2.1.22 ГНП Радужный	г. Радужный

2.1.23 ГНП Советский	г. Советский

2.1.24 ГНП Сургут	г. Сургут

2.1.25 ГНП Урай	г. Урай

2.1.26 ГНП Федоровский	Сургутский р-н, пгт. Федоровский

2.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	г. Ханты-Мансийск

2.1.28 ГНП Югорск	г. Югорск

2.1.29 СНП Белоярский	Белоярский р-н, с. Полноват

2.1.30 СНП Березовский	Березовский р-н, с. Саранпауль

2.1.31 СНП Нефтеюганский	Нефтеюганский р-н, поселок Салым

2.1.32 СНП Нижневартовский	Нижневартовский р-н, п. Ваховск

2.1.33 СНП Октябрьский	Октябрьский р-н, п. Унъюган

2.1.34 СНП Советский	Советский р-н, п. Алябьевский

2.1.35 СНП Сургутский	Сургутский р-н, с. Угут

2.1.36 СНП Ханты-Мансийский	Ханты-Мансийский р-н, п. Горноправдинск

Таблица 59 Корректировки, используемые при расчете эталонных объектов13 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Подгруппа	Корректировка на условия рынка (дата)	Корректировка на передаваемые имущественные права	Корректировка на условия рынка (торг)	Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	Корректировка на местоположение (населенный пункт)	Корректировка на вид разрешенного использования объекта	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Корректировка на тип объекта недвижимости (долю стоимости земельных участков в стоимости ЕОН)	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка
2.1.1 ГНП Барсово	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.2 ГНП Белоярский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.3 ГНП Белый Яр	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.4 ГНП Березово	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.5 ГНП Игрим	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.6 ГНП Излучинск	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.7 ГНП Когалым	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.8 ГНП Лангепас	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.9 ГНП Лянтор	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.10 ГНП Мегион	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.11 ГНП Междуреченский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.12 ГНП Нефтеюганск	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
2.1.13 ГНП Нижневартовск	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
2.1.14 ГНП Новоаганск	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.15 ГНП Нягань	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.16 ГНП Октябрьское	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.17 ГНП Пионерский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.18 ГНП Пойковский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.19 ГНП Покачи	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.20 ГНП Приобье	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.21 ГНП Пыть-Ях	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.22 ГНП Радужный	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.23 ГНП Советский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.24 ГНП Сургут	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
2.1.25 ГНП Урай	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.26 ГНП Федоровский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
2.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
2.1.28 ГНП Югорск	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.29 СНП Белоярский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.30 СНП Березовский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.31 СНП Нефтеюганский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.32 СНП Нижневартовский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.33 СНП Октябрьский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.34 СНП Советский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.35 СНП Сургутский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
2.1.36 СНП Ханты-Мансийский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+

Таблица 60 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки группы «2. Жилая застройка»

Подгруппа	Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	Корректировка на местоположение (населенный пункт)	Корректировка на вид разрешенного использования объекта	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка
2.1.1 ГНП Барсово	-	-	+	+	+	+
2.1.2 ГНП Белоярский	-	-	+	+	+	+
2.1.3 ГНП Белый Яр	-	-	+	+	+	+
2.1.4 ГНП Березово	-	-	+	+	+	+
2.1.5 ГНП Игрим	-	-	+	+	+	+
2.1.6 ГНП Излучинск	-	-	+	+	+	+
2.1.7 ГНП Когалым	-	-	+	+	+	+
2.1.8 ГНП Лангепас	-	-	+	+	+	+
2.1.9 ГНП Лянтор	-	-	+	+	+	+
2.1.10 ГНП Мегион	-	+	+	+	+	+
2.1.11 ГНП Междуреченский	-	-	+	+	+	+
2.1.12 ГНП Нефтеюганск	+	-	+	+	+	+
2.1.13 ГНП Нижневартовск	+	-	+	+	+	+
2.1.14 ГНП Новоаганск	-	-	+	+	+	+
2.1.15 ГНП Нягань	-	-	+	+	+	+
2.1.16 ГНП Октябрьское	-	-	+	+	+	+
2.1.17 ГНП Пионерский	-	-	+	+	+	+
2.1.18 ГНП Пойковский	-	-	+	+	+	+
2.1.19 ГНП Покачи	-	-	+	+	+	+
2.1.20 ГНП Приобье	-	-	+	+	+	+
2.1.21 ГНП Пыть-Ях	-	-	+	+	+	+
2.1.22 ГНП Радужный	-	-	+	+	+	+
2.1.23 ГНП Советский	-	-	+	+	+	+
2.1.24 ГНП Сургут	+	-	+	+	+	+
2.1.25 ГНП Урай	-	-	+	+	+	+
2.1.26 ГНП Федоровский	-	-	+	+	+	+
2.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	+	-	+	+	+	+
2.1.28 ГНП Югорск	-	+	+	+	+	+
2.1.29 СНП Белоярский	-	+	+	+	+	+
2.1.30 СНП Березовский	-	+	+	+	+	+
2.1.31 СНП Нефтеюганский	-	+	+	+	+	+
2.1.32 СНП Нижневартовский	-	+	+	+	+	+
2.1.33 СНП Октябрьский	-	+	+	+	+	+
2.1.34 СНП Советский	-	+	+	+	+	+
2.1.35 СНП Сургутский	-	+	+	+	+	+
2.1.36 СНП Ханты-Мансийский	-	+	+	+	+	+

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данной группе приведены в Приложении к Отчету, в файле «2.1 Расчет», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «13.1.1 ИЖС»

В группу объектов «13.1.1 ИЖС» относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031.

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым объектом. При выборе объектов-аналогов предпочтение отдавалось объектам с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование», описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группе «13.1.1 ИЖС» осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из муниципального образования. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов. Кадастровая стоимость земельных участков данной группы методом типового (эталонного) объекта определена в следующих подгруппах:

13.1.1.1 Эталон СНП Кондинский,

13.1.1.10 Эталон ГНП Березово,

13.1.1.11 Эталон ГНП Приобье,

13.1.1.12 Эталон ГНП Пионерский,

13.1.1.13 Эталон ГНП Междуреченский,

13.1.1.14 Эталон ГНП Лянтор,

13.1.1.15 Эталон ГНП Излучинск,

13.1.1.16 Эталон СНП Березовский,

13.1.1.17 Эталон СНП Октябрьский,

13.1.1.18 Эталон ГНП Радужный,

13.1.1.19 Эталон ГНП Лангепас,

13.1.1.2 Эталон СНП Советский,

13.1.1.20 Эталон СНП Ханты-Мансийский,

13.1.1.21 Эталон ГНП Покачи,

13.1.1.22 Эталон ГНП Белоярский,

13.1.1.23 Эталон ГНП Советский,

13.1.1.24 Эталон ГНП Федоровский,

13.1.1.25 Эталон СНП Сургутский,

13.1.1.26 Эталон ГНП Нягань,

13.1.1.27 Эталон ГНП Пойковский,

13.1.1.28 Эталон ГНП Югорск,

13.1.1.29 Эталон ГНП Пыть-Ях,

13.1.1.3 Эталон ГНП Новоаганск,

13.1.1.30 Эталон ГНП Барсово,

13.1.1.31 Эталон ГНП Урай,

13.1.1.32 Эталон ГНП Нижневартовск,

13.1.1.33 Эталон ГНП Мегион,

13.1.1.34 Эталон ГНП Белый Яр,

13.1.1.35 Эталон ГНП Когалым,

13.1.1.36 Эталон СНП Нефтеюганский,

13.1.1.37 Эталон ГНП Нефтеюганск,

13.1.1.38 Эталон ГНП Сургут,

13.1.1.39 Эталон ГНП Ханты-Мансийск,

13.1.1.4 Эталон ГНП Октябрьское,

13.1.1.5 Эталон ГНП Игрим,

13.1.1.6 Эталон ГНП Мортка,

13.1.1.7 Эталон СНП Белоярский,

13.1.1.8 Эталон СНП Нижневартовский,

13.1.1.9 Эталон ГНП Кондинское.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в вышеуказанных подгруппах проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает, расположение в муниципальном образовании, расположение в населенном пункте, вид разрешенного использования, конфигурация, а также нахождение в зоне подтопления. Для крупных городов, таких как г. Сургут, г. Нижневартовск, г. Нефтеюганск и г. Ханты-Мансийск на формирование стоимости также влияет удаленность от центра города (администрации муниципального образования). Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

Так как при определении кадастровой стоимости отсутствуют сведения об обеспеченности земельных участков инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, а наличие магистральных инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным, данный фактор не учитывался при расчетах.

Корректировка на вид разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» код ВРИ 2.2 не производилась, так как анализ данных рынка недвижимости показал, что земельные участки с таким видом разрешенного использования чаще предлагаются к продаже в составе единых объектов недвижимости: земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилое строение, расположенное на них.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 61 Описание эталонных объектов

Подгруппа	Характеристики местоположения	Кадастровый номер участка	Состав предаваемых прав на объект	Условия финансирования	Условия продажи	Вид использования	Условия рынка	Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	Наличие коммуникаций	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Вид земельного участка
13.1.1.1 Эталон СНП Кондинский	Кондинский р-н, с. Болчары	Гипотетический объект	Собственность	Типичные для рынка условия	Цена продажи	Индивидуальное жилищное строительство	Дата оценки 01.01.2026 г.	Условно свободный	<1,2	Нет	Нет	Земельный участок
13.1.1.10 Эталон ГНП Березово	Березовский р-н, пгт. Березово

13.1.1.11 Эталон ГНП Приобье	Октябрьский р-н, пгт. Приобье

13.1.1.12 Эталон ГНП Пионерский	Советский р-н, пгт. Пионерский

13.1.1.13 Эталон ГНП Междуреченский	Кондинский р-н, пгт. Междуреченский

13.1.1.14 Эталон ГНП Лянтор	г. Лянтор

13.1.1.15 Эталон ГНП Излучинск	Нижневартовский р-н, пгт. Излучинск

13.1.1.16 Эталон СНП Березовский	Березовский р-н, с. Саранпауль

13.1.1.17 Эталон СНП Октябрьский	Октябрьский р-н, п. Унъюган

13.1.1.18 Эталон ГНП Радужный	г. Радужный

13.1.1.19 Эталон ГНП Лангепас	г. Лангепас

13.1.1.2 Эталон СНП Советский	Советский р-н, п. Алябьевский

13.1.1.20 Эталон СНП Ханты-Мансийский	Ханты-Мансийский р-н, п. Горноправдинск

13.1.1.21 Эталон ГНП Покачи	г. Покачи

13.1.1.22 Эталон ГНП Белоярский	г. Белоярский

13.1.1.23 Эталон ГНП Советский	г. Советский

13.1.1.24 Эталон ГНП Федоровский	Сургутский р-н, пгт. Федоровский

13.1.1.25 Эталон СНП Сургутский	Сургутский р-н, с. Угут

13.1.1.26 Эталон ГНП Нягань	г. Нягань

13.1.1.27 Эталон ГНП Пойковский	Нефтеюганский р-н, пгт. Пойковский	Гипотетический объект	Собственность	Типичные для рынка условия	Цена продажи	Индивидуальное жилищное строительство	Дата оценки 01.01.2026 г.	Условно свободный	<1,2	Нет	Нет	Земельный участок
13.1.1.28 Эталон ГНП Югорск	г. Югорск

13.1.1.29 Эталон ГНП Пыть-Ях	г. Пыть-Ях

13.1.1.3 Эталон ГНП Новоаганск	Нижневартовский р-н, пгт. Новоаганск

13.1.1.30 Эталон ГНП Барсово	Сургутски р-н, пгт. Барсово

13.1.1.31 Эталон ГНП Урай	г. Урай

13.1.1.32 Эталон ГНП Нижневартовск	г. Нижневартовск

13.1.1.33 Эталон ГНП Мегион	г. Мегион

13.1.1.34 Эталон ГНП Белый Яр	Сургутски р-н, пгт. Белый Яр

13.1.1.35 Эталон ГНП Когалым	г. Когалым

13.1.1.36 Эталон СНП Нефтеюганский	Нефтеюганский р-н, поселок Салым

13.1.1.37 Эталон ГНП Нефтеюганск	г. Нефтеюганск

13.1.1.38 Эталон ГНП Сургут	г. Сургут

13.1.1.39 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	г. Ханты-Мансийск

13.1.1.4 Эталон ГНП Октябрьское	Октябрьский р-н, пгт. Октябрьское

13.1.1.5 Эталон ГНП Игрим	Березовский р-н, пгт. Игрим

13.1.1.6 Эталон ГНП Мортка	Кондинский р-н, пгт. Мортка

13.1.1.7 Эталон СНП Белоярский	Белоярский р-н, с. Полноват

13.1.1.8 Эталон СНП Нижневартовский	Нижневартовский р-н, п. Ваховск

13.1.1.9 Эталон ГНП Кондинское	Кондинский р-н, пгт. Кондинское

Таблица 62 Корректировки, используемые при расчете эталонных объектов14 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Подгруппа	Корректировка на условия рынка (дата)	Корректировка на передаваемые имущественные права	Корректировка на условия рынка (торг)	Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	Корректировка на местоположение (населенный пункт)	Корректировка на вид разрешенного использования объекта	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Корректировка на тип объекта недвижимости (долю стоимости земельных участков в стоимости ЕОН)	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка
13.1.1.1 Эталон СНП Кондинский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.10 Эталон ГНП Березово	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.11 Эталон ГНП Приобье	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.12 Эталон ГНП Пионерский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.13 Эталон ГНП Междуреченский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.14 Эталон ГНП Лянтор	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.15 Эталон ГНП Излучинск	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.16 Эталон СНП Березовский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.17 Эталон СНП Октябрьский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.18 Эталон ГНП Радужный	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.19 Эталон ГНП Лангепас	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.2 Эталон СНП Советский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.20 Эталон СНП Ханты-Мансийский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.21 Эталон ГНП Покачи	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.22 Эталон ГНП Белоярский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.23 Эталон ГНП Советский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.24 Эталон ГНП Федоровский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.25 Эталон СНП Сургутский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.26 Эталон ГНП Нягань	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.27 Эталон ГНП Пойковский	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.28 Эталон ГНП Югорск	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.29 Эталон ГНП Пыть-Ях	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.3 Эталон ГНП Новоаганск	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.30 Эталон ГНП Барсово	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.31 Эталон ГНП Урай	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.32 Эталон ГНП Нижневартовск	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.33 Эталон ГНП Мегион	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.34 Эталон ГНП Белый Яр	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.35 Эталон ГНП Когалым	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.36 Эталон СНП Нефтеюганский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.37 Эталон ГНП Нефтеюганск	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.38 Эталон ГНП Сургут	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.39 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.4 Эталон ГНП Октябрьское	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.5 Эталон ГНП Игрим	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.6 Эталон ГНП Мортка	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+
13.1.1.7 Эталон СНП Белоярский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.8 Эталон СНП Нижневартовский	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+	+
13.1.1.9 Эталон ГНП Кондинское	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+	+

Таблица 63 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки группы «13.1.1 ИЖС»

Подгруппа	Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	Корректировка на местоположение (населенный пункт)	Корректировка на вид разрешенного использования объекта	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка
13.1.1.1 Эталон СНП Кондинский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.10 Эталон ГНП Березово	-	-	+	+	+	+
13.1.1.11 Эталон ГНП Приобье	-	-	+	+	+	+
13.1.1.12 Эталон ГНП Пионерский	-	-	+	+	+	+
13.1.1.13 Эталон ГНП Междуреченский	-	-	+	+	+	+
13.1.1.14 Эталон ГНП Лянтор	-	-	+	+	+	+
13.1.1.15 Эталон ГНП Излучинск	-	-	+	+	+	+
13.1.1.16 Эталон СНП Березовский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.17 Эталон СНП Октябрьский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.18 Эталон ГНП Радужный	-	-	+	+	+	+
13.1.1.19 Эталон ГНП Лангепас	-	-	+	+	+	+
13.1.1.2 Эталон СНП Советский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.20 Эталон СНП Ханты-Мансийский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.21 Эталон ГНП Покачи	-	-	+	+	+	+
13.1.1.22 Эталон ГНП Белоярский	-	-	+	+	+	+
13.1.1.23 Эталон ГНП Советский	-	-	+	+	+	+
13.1.1.24 Эталон ГНП Федоровский	-	-	+	+	+	+
13.1.1.25 Эталон СНП Сургутский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.26 Эталон ГНП Нягань	-	-	+	+	+	+
13.1.1.27 Эталон ГНП Пойковский	-	-	+	+	+	+
13.1.1.28 Эталон ГНП Югорск	-	+	+	+	+	+
13.1.1.29 Эталон ГНП Пыть-Ях	-	-	+	+	+	+
13.1.1.3 Эталон ГНП Новоаганск	-	-	+	+	+	+
13.1.1.30 Эталон ГНП Барсово	-	-	+	+	+	+
13.1.1.31 Эталон ГНП Урай	-	-	+	+	+	+
13.1.1.32 Эталон ГНП Нижневартовск	+	-	+	+	+	+
13.1.1.33 Эталон ГНП Мегион	-	+	+	+	+	+
13.1.1.34 Эталон ГНП Белый Яр	-	-	+	+	+	+
13.1.1.35 Эталон ГНП Когалым	-	-	+	+	+	+
13.1.1.36 Эталон СНП Нефтеюганский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.37 Эталон ГНП Нефтеюганск	+	-	+	+	+	+
13.1.1.38 Эталон ГНП Сургут	+	-	+	+	+	+
13.1.1.39 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	+	-	+	+	+	+
13.1.1.4 Эталон ГНП Октябрьское	-	-	+	+	+	+
13.1.1.5 Эталон ГНП Игрим	-	-	+	+	+	+
13.1.1.6 Эталон ГНП Мортка	-	-	+	+	+	+
13.1.1.7 Эталон СНП Белоярский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.8 Эталон СНП Нижневартовский	-	+	+	+	+	+
13.1.1.9 Эталон ГНП Кондинское	-	-	+	+	+	+

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данной группе приведены в Приложении к Отчету, в файле «13.1.1 ИЖС», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Расчет стоимости земельных участков группы «4.1.1 Торгово-офисные»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группе «4.1.1 Торгово-офисные», осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из статуса муниципального образования, и разделена на «4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП», куда включены объекты, расположенные в городах и в поселках городского типа, и «4.1.1.2 Торгово-офисные СНП», куда включены объекты расположенные в районах округа. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в подгруппах «4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП» и «4.1.1.2 Торгово-офисные СНП» проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает площадь земельного участка, расположение в муниципальном образовании, расположение земельного участка на красной линии, расстояние от объекта до административного центра в городских населенных пунктах, а также нахождение в зоне подтопления. Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 64 Описание эталонного объекта подгруппы 4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП

Показатель	Объект оценки
Подгруппа	4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Торгово-офисные
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Характеристики местоположения	г. Сургут
Площадь, кв.м.	2 964
Расстояние от объекта до административного центра	3 563
Расположение земельного участка на красной линии	На красной линии
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Таблица 65 Описание эталонного объекта подгруппы 4.1.1.2 Торгово-офисные СНП

Показатель	Объект оценки
Подгруппа	4.1.1.2 Торгово-офисные СНП
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Торгово-офисные
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Характеристики местоположения	Сургутский район
Площадь, кв.м.	2 480
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым объектом. При выборе объектов-аналогов предпочтение отдавалось объектам, с разрешенным использованием, под торгово-офисную застройку.

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование» описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Таблица 66 Корректировки, используемые при расчете эталонного объекта15 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Корректировки	4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП	4.1.1.2 Торгово-офисные СНП
Корректировка на условия продажи (вид сделки)	+	+
Корректировка на условия рынка (дата)	+	+
Корректировка на передаваемые имущественные права	+	+
Корректировка на условия рынка (торг)	+	+
Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	+	-
Корректировка на расположение земельного участка на красной линии	+	-
Корректировка на форму, рельеф	+	+
Корректировка на площадь	+	+
Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	+	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Таблица 67 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки

Корректировки	4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП	4.1.1.2 Торгово-офисные СНП
Корректировка на местоположение (населенный пункт)	+	-
Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	+	-
Корректировка на расположение земельного участка на красной линии	+	-
Корректировка на форму, рельеф	+	+
Корректировка на площадь	+	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+
Корректировка на вид разрешенного использования	+	+

Как отмечалось в группе «3.1. Общественное использование» настоящего Отчета, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), корректировка полученной стоимости объектов оценки на вид разрешенного использования не производилась, кроме объектов с кодом ВРИ 4.6 «Общественное питание». Корректировка земельных участков для размещения объектов общественного питания мотивирована тенденциями рынка, объекты общественного питания сегментированы как объекты торгово-офисного назначения, однако к ним применяется понижающий коэффициент на функциональное назначение. В связи с чем, аналогично корректировке на социальную функцию для объектов общественного использования, в рамках расчетов данной группы вводится корректировка, отражающая функциональное назначение – корректировка на вид разрешенного использования.

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «3.1., 4.1., 4.2., 5.1, 6.3.», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «4.1.2 Придорожный сервис», «6.3. Придорожный сервис»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группам «4.1.2 Придорожный сервис», «6.3. Придорожный сервис» осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из статуса муниципального образования, и разделена на «ГНП» (4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП, 6.3.1 Придорожный сервис ГНП), куда включены объекты, расположенные в муниципальных образованиях городского типа (города, поселки городского типа), и «СНП» (4.1.2.2 Придорожный сервис СНП, 6.3.2 Придорожный сервис СНП), куда включены объекты расположенные в районах округа. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в подгруппах «ГНП» (4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП, 6.3.1 Придорожный сервис ГНП) и «СНП» (4.1.2.2 Придорожный сервис СНП, 6.3.2 Придорожный сервис СНП) проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает площадь земельного участка, расположение в муниципальном образовании, а также нахождение в зоне подтопления. Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 68 Описание эталонного объекта

Показатель	Объект оценки
Группа	4.1.2 Придорожный сервис	6.3. Придорожный сервис
Подгруппа	4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП	4.1.2.2 Придорожный сервис СНП	6.3.1 Придорожный сервис ГНП	6.3.2 Придорожный сервис СНП
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Придорожный сервис
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Характеристики местоположения	г. Нягань	Сургутский район	г. Сургут	Сургутский район
Площадь, кв.м.	4 414	5 467	3 372	6 932
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование» описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Таблица 69 Корректировки, используемые при расчете эталонного объекта16 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Корректировки	4.1.2 Придорожный сервис	6.3. Придорожный сервис
4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП	4.1.2.2 Придорожный сервис СНП	6.3.1 Придорожный сервис ГНП	6.3.2 Придорожный сервис СНП
Корректировка на условия продажи (вид сделки)	+	+	+	+
Корректировка на условия рынка (дата)	+	+	+	+
Корректировка на передаваемые имущественные права	+	+	+	+
Корректировка на условия рынка (торг)	+	+	+	+
Корректировка на форму, рельеф	+	+	+	+
Корректировка на площадь	+	+	+	+
Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	+	+	+	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+	+	+

Таблица 70 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки

Корректировки	4.1.2 Придорожный сервис	6.3. Придорожный сервис
4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП	4.1.2.2 Придорожный сервис СНП	6.3.1 Придорожный сервис ГНП	6.3.2 Придорожный сервис СНП
Корректировка на форму, рельеф	+	+	+	+
Корректировка на площадь	+	+	+	+
Корректировка на местоположение (населенный пункт)	+	-	+	-
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+	+	+

Как отмечалось в группе «3.1. Общественное использование» настоящего Отчета, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), корректировка полученной стоимости объектов оценки на вид разрешенного использования не производилась.

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «3.1., 4.1., 4.2., 5.1, 6.3.», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «5.1 Расчет»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группам «5.1 Расчет» осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из статуса муниципального образования, и разделена на «5.1.1 Отдых ГНП», куда включены объекты, расположенные в муниципальных образованиях городского типа (города, поселки городского типа), и «5.1.2 Отдых СНП», куда включены объекты расположенные в районах округа. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в подгруппах «5.1.1 Отдых ГНП» и «5.1.2 Отдых СНП» проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает площадь земельного участка, расположение в муниципальном образовании, расстояние от объекта до административного центра, а также нахождение в зоне подтопления. Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 71 Описание эталонного объекта

Показатель	Объект оценки
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Гостиничное обслуживание
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Характеристики местоположения	г. Сургут
Площадь, кв.м.	6 344
Расстояние от объекта до административного центра	3 803
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	<1,2
Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Нет
Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Нет
Вид земельного участка	Земельный участок

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

В качестве эталонного объекта для подгруппы «5.1.2 Отдых СНП» был принят эталонный объект подгруппы «5.1.1 Отдых ГНП».

Основные положения метода

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование» описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Таблица 72 Корректировки, используемые при расчете эталонного объекта17 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Корректировки	5.1.1 Отдых ГНП
Корректировка на условия продажи (вид сделки)	+
Корректировка на условия рынка (дата)	+
Корректировка на передаваемые имущественные права	+
Корректировка на условия рынка (торг)	+
Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	+
Корректировка на форму, рельеф	+
Корректировка на площадь	+
Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложение 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Таблица 73 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки

Корректировки	5.1.1 Отдых ГНП	5.1.2 Отдых СНП
Корректировка на местоположение (населенный пункт)	+	+
Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	+	-
Корректировка на форму, рельеф	+	+
Корректировка на площадь	+	+
Корректировка на расположение в зоне подтопления	+	+
Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	+	+
Корректировка на вид разрешенного использования	+	+

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «3.1., 4.1., 4.2., 5.1, 6.3.», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «6.1. Пром»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группе «6.1. Пром», осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из муниципального образования. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов. Кадастровая стоимость земельных участков данной группы методом типового (эталонного) объекта определена в следующих подгруппах:

6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский,

6.1.10 Эталон ГНП Мегион,

6.1.11 Эталон ГНП Югорск,

6.1.12 Эталон ГНП Лангепас,

6.1.13 Эталон ГНП Когалым,

6.1.14 Эталон ГНП Урай,

6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск,

6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск,

6.1.17 Эталон ГНП Сургут,

6.1.18 Эталон ГНП Нефтеюганск,

6.1.2 Эталон СНП Березовский,

6.1.3 Эталон СНП Октябрьский,

6.1.4 Эталон СНП Нефтеюганский,

6.1.5 Эталон СНП Нижневартовский,

6.1.6 Эталон СНП Белоярский,

6.1.7 Эталон СНП Сургутский,

6.1.8 Эталон СНП Кондинский,

6.1.9 Эталон ГНП Покачи.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в подгруппах проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает площадь земельного участка, расположение в муниципальном образовании, а также нахождение в зоне подтопления. Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

В ходе проведенного анализа рынка выявлено несколько муниципальных образований, в которых имеется достаточное для расчета количество объектов аналогов, с идентифицируемыми характеристиками, расчет которых дает корректные значения стоимости и показывает уровень вариации менее 33% или незначительно его превышает, что говорит об однородности информации.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 74 Описание эталонного объекта

Подгруппа	Характеристики местоположения	Площадь, кв.м.	Кадастровый номер участка	Состав предаваемых прав на объект	Условия финансирования	Условия продажи	Вид использования	Условия рынка	Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Наличие обременений (ограничений) земельного участка территорий	Вид земельного участка
6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский	Ханты-Мансийский р-н	250 355,19	Гипотетический объект	Собственность	Типичные для рынка условия	Цена продажи	Производственно-складского назначения	Дата оценки 01.01.2026 г.	Условно свободный	<1,2	Нет	Нет	Земельный участок
6.1.10 Эталон ГНП Мегион	г. Мегион	7 503,36

6.1.11 Эталон ГНП Югорск	г. Югорск	10 657,58

6.1.12 Эталон ГНП Лангепас	г. Лангепас	2 346,73

6.1.13 Эталон ГНП Когалым	г. Когалым	15 979,87

6.1.14 Эталон ГНП Урай	г. Урай	10 095,86

6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск	г. Нижневартовск	8 989,91

6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	г. Ханты-Мансийск	33 479,68

6.1.17 Эталон ГНП Сургут	г. Сургут	11 381,73

6.1.18 Эталон ГНП Нефтеюганск	г. Нефтеюганск	6 380,53

6.1.2 Эталон СНП Березовский	Березовский р-н	713 981,89

6.1.3 Эталон СНП Октябрьский	Октябрьский р-н	431 375,94

6.1.4 Эталон СНП Нефтеюганский	Нефтеюганский р-н	51 468,10

6.1.5 Эталон СНП Нижневартовский	Нижневартовский р-н	257 870,73

6.1.6 Эталон СНП Белоярский	Белоярский р-н	471 013,82

6.1.7 Эталон СНП Сургутский	Сургутский р-н	253 765,23

6.1.8 Эталон СНП Кондинский	Кондинский р-н	1 757 251,72

6.1.9 Эталон ГНП Покачи	г. Покачи	7 531,16

Анализ рыночной информации в сегменте производственно-складских объектов г. Сургута, г. Нефтеюганска и г. Ханты-Мансийска показал отсутствие зависимости стоимости земельных участков от их площади.

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование», описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Таблица 75 Корректировки, используемые при расчете эталонного объекта18 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Подгруппа	Корректировка на условия продажи (вид сделки)	Корректировка на условия рынка (дата)	Корректировка на передаваемые имущественные права	Корректировка на условия рынка (торг)	Корректировка на площадь	Корректировка на расположение в пределах города	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	Корректировка на благоустройство
6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.10 Эталон ГНП Мегион	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.11 Эталон ГНП Югорск	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.12 Эталон ГНП Лангепас	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.13 Эталон ГНП Когалым	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.14 Эталон ГНП Урай	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+	+
6.1.17 Эталон ГНП Сургут	+	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+
6.1.18 Эталон ГНП Нефтеюганск	+	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+
6.1.2 Эталон СНП Березовский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.3 Эталон СНП Октябрьский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.4 Эталон СНП Нефтеюганский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.5 Эталон СНП Нижневартовский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.6 Эталон СНП Белоярский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.7 Эталон СНП Сургутский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.8 Эталон СНП Кондинский	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+
6.1.9 Эталон ГНП Покачи	+	+	+	+	+	-	+	+	+	+	+

Таблица 76 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки

Подгруппа	Корректировка на местоположение (населенный пункт)	Корректировка на площадь	Корректировка на расположение в пределах города	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка
6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский	-	+	-	+	+	+
6.1.10 Эталон ГНП Мегион	-	+	-	+	+	+
6.1.11 Эталон ГНП Югорск	+	+	-	+	+	+
6.1.12 Эталон ГНП Лангепас	+	+	-	+	+	+
6.1.13 Эталон ГНП Когалым	-	+	-	+	+	+
6.1.14 Эталон ГНП Урай	+	+	-	+	+	+
6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск	+	+	-	+	+	+
6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	-	-	+	+	+	+
6.1.17 Эталон ГНП Сургут	-	-	-	+	+	+
6.1.18 Эталон ГНП Нефтеюганск	-	-	-	+	+	+
6.1.2 Эталон СНП Березовский	-	+	-	+	+	+
6.1.3 Эталон СНП Октябрьский	-	+	-	+	+	+
6.1.4 Эталон СНП Нефтеюганский	-	+	-	+	+	+
6.1.5 Эталон СНП Нижневартовский	-	+	-	+	+	+
6.1.6 Эталон СНП Белоярский	-	+	-	+	+	+
6.1.7 Эталон СНП Сургутский	-	+	-	+	+	+
6.1.8 Эталон СНП Кондинский	-	+	-	+	+	+
6.1.9 Эталон ГНП Покачи	-	+	-	+	+	+

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Как отмечалось в группе «3.1. Общественное использование» настоящего Отчета, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), корректировка полученной стоимости объектов оценки на вид разрешенного использования не производилась.

В Приложении к Отчету, в файле «6.1. Пром», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «6.1. Пром», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «7.1. Обслуживание автотранспорта»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группе «7.1. Обслуживание автотранспорта», осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из муниципального образования. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов. Кадастровая стоимость земельных участков данной группы методом типового (эталонного) объекта определена в следующих подгруппах:

7.1.1 ГНП Таежный,

7.1.10 ГНП Междуреченский,

7.1.11 ГНП Лангепас,

7.1.12 ГНП Лянтор,

7.1.13 ГНП Пионерский,

7.1.14 ГНП Мегион,

7.1.15 ГНП Нефтеюганск,

7.1.16 ГНП Нижневартовск,

7.1.17 ГНП Новоаганск,

7.1.18 ГНП Нягань,

7.1.19 ГНП Пойковский,

7.1.2 ГНП Андра.

7.1.20 ГНП Покачи,

7.1.21 ГНП Пыть-Ях,

7.1.22 ГНП Радужный,

7.1.23 ГНП Советский.

7.1.24 ГНП Сургут.

7.1.25 ГНП Урай.

7.1.26 ГНП Федоровский.

7.1.27 ГНП Ханты-Мансийск.

7.1.28 ГНП Югорск.

7.1.3 ГНП Барсово.

7.1.4 ГНП Белоярский,

7.1.5 ГНП Белый Яр,

7.1.6 ГНП Приобье,

7.1.7 ГНП Игрим,

7.1.8 ГНП Излучинск,

7.1.9 ГНП Когалым.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в подгруппах проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Поскольку для определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для обслуживания автотранспорта недостаточно данных о сделках с объектами недвижимости, а также рыночных данных, в силу того, что предложения на открытом рынке, носят единичный характер в отдельных населенных пунктах, согласно п. 44.5. Методических указаний, расчет выполнен на основе данных стоимости ЕОН, очищенных от доли ОКС.

Так как в объявлении не всегда указана площадь земельного участка, занятого ОКС, для определения удельного показателя рыночной стоимости такого земельного участка, был определен коэффициент пятна застройки, как отношение площади земельного участка к площади пятна застройки ОКС, расчет которого приведен на листе «корректировки» файла «7.1. Обслуживание автотранспорта» в Приложении к Отчету Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает расположение в муниципальном образовании, а также нахождение в зоне подтопления. Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,35, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят эталонный объект, обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 77 Описание эталонного объекта

Подгруппа	Характеристики местоположения	Кадастровый номер участка	Состав предаваемых прав на объект	Условия финансирования	Условия продажи	Вид использования	Условия рынка	Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Расстояние от объекта до административного центра	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Вид земельного участка
7.1.1 ГНП Таежный	ГНП Таежный	Гипотетический объект	Собственность	Типичные для рынка условия	Цена продажи	Хранение автотранспорта	Дата оценки 01.01.2026 г.	Условно свободный	-	<1,35	Нет	Нет	Земельный участок
7.1.10 ГНП Междуреченский	ГНП Междуреченский

-

7.1.11 ГНП Лангепас	ГНП Лангепас

-

7.1.12 ГНП Лянтор	ГНП Лянтор

-

7.1.13 ГНП Пионерский	ГНП Пионерский

-

7.1.14 ГНП Мегион	ГНП Мегион

1 431

7.1.15 ГНП Нефтеюганск	ГНП Нефтеюганск

-

7.1.16 ГНП Нижневартовск	ГНП Нижневартовск

-

7.1.17 ГНП Новоаганск	ГНП Новоаганск

-

7.1.18 ГНП Нягань	ГНП Нягань

1 637

7.1.19 ГНП Пойковский	ГНП Пойковский

-

7.1.2 ГНП Андра	ГНП Андра

-

7.1.20 ГНП Покачи	ГНП Покачи

-

7.1.21 ГНП Пыть-Ях	ГНП Пыть-Ях

-

7.1.22 ГНП Радужный	ГНП Радужный

-

7.1.23 ГНП Советский	ГНП Советский

-

7.1.24 ГНП Сургут	ГНП Сургут

3 402

7.1.25 ГНП Урай	ГНП Урай

-

7.1.26 ГНП Федоровский	ГНП Федоровский

-

7.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	ГНП Ханты-Мансийск

-

7.1.28 ГНП Югорск	ГНП Югорск

1 752

7.1.3 ГНП Барсово	ГНП Барсово

-

7.1.4 ГНП Белоярский	ГНП Белоярский

-

7.1.5 ГНП Белый Яр	ГНП Белый Яр

-

7.1.6 ГНП Приобье	ГНП Приобье

-

7.1.7 ГНП Игрим	ГНП Игрим

-

7.1.8 ГНП Излучинск	ГНП Излучинск

-

7.1.9 ГНП Когалым	ГНП Когалым

-

Анализ рыночной информации в сегменте хранения автотранспорта показал отсутствие зависимости стоимости земельных участков от их площади.

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование», описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Таблица 78 Корректировки, используемые при расчете эталонного объекта19 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Подгруппа	Корректировка на условия продажи (вид сделки)	Корректировка на условия рынка (дата)	Корректировка на передаваемые имущественные права	Корректировка на условия рынка (торг)	Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	Корректировка на тип объекта недвижимости (долю стоимости земельных участков в стоимости ЕОН)
7.1.1 ГНП Таежный	+	+	+	+	+	+	+
7.1.10 ГНП Междуреченский	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.11 ГНП Лангепас	+	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.12 ГНП Лянтор	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.13 ГНП Пионерский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.14 ГНП Мегион	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.15 ГНП Нефтеюганск	+	+	+	+	+	+	+
7.1.16 ГНП Нижневартовск	+	+	+	+	+	+	+
7.1.17 ГНП Новоаганск	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.18 ГНП Нягань	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.19 ГНП Пойковский	+	+	+	+	+	+	+
7.1.2 ГНП Андра	+	+	+	+	+	+	+
7.1.20 ГНП Покачи	+	+	+	+	+	+	+
7.1.21 ГНП Пыть-Ях	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.22 ГНП Радужный	+	+	+	+	+	+	+
7.1.23 ГНП Советский	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.24 ГНП Сургут	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.25 ГНП Урай	+	+	+	+	+	+	+
7.1.26 ГНП Федоровский	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+	+	+	+
7.1.28 ГНП Югорск	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.3 ГНП Барсово	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.4 ГНП Белоярский	+	+	+	+	+	+	+
7.1.5 ГНП Белый Яр	+	+	+	+	+	+	+
7.1.6 ГНП Приобье	+	+	+	+	+	+	+
7.1.7 ГНП Игрим	+	+	+	+	+	+	+
7.1.8 ГНП Излучинск	+	+	+	+	+	+	+	+
7.1.9 ГНП Когалым	+	+	+	+	+	+	+	+

Таблица 79 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки

Подгруппа	Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка
7.1.1 ГНП Таежный	+	+	+
7.1.10 ГНП Междуреченский	+	+	+
7.1.11 ГНП Лангепас	+	+	+
7.1.12 ГНП Лянтор	+	+	+
7.1.13 ГНП Пионерский	+	+	+
7.1.14 ГНП Мегион	+	+	+	+
7.1.15 ГНП Нефтеюганск	+	+	+
7.1.16 ГНП Нижневартовск	+	+	+
7.1.17 ГНП Новоаганск	+	+	+
7.1.18 ГНП Нягань	+	+	+	+
7.1.19 ГНП Пойковский	+	+	+
7.1.2 ГНП Андра	+	+	+
7.1.20 ГНП Покачи	+	+	+
7.1.21 ГНП Пыть-Ях	+	+	+
7.1.22 ГНП Радужный	+	+	+
7.1.23 ГНП Советский	+	+	+
7.1.24 ГНП Сургут	+	+	+	+
7.1.25 ГНП Урай	+	+	+
7.1.26 ГНП Федоровский	+	+	+
7.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+
7.1.28 ГНП Югорск	+	+	+	+
7.1.3 ГНП Барсово	+	+	+
7.1.4 ГНП Белоярский	+	+	+
7.1.5 ГНП Белый Яр	+	+	+
7.1.6 ГНП Приобье	+	+	+
7.1.7 ГНП Игрим	+	+	+
7.1.8 ГНП Излучинск	+	+	+
7.1.9 ГНП Когалым	+	+	+

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Как отмечалось в группе «3.1. Общественное использование» настоящего Отчета, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), корректировка полученной стоимости объектов оценки на вид разрешенного использования не производилась.

В Приложении к Отчету, в файле «7.1. Обслуживание автотранспорта», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «7.1. Обслуживание автотранспорта», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «13.1.3 СНТ Прочие»

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных группе «13.1.3 СНТ Прочие» осуществляется в следующем порядке:

- группировка объектов;

- выявление ценообразующих факторов;

- определение и расчет стоимости типового (эталонного) объекта;

- расчет кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к группе.

Группировка объектов группы в подгруппы была осуществлена исходя из муниципального образования. Данный принцип группировки диктуется условиями формирования рынка и степенью влияния ценнобразующих факторов. Кадастровая стоимость земельных участков данной группы методом типового (эталонного) объекта определена в следующих подгруппах:

13.1.3.1 ГНП Белоярский,

13.1.3.10 ГНП Октябрьское,

13.1.3.11 ГНП Пионерский,

13.1.3.12 ГНП Покачи,

13.1.3.13 ГНП Приобье,

13.1.3.14 ГНП Радужный,

13.1.3.15 ГНП Новоаганск,

13.1.3.16 ГНП Федоровский,

13.1.3.17 СНП Белоярский,

13.1.3.18 СНП Березовский,

13.1.3.19 СНП Кондинский,

13.1.3.2 ГНП Белый Яр,

13.1.3.20 СНП Октябрьский,

13.1.3.21 СНП Советский,

13.1.3.3 ГНП Березово,

13.1.3.4 ГНП Игрим,

13.1.3.5 ГНП Кондинское,

13.1.3.6 ГНП Лангепас,

13.1.3.7 ГНП Лянтор,

13.1.3.8 ГНП Междуреченский,

13.1.3.9 ГНП Мортка.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в вышеуказанных подгруппах проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает, расположение в муниципальном образовании, расположение в населенном пункте, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, а также нахождение в зоне подтопления. Наличие обременений (ограничений) земельного участка и протяженность земельного участка, при значении параметра больше 1,2, ограничивает возможность застройки земельного участка и требует дополнительных вложений в освоение объекта, что в свою очередь сказывается на стоимости земельного участка.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 80 Описание эталонных объектов

Подгруппа	Характеристики местоположения	Кадастровый номер участка	Состав предаваемых прав на объект	Условия финансирования	Условия продажи	Вид использования	Условия рынка	Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем	Расположение объекта в границах зон затопления, подтопления	Наличие обременений (ограничений) земельного участка	Вид земельного участка
13.1.3.1 ГНП Белоярский	г. Белоярский	Гипотетический объект	Собственность	Типичные для рынка условия	Цена продажи	Садоводство	Дата оценки 01.01.2026 г.	Условно свободный	<1,2	Нет	Нет	Земельный участок
13.1.3.10 ГНП Октябрьское	Октябрьский р-н, пгт. Октябрьское

13.1.3.11 ГНП Пионерский	Советский р-н, пгт. Пионерский

13.1.3.12 ГНП Покачи	г. Покачи

13.1.3.13 ГНП Приобье	Октябрьский р-н, пгт. Приобье

13.1.3.14 ГНП Радужный	г. Радужный

13.1.3.15 ГНП Новоаганск	Советский р-н, пгт. Новоаганск

13.1.3.16 ГНП Федоровский	Сургутский р-н, пгт. Федоровский

13.1.3.17 СНП Белоярский	Белоярский р-н

13.1.3.18 СНП Березовский	Березовский р-н

13.1.3.19 СНП Кондинский	Кондинский р-н

13.1.3.2 ГНП Белый Яр	Сургутский р-н, пгт. Белый Яр

13.1.3.20 СНП Октябрьский	Октябрьский р-н

13.1.3.21 СНП Советский	Советский р-н

13.1.3.3 ГНП Березово	Березовский р-н, пгт. Березово

13.1.3.4 ГНП Игрим	Березовский р-н, пгт. Игрим

13.1.3.5 ГНП Кондинское	Кондинский р-н, пгт. Кондинское

13.1.3.6 ГНП Лангепас	г. Лангепас

13.1.3.7 ГНП Лянтор	г. Лянтор

13.1.3.8 ГНП Междуреченский	Кондинский р-н, пгт. Междуреченский

13.1.3.9 ГНП Мортка	Кондинский р-н, пгт. Мортка

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым объектом. При выборе объектов-аналогов предпочтение отдавалось объектам с разрешенным использованием под ведение садоводства.

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование» описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Таблица 81 Корректировки, используемые при расчете эталонных объектов

Подгруппа	Корректировка на условия продажи (вид сделки)	Корректировка на условия рынка (дата)	Корректировка на передаваемые имущественные права	Корректировка на условия рынка (торг)	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	Корректировка на вид разрешенного использования объекта
13.1.3.1 ГНП Белоярский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.10 ГНП Октябрьское	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.11 ГНП Пионерский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.12 ГНП Покачи	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.13 ГНП Приобье	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.14 ГНП Радужный	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.15 ГНП Новоаганск	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.16 ГНП Федоровский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.17 СНП Белоярский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.18 СНП Березовский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.19 СНП Кондинский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.2 ГНП Белый Яр	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.20 СНП Октябрьский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.21 СНП Советский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.3 ГНП Березово	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.4 ГНП Игрим	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.5 ГНП Кондинское	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.6 ГНП Лангепас	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.7 ГНП Лянтор	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.8 ГНП Междуреченский	+	+	+	+	+	+	+	+	+
13.1.3.9 ГНП Мортка	+	+	+	+	+	+	+	+	+

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Таблица 82 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки группы «13.1.3 СНТ Прочие»

Подгруппа	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка	Корректировка на вид разрешенного использования объекта
13.1.3.1 ГНП Белоярский	+	+	+	+
13.1.3.10 ГНП Октябрьское	+	+	+	+
13.1.3.11 ГНП Пионерский	+	+	+	+
13.1.3.12 ГНП Покачи	+	+	+	+
13.1.3.13 ГНП Приобье	+	+	+	+
13.1.3.14 ГНП Радужный	+	+	+	+
13.1.3.15 ГНП Новоаганск	+	+	+	+
13.1.3.16 ГНП Федоровский	+	+	+	+
13.1.3.17 СНП Белоярский	+	+	+	+
13.1.3.18 СНП Березовский	+	+	+	+
13.1.3.19 СНП Кондинский	+	+	+	+
13.1.3.2 ГНП Белый Яр	+	+	+	+
13.1.3.20 СНП Октябрьский	+	+	+	+
13.1.3.21 СНП Советский	+	+	+	+
13.1.3.3 ГНП Березово	+	+	+	+
13.1.3.4 ГНП Игрим	+	+	+	+
13.1.3.5 ГНП Кондинское	+	+	+	+
13.1.3.6 ГНП Лангепас	+	+	+	+
13.1.3.7 ГНП Лянтор	+	+	+	+
13.1.3.8 ГНП Междуреченский	+	+	+	+
13.1.3.9 ГНП Мортка	+	+	+	+

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «13.1.3 СНТ Прочие», Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «9.1. Благоустройство»

В группу «9.1. Благоустройство» вошли земельные участки с кодом вида разрешенного использования 09:000, 02:016; 02:052; 02:062.

В соответствии с пунктом 58.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 02:016; 02:052; 02:062; осуществляется при проведении анализа возможности получения дохода.

В связи с тем, что для земельных участков данного вида разрешенного использования характерным источником дохода является сдача земельных участков в аренду, определение стоимости эталонного объекта доходным подходом с использованием метода дисконтирования денежных доходов, при наличии сведений о продаже таких объектов, может привести к искажению кадастровой стоимости земельных участков группы. Исходя из этого стоимость эталонного земельного участка определялась методом сравнения продаж.

Определение оснований типологизации и ее проведение

Типологизация объектов недвижимости в группе «9.1. Благоустройство» проводилась в разрезе основных параметров/характеристик, присущих соответствующему сегменту земельных участков.

Проанализировав рынок земельных участков, выявлено, что существенное влияние на стоимость земельных участков оцениваемой группы оказывает расположение в муниципальном образовании.

В качестве типового (эталонного) земельного участка был принят гипотетический земельный участок (далее – эталонный объект), обладающий типовыми характеристиками, приведенными в таблице ниже.

Эталонный объект сформирован на основании анализа объектов, содержащихся в Перечне.

Таблица 83 Описание эталонного объекта подгруппы 9.1. Благоустройство

Показатель	Объект оценки
Группа	9.1. Благоустройство
Кадастровый номер участка	Гипотетический объект
Состав предаваемых прав на объект	Собственность
Условия финансирования	Типичные для рынка условия
Условия продажи	Цена продажи
Вид использования	Благоустройство территории
Условия рынка	Дата оценки 01.01.2026 г.
Характеристики местоположения	г. Ханты-Мансийск
Площадь, кв.м.	1 705
Наличие ветхих зданий, строений, и сооружений	Условно свободный
Вид земельного участка	Земельный участок

Расчет рыночной стоимости эталонного земельного участка

Поскольку исполнитель располагает достаточным объемом качественной информации о ценах предложений объектов, схожих с оцениваемыми, было принято решение стоимость типового (эталонного) объекта определять в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Основные положения метода

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым объектом. При выборе объектов-аналогов предпочтение отдавалось объектам, с разрешенным использованием, под благоустройство территории.

Описание методов, алгоритмов и принципов расчета, проводится в группе «3.1. Общественное использование», описание поправочных коэффициентов, применимых при расчете, приводится в разделе 2.6.7 настоящего Отчета.

Таблица 84 Корректировки, используемые при расчете эталонного объекта20 В данном случае указана необходимость внесения корректировок в расчетах эталонного объекта в той или иной подгруппе, при этом в конкретном случае корректировка может отсутствовать, так как ее значение будет 0%.

Корректировки	9.1. Благоустройство
Корректировка на условия продажи (вид сделки)	+
Корректировка на условия рынка (дата)	+
Корректировка на передаваемые имущественные права	+
Корректировка на условия рынка (торг)	+
Корректировка на наличие коммуникаций	+

Скриншоты объектов аналогов, а также данные по торгам (аукционам), приведены в Приложении 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Таблица 85 Корректировки, используемые при расчете объектов оценки

Корректировки	9.1. Благоустройство
Корректировка на местоположение (населенный пункт)	+

Расчет стоимости значений УПКС эталонных земельных участков, а также расчеты корректировок (поправочных коэффициентов) к стоимости объектов оценки, отнесенных к данным группам приведены в Приложении к Отчету, в файле «9.1. Благоустройство» в Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости\9.1. Благоустройство.

Определение кадастровой стоимости моделированием на основе УПКС

В соответствии с п. 45.3 Методических указаний метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее или минимальное значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего или минимального значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.

В рамках данного метода средние или минимальные значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе вида разрешенного использования, местоположения).

Алгоритм расчета методом УПКС представлен в Таблица 86.

Таблица 86 Алгоритм расчета методом УПКС

Учет местоположения	Алгоритм определения стоимости
Есть объекты в кадастровом квартале	Определяется в размере минимального или среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, находящегося в данном кадастровом квартале в соответствующей группе.
Нет объектов в кадастровом квартале	Есть объекты в населенном пункте	Определяется в размере минимального или среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, находящегося в данном населенном пункте в соответствующей группе.

Нет объектов в населенном пункте	Есть объекты в МО(ГO)	Определяется в размере минимального или среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, находящегося в данном МО (ГО) в соответствующей группе.

Нет МО (ГО)	Есть в субъекте РФ	Определяется в размере минимального или среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, находящегося в субъекте РФ в соответствующей группе.

Результаты расчета стоимости объектов оценки методом УПКС представлены в Приложении 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость была определена по методу УПКС для:

- земельных участков, не имеющих координат границ, в случае если для определения земельных участков данного вида разрешенного использования требовалась информация о точном местоположении объектов;

- земельных участков, которые не имеют ценообразующих факторов;

- земельных участков, ценообразующие факторы, по которым были рассчитаны некорректно;

- объекты оценки имеющие значения факторов, выходящие за границы крайних значений факторов использованных при построении моделей, рассчитывались методом УПКС, так как в противном случае модель была не репрезентативна;

- земельных участков, с отсутствующими полными/конкретными данными по виду разрешенного использования (02:000, 03:000, 04:000, 05:000, 06:000, 07:000, 08:000, 13:000, 14:000);

- земельных участков группы «6.2 УПКС» (средние значения УПКС);

- земельных участков подгруппы «7.1.29 СНП» (минимальные значения УПКС группы «6.1. Пром»);

- земельных участков группы «8.1. ООБ» (минимальные значения УПКС группы «6.1. Пром»);

- земельных участков группы «9.2. ООПТ» (УПКС лесничеств, на территории которых расположены объекты оценки);

- земельных участков группы «9.3. УПКС» (средние значения УПКС);

- земельных участков группы «11.1. Водные объекты» (минимальные значения УПКС группы «6.1. Пром»);

- земельных участков группы «12. Специальное, ритуальное использование запас» (минимальные значения УПКС группы «6.1. Пром»);

- земельных участков группы «1.2.УПКС» (минимальные значения УПКС).

Ниже представлены принципы расчета методом УПКС для конкретных групп.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «1.2.УПКС»

В данную группу вошли земельные участки 1 сегмента, которые не могут быть рассчитаны методом статистического моделирования ввиду отсутствия необходимых сведений о ценообразующих факторах, а также земельные участки с кодом расчета вида использования 01:082 «Скотоводство. Оленеводство».

В соответствии с п. 57.7. Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков, используемых как оленьи пастбища, проводится исходя из оленеемкости оцениваемой территории методом капитализации расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого участка. Расчетный рентный доход устанавливается как разность между удельным валовым доходом и удельными затратами на производство продукции оленеводства.

Для определения сведений, содержащиеся в отчете о производстве, о затратах, себестоимости и реализации продукции животноводства за период 2024-2025 год (Форма №13-АПК), был направлены запрос от 13.05.2026 № 13/01-Исх-16462ив Департамент промышленности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (Приложение 5 Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен\Деппром\Запрос). Ответным письмом от 04.06.2026 № 38-Исх-3881 Департаментом промышленности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры была предоставлена информация о производстве, о затратах, себестоимости и реализации продукции животноводства оленеводческих компаний автономного округа (Приложение 5 Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен\Деппром\Ответ). По результатам анализа полученных данных выявлено, что затраты на производство продукции оленеводства превышают доходы от ее реализации, что не позволяет произвести расчет с соблюдением Методических указаний, в связи с чем расчет земельных участков данной группы произведен моделированием на основе УПКС в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал или муниципальное образование).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «8.1. ООБ», «12. Специальное, ритуальное использование запас», «7.1.29 СНП», «11.1. Водные объекты»

Для объектов групп «8.1. ООБ», «12. Специальное, ритуальное использование запас», «7.1.29 СНП», «11.1. Водные объекты» УПКС определялся как минимальное значение удельной стоимости объектов подгрупп «6.1. Пром» в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал или муниципальное образование), в которой расположены объекты оценки.

Расчеты определения кадастровой стоимости земельных участков группы «8.1. ООБ», «7.1.29 СНП», «11.1. Водные объекты» представлен в Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «6.2 УПКС»

В соответствии с 61.2.3. Методических указаний, определение кадастровой стоимости земельных участков группы «6.2 УПКС», с кодами расчета видов использования: 03:011; 06:074; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 10:012; 12:001, осуществляется с применением метода моделирования на основе УПКС. Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем умножения УПКС земельных участков на их площадь.

Определение значений УПКС проводилось на основе среднего УПКС в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал или муниципальное образование), в которой расположены объекты оценки.

Земельные участки с кодом ВРИ 06:000 так же были отнесены в группу расчета «6.2 УПКС», так как ВРИ включает в себя содержание прочих видов разрешенного использования, соответствующего сегмента, рассчитанных различными методами.

В связи с невозможностью осуществить дополнительную группировку таких объектов из-за отсутствия полных/конкретных данных по виду использования, расчет произведен методом моделирования на основе среднего значения УПКС в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал или муниципальное образование), в которой расположены объекты оценки, в рамках оцениваемого сегмента.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «9.2. ООПТ»

В соответствии с п. 58.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 05:031, 09:010, 09:020, 09:022, 12:003 осуществляется при проведении анализа возможности получения дохода.

Согласно ст. 95 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» государственные природные заповедники относятся к особо охраняемым природным территориям федерального значения. В границах государственных природных заповедников природная среда сохраняется в естественном состоянии и полностью запрещается экономическая и иная деятельность.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» на территориях государственных природных заказников постоянно или временно запрещается, или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Таким образом, на земельных участках, на которых располагаются государственные природные заповедники и государственные природные заказники, законодательно запрещена или ограничена любая деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, в том числе деятельность, приносящая доход.

С учетом изложенного, доходный подход при определении кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 05:031, 09:010, 09:020, 09:022, 12:003 не применялся, так как получить доход от использования этих земельных участков не представляется возможным.

Согласно п. 58(4) Методических указаний в рамках отчета кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков определялась равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельного участка. В рамках отчета использованы удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков лесничеств, на территории которых расположены объекты оценки.

Расчеты определения кадастровой стоимости земельных участков с кодами расчета видов использования 05:031, 09:010, 09:020, 09:022, 12:003 представлены в Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости\9.2. ООПТ.

Результаты расчета кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков приведены в Приложение 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных групп «2.2 УПКС», «3.2 УПКС», «4.2 УПКС», «5.2 УПКС», «9.3. УПКС», «13.2 УПКС»

В группы расчета «2.2 УПКС», «3.2 УПКС», «4.2 УПКС», «5.2 УПКС», «9.3. УПКС», «13.2 УПКС» вошли земельные участки, которые не могут быть рассчитаны методом статистического моделирования или методом типового (эталонного) объекта ввиду отсутствия необходимых сведений о ценообразующих факторах.

В вышеуказанные группы также вошли земельные участки с кодом ВРИ 02:000, 03:000, 04:000, 05:000, 07:000, 13:000, 14:000, включающие в себя содержание прочих видов разрешенного использования, соответствующего сегмента, рассчитанных различными методами, в связи с невозможностью осуществить дополнительную группировку таких объектов из-за отсутствия полных/конкретных данных по виду использования.

Расчет объектов оценки групп «2.2 УПКС», «3.2 УПКС», «4.2 УПКС», «5.2 УПКС», «9.3. УПКС», «13.2 УПКС» произведен методом моделирования на основе среднего значения УПКС в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал или муниципальное образование), в которой расположены объекты оценки, в рамках оцениваемого сегмента.

2.6.3 Затратный подход

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением:

- земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;

- земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Так как затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости, в рамках оценки земельных участков он может быть произведен методом расчета затрат на межевание и оформление прав на земельные участки, поскольку отражает минимальный уровень затрат, необходимый для формирования (создания, выделения) земельного участка и оформления прав на него.

В рамках данного Отчета затратный подход не применялся.

2.6.4 Доходный подход

Использование доходного подхода при оценке объекта оценки возможно при наличии информации, позволяющей определить ожидаемые доходы и расходы при его функционировании.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков группы «10.1. Лес»

В данный сегмент вошли объекты недвижимости, подлежащие государственной кадастровой оценке, с кодом расчета вида использования: 10:000, 10:010, 10:020, 10:030, 10:040.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, осуществляется в порядке, предусмотренном п. 59.4 Методических указаний. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков группы проведен следующим образом:

определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек по материалам лесоустройства;

определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении (на основании материалов лесоустройства в субъекте Российской Федерации).

определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат;

определение величины ставки дисконтирования;

построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы, с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета, с отнесением потенциальных доходов и предполагаемых затрат на соответствующий год;

дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы;

определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года.

В соответствии с п. 59.3 Методических указаний при определении УПКС лесных участков, в границах которых расположены защитные, эксплуатационные или резервные леса, в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины. Остальные виды лесопользования, предусмотренные статьей 25 Лесного кодекса Российской Федерации, при определении кадастровой стоимости не учитываются.

УПКС земель лесного фонда рассчитывались на каждое лесничество, поэтому необходимо распределить земельные участки лесного фонда по лесничествам. Распределение земельных участков лесного фонда по лесничествам автономного округа производилось в следующем порядке:

По наименованию лесничества;

В случае отсутствия наименования лесничества, по наименованию лесхозов согласно данным Приказа Рослесхоза от 05.10.2010 № 370 «О внесении изменений в Приказ Федерального агентства лесного хозяйства от 24.04.2008 №132 «Об определении количества лесничеств на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и установлении их границ»;

По кадастровому кварталу;

По расположению на каком месторождении и лицензионном участке. В описании адреса, столбцах «Неформализованное описание», «Наименование», «Вид использования по документам», по описанию адреса ОКС, расположенных в пределах земельного участка, выявлялось более точное расположение земельного участка, а именно наименование месторождения и/или лицензионного участка. При попадании месторождений и лицензионных участков в границы лесничества земельные участки распределялись в соответствующие лесничества;

По муниципальному району, если на территории муниципального района расположено одно лесничество;

При невозможности отнесения земельного участка к какому-либо лесничеству из вышеперечисленных способов, данный земельный участок рассчитывался по среднему УПКС по лесничествам муниципального района, в котором расположен участок.

Далее были сопоставлены графическим путем (в Портале пространственных данных «Национальная система пространственных данных») координаты всех оцениваемых земельных участков и границы лесничеств. При попадании земельных участков в границы лесничества земельные участки распределялись в соответствующие лесничества. В случае расположения земельного участка на границе лесничеств и наличии наименования лесничества в описании адреса, предпочтение отдавалось лесничеству, описанному в адресе.

Определение основных лесообразующих пород, их спелости, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек

Для определения основных лесообразующих пород, процентного содержания лесообразующих пород разной степени спелости, наличия лесосек, а также других данных, был направлен запрос от 13.05.2026 № 13/01-Исх-16463 в Департамент недропользования и природных ресурсов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\Запросы\Депнедра). Ответным письмом от 22.05.2026 № 12-Исх-8732 на каждое лесничество получена форма № 2-ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста» (Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\Ответы\Депнедра).

Таблица 87 Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста Аганского лесничества

Преобладающие древесные и кустарниковые породы	Возраст рубки	Площадь земель, занятых лесными насаждениями (покрытых лесной растительностью), га	Общий запас насаждений, тыс. куб. м	Общий средний прирост, тыс куб.м,млн.куб.м	Средний возраст, лет

всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений	всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	в том числе перестойные

1 класса	2 класса	всего	в т.ч. вкл. в расчет главного пользова-ния

1 класса	2 класса

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19
Аганское
Всего лесов, в отношении которых проводилось лесоустройство
1. Основные лесообразующие породы
Хвойные
Сосна	966927	49336	62290	179147	0	105357	570797	57793	81899,7	673,3	1341,4	11779,0	8681,5	59424,5	6597,9	722,1	114
Ель	12777	11	0	175	0	780	11811	823	1407,0	0,1	0,0	14,5	68,2	1324,2	109,2	10,1	140
Лиственница	7123	2	0	357	0	117	6647	5090	1024,3	0,0	0,0	31,5	11,5	981,3	799,0	6,5	160
Кедр	291740	1325	2453	67532	0	128262	92168	34	44813,6	25,9	219,6	8849,7	19883,3	15835,1	9,4	254,8	184
Итого хвойных	1278567	50674	64743	247211	0	234516	681423	63740	129144,6	699,3	1561,0	20674,7	28644,5	77565,1	7515,5	993,5	130
Мягколиственные
Береза	159064	312	26661	25812	0	13968	92311	62407	11262,0	2,3	372,2	777,3	835,7	9274,5	6725,4	174,1	62
Осина	4579	38	183	614	0	228	3516	3231	629,9	0,1	5,5	27,6	23,8	572,9	539,8	9,2	67
Ивы древовидные	7	0	0	0	0	0	7	7	0,3	0,0	0,0	0,0	0,0	0,3	0,3	0,0	40
Итого мягкoлиcтвeнныx	163650	350	26844	26426	0	14196	95834	65645	11892,2	2,4	377,7	804,9	859,5	9847,7	7265,5	183,3	62
Итого по основным лесообразующим породам	1442217	51024	91587	273637	0	248712	777257	129385	141036,8	701,7	1938,7	21479,6	29504,0	87412,8	14781,0	1176,8	123

В соответствии с приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 18.08.2014 № 367 «Об утверждении перечня лесорастительных зон Российской Федерации и перечня лесных районов Российской Федерации» леса Ханты-Мансийского автономного округа относятся к таежной лесорастительной зоне и включают 3 лесных района:

- Западно-Сибирский северо-таежный равнинный;

- Западно-Сибирский средне-таежный равнинный;

- Северо-Уральский таежный.

Распределение лесных районов по муниципальным образованиям представлено в таблице.

Таблица 88 Распределение территории ХМАО по лесным районам

Номер лесного района	Лесные районы	Состав лесных районов по входящим в них административно-территориальным образованиям
1	Северо-Уральский таежный район	Березовский (горная часть) муниципальный район
2	Западно-Сибирский северо-таежный равнинный район	Белоярский, Березовский (равнинная часть), Нижневартовский (правобережье Оби), Октябрьский, Советский, Сургутский (правобережье Оби), Ханты-Мансийский (правобережье Оби) муниципальные районы
3	Западно-Сибирский средне-таежный равнинный район	Кондинский, Нефтеюганский, Нижневартовский (левобережье Оби), Сургутский (левобережье Оби), Ханты-Мансийский (левобережье Оби) муниципальные районы

Определение продуктивности земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении

В соответствии с Методическими указаниями, продуктивность земель, занятых спелыми насаждениями, по основным лесообразующим породам в денежном выражении равна произведению запаса древесины на рыночную цену 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню. Для приспевающих и неспелых насаждений для целей Указаний расчет проводится аналогичным образом, но учитывается прогнозное время начала рубки (исходя из достижения времени спелости древесины).

Определение продуктивности 1 гектара земель, занятых спелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, в денежном выражении выполняется по формуле:

,

где:

ПЗ - продуктивность 1 гектара земель;

ЗД - запас древесины на 1 гектар;

РЦ - рыночная цена 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню по основным лесообразующим породам и оборотам рубки в округе;

В - число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам и группам возраста.

Запас древесины

Для определения запаса древесины на 1 гектар лесных земель в лесничестве по основным лесообразующим породам в куб.м. использовались данные об общем запасе насаждений и площади, занимаемой каждой лесообразующей породой в лесничестве в зависимости от спелости и возраста насаждений (по данным Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\Ответы\Депнедра).

Рыночная цена 1 куб. м древесины

В соответствии с Методическими указаниями, рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню на 1 гектаре спелых насаждений, определяется из результатов лесных аукционов с разделением аукционов по продаже деловой и дровяной древесины. При проведении расчетов используются усредненные по лесничествам результаты лесных аукционов по лесообразующим породам, видам древесины (деловая, дровяная), спелости насаждений, а также информация, содержащаяся в типовых договорах рубки (в том числе срок, восстановительные мероприятия). В случае отсутствия данных по лесничеству используются средние данные по субъекту Российской Федерации.

Рыночная цена 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, была принята согласно сведениям, полученным по результатам аукционов по продаже древесины на корню. Информация о результатах проведенных аукционов размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов и на официальном сайте Департамента недропользования и природных ресурсов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Для расчета ставки древесины были проанализированы данные 331 аукциона по продаже лесных насаждений для сплошной рубки, прошедших в период с 01.01.2023 по 31.12.2025 г., в результате которых был заключен договор с лесопользователем. Большая часть аукционы признаны несостоявшимися с единственным участником, цена договора в которых определена в размере начальной (минимальной) цены. Диапазон итоговых цен варьируется от 207,56 до 1579,62 руб. за куб. м. Перечень рассмотренных аукционов приведен в файле «Средняя цена реализации 23-25 год» в Приложение 1 Исходные данные\6.Результаты сбора информации о рынке ОН\Рыночные данные.

Для дальнейшего анализа данных аукционов цена реализации 1 куб. м. лесных насаждений была проиндексирована на дату оценки (01.01.2026 г.) при помощи инфляционного калькулятора (https://уровень-инфляции.рф/). Диапазон итоговых цен составил от 249,34 до 1599,37 руб. за куб. м.

Для дальнейшего анализа были исключены данные аукционов, цены реализации 1 куб. м. лесных насаждений, которых, в разрезе лесничеств и хозяйств (хвойное, мягколиственное), более чем на 3 величины стандартного отклонения отличалась от средней цены в лесничестве. Согласно статистическому анализу, при этом исключены данные не более 2% аукционов.

Рыночная цена 1 куб. м лесных насаждений на каждое лесничество представлена в таблице ниже.

Таблица 89 Рыночная цена 1 куб. м лесных насаждений

Наименование лесничества	Средняя цена реализации 1 руб./куб.м.

Мягколиственные породы	Хвойные породы
Аганское лесничество	386,00
Белоярское лесничество	727,50
Березовское лесничество	771,30	744,70
Кондинское лесничество	422,10	451,80
Мегионское лесничество	458,50	691,70
Нефтеюганское лесничество	345,20	461,40
Нижневартовское лесничество	567,20	577,80
Няксимвольское лесничество
Октябрьское лесничество	448,60	571,50
Самаровское лесничество	436,50	458,10
Советское лесничество	411,30	486,90
Сургутское лесничество	968,00
Урайское лесничество	720,80	757,10
Юганское лесничество	485,30	551,40
По Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре	495,70	620,70

По лесничествам, по которым отсутствует информация о рыночной стоимости 1 куб. м. древесины, стоимость 1 куб. м. древесины в расчетах принята как среднее значение по породам древесины по автономному округу.

Возраст рубок

Возрасты и обороты рубок для каждой лесообразующей породы из перечня лесообразующих пород были установлены на основании обобщенных данных Приказа Рослесхоза от 09.04.2015 №105 «Об установлении возрастов рубок», Справочника лесоустроителя (Справочник лесоустроителя / Н.Н.Гусев. – М.: ВНИИЛМ, 2004. – 328с).

Поскольку возраст рубок варьируется в определенных значениях, были приняты значения по нижней границе для каждой лесообразующей породы в эксплуатационных лесах (так как эксплуатационные леса преобладают) исходя из указанного диапазона.

Таблица 90 Возраст рубок

Лесные районы	Муниципальные районы и иные административные территориальные образования	Лесообразующая порода	Классы бонитета	Возрасты рубок

Защитные леса	Эксплуатационные и резервные леса
Северо-Уральский таежный район	Березовский (горная часть) муниципальный район.	Сосна, лиственница, ель	III и выше	121 - 140	101 - 120

IV и ниже	141 - 160	121 - 140

Кедр	Все бонитеты	241 - 280	201 - 240

Пихта	Все бонитеты	101 - 120	81 - 100

Береза, липа	Все бонитеты	71 - 80	61 - 70

Осина, тополь	Все бонитеты	61 - 70	51 - 60
Западно-Сибирский северо-таежный равнинный район	Белоярский, Березовский (равнинная часть), Нижневартовский (правобережье Оби), Октябрьский, Советский, Сургутский (правобережье Оби), Ханты-Мансийский (правобережье Оби) муниципальные районы	Сосна, лиственница, ель	III и выше	121 - 140	101 - 120

IV и ниже	141 - 160	121 - 140

Кедр	Все бонитеты	241 - 280	201 - 240

Пихта	Все бонитеты	101 - 120	81 - 100

Береза, липа	Все бонитеты	71 - 80	61 - 70

Осина, тополь	Все бонитеты	61 - 70	51 - 60
Западно-Сибирский средне-таежный равнинный район	Кондинский, Нефтеюганский, Нижневартовский (левобережье Оби), Сургутский (левобережье Оби), Ханты-Мансийский (левобережье Оби) муниципальные районы	Сосна, лиственница, ель	III и выше	121 - 140	101 - 120

IV и ниже	141 - 160	121 - 140

Кедр	Все бонитеты	241 - 280	201 - 240

Пихта	Все бонитеты	101 - 120	81 - 100

Береза, липа	Все бонитеты	71 - 80	61 - 70

Осина, тополь	Все бонитеты	61 - 70	51 - 60
Ива древовидная	23-30	26-30

В Приказе от 9 апреля 2015 г. № 105 «Об установлении возрастов рубок» в округе отсутствует лесообразующая порода ольха серая и ива древовидная. Согласно тому же приказу по России возраст рубки ольхи серой совпадет в основном с возрастом рубки осины и тополя. Поэтому возраст рубки для ольхи серой берем равной возрасту рубок осины и тополя в округе, то есть 51 год. Возраст рубки по иве древовидной взята из Лесохозяйственных регламентов лесничеств автономного округа.

Продолжительность класса возраста для всех хвойных и мягколиственных пород идентичны для всех трех лесных зон.

На основании пункта 233 Лесоустроительной инструкции, утвержденной Приказом Минприроды России от 05.08.2022 г. № 510 «Об утверждении лесоустроительной инструкции» продолжительность интервала классов возраста устанавливается для кедра, ели восточной, пихты кавказской - 40 лет, для других хвойных пород - 20 лет, для мягколиственных и твердолиственных пород порослевого происхождения - 10 лет, для кустарников - 5 лет.

Согласно пункту 234 Лесоустроительной инструкции в зависимости от возраста рубок лесных насаждений и продолжительности классов возраста лесные насаждения подразделяются на группы возраста. Таким образом, группы возраста подразделяются на молодняки, средневозрастные, приспевающие, спелые и перестойные лесные насаждения. В соответствии с ГОСТ 18486-87 Лесоводство:

молодой древостой (молодняк) – это древостой в возрасте от его смыкания до конца второго класса возраста;

средневозрастный древостой - древостой в возрасте от начала третьего класса возраста до возраста, приспевающего;

приспевающий древостой - древостой, класс возраста которого предшествует возрасту спелости;

спелый древостой - древостой, достигший возраста спелости;

перестойный древостой - древостой в возрасте, превышающем начало периода спелости на два и более класса возраста.

Группировка продолжительности классов возраста по основным лесообразующим породам округа с учетом лесных зон, класса бонитета и категории лесов, представлена в таблице.

Таблица 91 Продолжительность класса возраста по основным лесообразующим породам

Продолжительность класса возраста

Хвойные	Мягколиственные
Возраст спелости и рубок	201 - 240	121 - 140	101 - 120	81 - 100	61 - 70	51 - 60	26 - 30
Группы возраста	Молодняки 1 класса	1-20	1-20	1-20	1-20	1-10	1-10	1-5

Молодняки 2 класса	21-80	21-40	21-40	21-40	11-20	11-20	6-10

Средневозрастные	81-160	41-100	41-80	41-60	21-50	21-40	11-20

Приспевающие	161-200	101-120	81-100	61-80	51-60	41-50	21-25

Спелые	201-280	121-160	101-140	81-120	61-80	51-70	26-30

Перестойные	281 и выше	161 и выше	141 и выше	121 и выше	81 и выше	71 и выше	31 и выше

Для дальнейших расчетов принимается нижняя граница возраста для каждой группы. Нижняя граница продолжительности класса возраста по группам возраста представлена в таблице.

Таблица 92 Значения продолжительности класса возраста по группам возраста для расчетов

Продолжительность класса возраста для расчетов

Хвойные	Мягколиственные
Возраст спелости и рубок	201	121	81	61	51	26
Группы возраста	Молодняки 1 класса	1	1	1	1	1	1

Молодняки 2 класса	21	21	21	11	11	6

Средневозрастные	81	41	41	21	21	11

Приспевающие	161	101	61	51	41	21

Спелые	201	121	81	61	51	26

Перестойные	281 и выше	161 и выше	121 и выше	81 и выше	71 и выше	31 и выше

Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых, определено сотрудниками учреждения как разность возраста рубок и значения продолжительности класса возраста для соответствующей группы возраста.

Таблица 93 Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых

Количество лет, через которое насаждения войдут в категорию спелых

Хвойные	Мягколиственные
Возраст спелости и рубок	201	121	81	61	51	26
Группы возраста	Молодняки 1 класса	200	120	80	60	50	25

Молодняки 2 класса	180	100	60	50	40	20

Средневозрастные	120	80	40	40	30	15

Приспевающие	40	20	20	10	10	5

В следующей таблице приведено определение продуктивности 1 га земель Аганского лесничества округа.

Определение продуктивности по основным лесообразующим породам и оборотам рубки 14 лесничеств округа приведено в файле «10.1. Лес» в Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Таблица 94 Определение продуктивности 1 га земель Аганского лесничества

Преобладающие древесные и кустарниковые породы	Запас насаждений на 1 га, куб. м	Возраст рубок, лет	Стоимость 1 куб. м. древесины, руб./куб. м	Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам, руб.

всего	в том числе по группам возраста лесных насаждений

в том числе по группам возраста лесных насаждений

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные

1 класса	2 класса

1 класса	2 класса

Хвойные	Cocнa	287,44	13,65	21,53	65,75	82,40	104,11	121	620,70	70,01	110,47	337,28	422,70	534,05

Ель	291,50	9,09	0,00	82,86	87,44	112,12	121	620,70	46,63	0,00	425,04	448,52	575,13

Лиcтвeнницa	334,16	0,00	0,00	88,24	98,29	147,63	121	620,70	0,00	0,00	452,63	504,21	757,31

Кeдp	566,94	19,55	89,52	131,04	155,02	171,81	201	620,70	60,36	276,45	404,67	478,71	530,55
Мягколиственные	Бepeзa	211,75	7,37	13,96	30,11	59,83	100,47	61	386,00	46,65	88,34	190,56	378,59	635,76

Ocинa	344,96	2,63	30,05	44,95	104,39	162,94	51	386,00	19,92	227,47	340,22	790,06	1233,24

Ивы дpeвoвидныe	42,86	0,00	0,00	0,00	0,00	42,86	26	386,00	0,00	0,00	0,00	0,00	636,26

Определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки

Согласно Методическим указаниям (пп. 3 п. 59.4), определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки осуществляется путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов. Указанные затраты, финансируемые за счет арендатора, учету не подлежат.

Поскольку сведения о расходах на охрану, защиту и воспроизводство лесов на землях лесного фонда предоставлены Департаментом недропользования и природных ресурсов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры без разбиения по лесничествам, затраты на лесничества были определены пропорционально сведениям используемым в рамках тура оценки земельных участков в 2022 году.

Величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях, финансируемые за счет федерального, регионального и местного бюджетов в разрезе лесничеств, представлена в таблице ниже. Эта величина включает средние затраты по всем лесообразующим породам, отнесенные на 1 га площади земель лесного фонда лесничеств округа.

Таблица 95 Сведения о расходах на охрану, защиту и воспроизводство лесов на землях лесного фонда

Наименование лесничеств	ОЗВЛ, руб.	Площадь лесничества, га	Расходы на ОЗВЛ, руб./га

Расходы

Аганское лесничество	215 482 220,00	3 138 775	68,65
Белоярское лесничество	202 014 582,00	3 941 186	51,26
Березовское лесничество	218 849 131,00	6 296 251	34,76
Кондинское лесничество	329 957 151,00	3 447 481	95,71
Мегионское лесничество	218 849 131,00	1 947 848	112,35
Нефтеюганское лесничество	299 654 963,00	2 262 727	132,43
Нижневартовское лесничество	107 741 110,00	6 323 286	17,04
Няксимвольское лесничество	0,00	2 116 497	0,00
Октябрьское лесничество	276 086 595,00	1 982 822	139,24
Самаровское лесничество	252 518 228,00	3 936 699	64,14
Советское лесничество	558 907 010,00	2 799 569	199,64
Сургутское лесничество	144 777 117,00	6 386 045	22,67
Урайское лесничество	282 820 415,00	1 808 026	156,42
Юганское лесничество	259 252 047,00	2 991 007	86,68
По Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре	3 366 909 700,00	49 378 219	68,19

Для дальнейших расчетов необходимо привести величину затрат в сопоставимый вид с учетом той доли площади, которую занимает соответствующая лесообразующая порода соответствующей группы возраста в составе лесничества. Доля площади насаждений определена по данным, представленным в форме 2-ГЛР, как отношение площади, занятой соответствующей лесообразующая породой соответствующей группы возраста к общей площади земель лесного фонда соответствующего лесничества. Значение в столбце «Приведенные затраты» таблиц, представленных ниже, рассчитано как произведение значений в столбцах «Затраты» и «Доля площади насаждений в общей площади».

Значение в столбце «Разность в потенциальных доходах и затратах на 1 га земель» получено как разность между значениями в столбцах «Продуктивность 1 га земель по основным лесообразующим породам» и «Приведенные затраты».

Согласно данных Департамента недропользования и природных ресурсов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по форме № 2-ГЛР «Распределение площади лесов и запасов древесины по преобладающим породам и группам возраста» в лесничествах имеются лесообразующие породы определенной группы возраста, по которым общий запас насаждений равен нулю, но имеется площадь земель занятые ими. Соответственно, продуктивность земель по этим породам соответствующей группы возраста равна нулю. Также имеются затраты на воспроизводство земель, так как величина затрат на воспроизводство земель приведена с учетом доли площади, которую занимает соответствующая лесообразующая порода соответствующей группы возраста. Поэтому разность в потенциальных доходах и затратах по данным лесообразующим породам соответствующей группы возраста принимает отрицательные значения.

Расчет разности в потенциальных доходах и затратах на примере Аганского лесничества приведено в таблице.

Таблица 96 Расчет разности в потенциальных доходах и затратах на примере Аганского лесничества

Преобладающие древесные и кустарниковые породы	Приведенные затраты, руб./га	Разность в потенциальных доходах и затратах на 1 га земель, руб./га

в том числе по группам возраста лесных насаждений	в том числе по группам возраста лесных насаждений

молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные	молодняки	средневозрастные	приспевающие	спелые и перестойные

1 класса	2 класса

1 класса	2 класса

2	3	35	36	37	38	39	40	41	42	43	44
Хвойные	Cocнa	3,50	4,42	12,72	7,48	40,53	66,50	106,05	324,56	415,22	493,52

Ель	0,06	0,00	0,94	4,19	63,46	46,58	0,00	424,10	444,33	511,67

Лиcтвeнницa	0,02	0,00	3,44	1,13	64,06	-0,02	0,00	449,18	503,08	693,25

Кeдp	0,31	0,58	15,89	30,18	21,69	60,05	275,88	388,78	448,53	508,86
Мягколиственные	Бepeзa	0,13	11,51	11,14	6,03	39,84	46,51	76,83	179,42	372,57	595,92

Ocинa	0,57	2,74	9,21	3,42	52,71	19,35	224,73	331,01	786,64	1180,53

Ивы дpeвoвидныe	0,00	0,00	0,00	0,00	68,65	0,00	0,00	0,00	0,00	567,61

Расчет разности в потенциальных доходах и затратах в разрезе лесничеств приведено в Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Определение величины ставки дисконтирования

Ставка капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода в результате использования объекта оценки в его рыночную стоимость. Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект и состоит из двух составляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

Ставка дисконтирования – это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земельного участка равна ставке дисконтирования.

Учитывая то, что показатели «Рентабельность активов» и «Ставка дисконтирования», определяются на основании подобных показателей: отношение дохода после вычета расходов к стоимости активов, принимаем, что показатель «Рентабельность активов» в рамках настоящих расчетов может быть использован в качестве ставки дисконтирования.

Данные о рентабельности активов по виду экономической деятельности сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство за 2023-2025 гг. приняты согласно Приказа ФНС России от 30.05.2007 № ММ-3-06/333@ (ред. от 10.05.2012) «Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок».

Таблица 97 Данные о рентабельности активов за 2023-2025 гг.

Период	2022 год	2023 год	2024 год	Среднее значение, %
Рентабельность активов (сельское, лесное хозяйство, охота, рыболовство и рыбоводство), %	7,9	7,3	5,7	6,97

Величина ставки дисконтирования определена как среднее значение 6,97%.

Построение временной шкалы с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы с отражением потенциального дохода от вовлечения леса в оборот и затрат, финансируемых за счет бюджета с отнесением потенциальных доходов и предполагаемых затрат на соответствующий год

В соответствии с данными, указанными в таблицах возрастов рубок лесных насаждений по основным лесообразующим породам, была построена временная шкала с количеством лет, равных одному обороту рубки преобладающей лесообразующей породы по каждому лесничеству.

Прогнозирование ведется на дату начала рубки определенного класса возраста для каждой лесообразующей породы.

Дисконтирование разности в потенциальных доходах и затратах, взятых по каждому году временной шкалы

Для того, чтобы привести размер чистого операционного дохода каждого последующего года прогнозного периода, к размеру текущего периода, необходимо рассчитать коэффициент текущей стоимости (таблица). Коэффициент текущей стоимости рассчитывается на основе коэффициента дисконтирования (R).

Где: Ктс – коэффициент текущей стоимости,

R – коэффициент дисконтирования,

n – номер прогнозного периода относительно текущего.

Таблица 98 Расчет коэффициента текущей стоимости

Прогнозный период, n	Текущий	1	2	3	4	5	6	7	8	…
Коэффициент текущей стоимости	1,0	0,93	0,87	0,82	0,76	0,71	0,67	0,62	0,58	…

С помощью коэффициента текущей стоимости, можно привести величину действительного валового дохода каждого прогнозного периода на текущий момент времени – текущая стоимость денежных потоков. Формула расчета:

где: Тс – текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода каждой лесообразующей породы по группам возраста, руб.,

ЧОД – чистый операционный доход каждой лесообразующей породы по группам возраста («Разность в потенциальных доходах и затратах на 1 га земель»), руб.,

Ктс – коэффициент текущей стоимости для каждого прогнозного периода

определение кадастровой стоимости земель лесного фонда, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами как суммы дисконтированных показателей временной шкалы каждого года

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков каждой преобладающей породы по группам возраста лесных насаждений определялась как сумма дисконтированных показателей временной шкалы каждого года для соответствующей породы древесины по каждой группе возраста.

Для дальнейших расчетов необходимо привести данный удельный показатель кадастровой стоимости земель в сопоставимый вид с учетом той доли площади, которую занимает соответствующая лесообразующая порода соответствующей группы возраста в составе лесничества. Доля площади насаждений приведены в подразделе «Определение величины затрат на воспроизводство земель лесного фонда по основным лесообразующим породам и оборотам рубки».

Для дальнейших расчетов необходимо определить удельный показатель кадастровой стоимости земель с учетом доли площади насаждений в общей площади лесных земель по видам лесообразующих пород. Доля площади насаждений в общей площади земель, покрытых лесной растительностью, определена по данным, представленным в форме 2-ГЛР, как отношение площади, занятой соответствующей лесообразующей породой соответствующей группы возраста к общей площади земель, покрытых лесной растительностью, соответствующего лесничества.

Удельный показатель лесничества определяется как сумма удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам лесообразующих пород с учетом доли площади насаждений в общей площади лесных земель.

Таблица 99 Удельные показатели кадастровой стоимости в разрезе лесничеств

Наименование лесничества, лесопарка	Муниципальный район расположения лесничества	УПКС, руб. за кв. м
Аганское	Нижневартовский район	0,31
Белоярское	Белоярский район	0,57
Березовское	Березовский район	0,38
Кондинское	Кондинский район	0,29
Мегионское	Нижневартовский район	0,54
Нефтеюганское	Нефтеюганский район	0,45
Нижневартовское	Нижневартовский район	0,37
Няксимвольское	Березовский район	0,49
Октябрьское	Октябрьский район	0,35
Самаровское	Ханты-Мансийский район	0,43
Советское	Советский район	0,22
Сургутское	Сургутский район	0,51
Урайское	Кондинский район	0,39
Юганское	Сургутский район	0,72

Расчеты УПКС разрезе лесничеств приведено в Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости\10.1. Лес.

Результаты расчета кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков приведены в Приложении 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

2.6.5 Информация об определении кадастровой стоимости методом индексации в отношении объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в размере их рыночной стоимости

В соответствии с Методическими указаниями метод индексации применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода, предусмотренных Указаниями, для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также в случаях, предусмотренных пунктом 54 Указаний.

В соответствии с пунктом 54 Методических указаний при установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29 января 2021 года №23-п «О дате перехода к применению в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре положений статьи 22.1. Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с 1 апреля 2021 года Учреждение рассматривает заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Для определения кадастровой стоимости объектов оценки в рамках данного Отчета Учреждением рассматривались объекты, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной стоимости в соответствии с положениями статьи 22.1. Закона о кадастровой оценке.

При анализе учитывалась неизменность их вида разрешенного использования объектов недвижимости на текущую дату с даты установления кадастровой стоимости.

В случае, если вид разрешенного использования объекта недвижимости, содержащийся в ЕГРН на дату установления кадастровой стоимости, носит характер отличный от данных, содержащихся в ЕГРН на 01.01.2026, кадастровая стоимость таких объектов оценки не индексировалась.

Кадастровая стоимость объектов оценки в случае изменения их площади без изменения иных характеристик, которое влечет за собой изменение их кадастровой стоимости, изменена пропорционально изменению их площади.

Методическими указаниями предусмотрена обязательная индексация стоимостей на дату определения кадастровой стоимости, то есть введение корректировки на дату оценки, которая в рамках Отчета была определена на основе индексов изменения рыночных цен объектов коммерческой недвижимости за временной период с 01.01.2022 по 01.01.2026, опубликованных на информационно-аналитическом портале Ассоциации развития рынка недвижимости «Статриелт».21 https://statrielt.ru/

Расчет стоимости объектов оценки, представлен Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости\Индексация.

2.6.6 Способы (методы) расчета в рамах доходного, сравнительного и затратного подходов, использованные для определения кадастровой стоимости объектов оценки

Таблица 100 Способы (методы) расчета, использованные для определения кадастровой стоимости объектов оценки

Подход	Метод	Сегмент	Код расчета вида использования
Сравнительный	Метод статистического моделирования	1 сегмент	01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:041; 01:042; 01:050; 01:070; 01:080; 01:081; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:130; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:022

13 сегмент	13:011; 13:021

Метод эталонного объекта	2 сегмент	02:050; 02:060; 02:061

3 сегмент	03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030

4 сегмент	03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:096; 04:100

5 сегмент	02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023

6 сегмент	01:087; 01:090; 01:100; 01:110; 01:132; 01:150; 01:180; 01:182; 03:012; 03:093; 04:095; 04:099; 04:098; 05:040; 06:010; 06:011; 06:012; 06:013; 06:014; 06:020; 06:030; 06:040; 06:050; 06:060; 06:070; 06:071; 06:072; 06:073; 06:090; 06:091; 06:093; 06:111; 07:011; 07:012; 07:013; 07:031; 07:032; 07:040; 07:041; 07:042; 07:051; 08:031; 10:011; 11:030

7 сегмент	04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:024

9 сегмент	09:000; 02:016; 02:052; 02:062

13 сегмент	02:010; 02:013; 02:020; 02:030; 13:011; 13:021

Метод моделирования на основе УПКС	1 сегмент	01:000; 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:041; 01:042; 01:050; 01:070; 01:080; 01:081; 01:084; 01:085; 01:086; 01:120; 01:130; 01:160; 01:170; 01:171; 02:012; 02:022

2 сегмент	02:000; 02:050; 02:060; 02:061

3 сегмент	03:000; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; 03:042; 03:050; 03:051; 03:052; 03:060; 03:061; 03:062; 03:070; 03:071; 03:072; 03:073; 03:080; 03:081; 03:082; 03:090; 03:091; 03:092; 03:100; 03:103; 03:104; 05:010; 05:011; 05:012; 05:020; 05:021; 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030

4 сегмент	03:063; 03:064; 04:000; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; 04:081; 04:082; 04:100

5 сегмент	05:000; 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023

6 сегмент	06:000; 03:011; 06:080; 07:010; 07:015; 07:020; 07:030; 07:050; 12:001

7 сегмент	07:000; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:024

8 сегмент	08:000

9 сегмент	05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003

11 сегмент	11:000; 11:010; 11:020

12 сегмент	12:000; 08:011; 07:043; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030

13 сегмент	02:010; 02:013; 02:020; 02:030; 13:000; 13:011; 13:021

14 сегмент	14:000
Доходный	Метод дисконтирования денежных потоков	10 сегмент	10:000; 10:010; 10:030; 10:040
Затратный	-	-	Не применялся
Индивидуальный расчет	Метод индексации для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной	1 сегмент-14 сегмент	Все коды расчета вида использования

2.6.7 Обоснование моделей, выбор методов оценки, описание расчетов

Описание и расчет корректировок ценовой информации

Исследование рынка с целью сбора достоверной рыночной информации проводилось для объектов недвижимости сегменты, которых активно представлены на открытом рынке.

В ходе анализа собранной рыночной информации, все объекты недвижимости учитывая сегменты (группы), приведены к сопоставимому виду путем внесения в цены сделок/предложений корректировок на выделенные различия (элементы сравнения).

Корректировка по каждому элементу сравнения рассчитана на основании данных рынка, а также как среднее арифметическое по корректирующим значениям, приведенным в справочниках, статистических и аналитических источниках для каждого сегмента (группы). Исходные данные для расчета корректировок представлены в виде сохраненных и обработанных для удобства восприятия снимков экрана ПЭВМ (скриншотов), содержащих информацию с web-страниц интернет порталов, справочников, а также статистических и аналитических источников.

Описание корректировок по элементам сравнения участвующих в оценке кадастровой стоимости объектов оценки приведено ниже.

Расчет корректировок приведен в файлах расчета групп в Приложении 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Корректировка на условия рынка (торг)

К ценам предложения применялась скидка на торг, в случае, если в предложении не указано, что торг отсутствует. Также корректировка не применялась к данным по фактически свершенным сделкам, информация о которых представлена филиалом ППК «Роскадастр» по УрФО.

Корректировка применена по данным, приведенным в приложении №12 к Указаниям информационного материала. Выбор значения корректировки на условия рынка для объектов недвижимости в границах указанного в таблицах диапазона осуществляется на основании проведенного анализа рынка недвижимости по каждому из сегментов, а также социально-экономической ситуации в субъекте Российской Федерации. В частности, анализа динамики цен на рынке (при отрицательной динамике или стагнации используются большие значения корректировок на условия рынка), объема предложения на рынке (низкий объем предложения свидетельствует о том, что рынок неактивный), уровня покупательской способности населения или организаций.

Таблица 101 Корректировка на условия рынка (торг)

Вид использования	Активный рынок	Неактивный рынок

Среднее значение	Границы диапазона	Среднее значение	Границы диапазона
Земельные участки под промышленную застройку	11%	7-15%	19%	2-25%
Земельные участки под офисную/торговую застройку	10%	6-14%	16%	0-22%
Земельные участки сельскохозяйственного использования	15%	10-20%	23%	6-30%
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство	9%	5-13%	15%	0-20%
Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство	10%	6-14%	17%	1-23%
Земельные участки под объекты рекреации	14%	9-19%	21%	4-28%
Земельные участки под объекты придорожного сервиса	11%	7-15%	18%	2-24%

Корректировка на условия рынка (дата)

Корректировка определена по данным изменения цен предложений соответствующего сегмента рынка земельных участков, экспонированных в разный период времени.

Значения корректировок, используемых для объектов-аналогов, были определены в соответствии с данными некоммерческой организации Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (далее — СтатРиелт) (Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ\СтатРиелт).

Корректировка на передаваемые имущественные права

В соответствии с п. 26.3. Указаний в отношении сделок (предложений), цены которых не соответствуют ценам аналогичных сделок (предложений), должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например, на состав передаваемых имущественных прав.

Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, следовательно, и цену продажи.

Значения корректировок, используемых для объектов-аналогов, отличающихся от объектов оценки передаваемыми имущественными правами, были определены в соответствии с данными СтатРиелт.

На сегодняшний день существуют два варианта оформления земли во временное пользование:

Краткосрочная аренда подразумевает оформление договора на незначительный временной промежуток с возможностью продления по завершении срока действия договора. Условия пролонгации и особенности пользования участком оговариваются в соглашении между сторонами. Краткосрочная аренда земли часто оформляется для строительства или восстановления имеющихся объектов, возведения новых сооружений, обустройства парковок, благоустройства парков и так далее.

Долгосрочная аренда. Особенность договора - оформление земли на длительный период (обычно 49 лет). Как и в случае с краткосрочной арендой в договоре должны оговариваться основные моменты сотрудничества и пролонгации соглашения. Земельная аренда на столь большой срок необходима в случае длительной эксплуатации выбранного объекта, организации предпринимательской деятельности, а также при дальнейших планах оформления участка в личную собственность.

Кроме этого выделяют еще бессрочную аренду, которая не имеет фиксированных ограничений по сроку, кроме одного – верхнего предела, который составляет 49 лет (как в случае с долгосрочной арендой). Любая из сторон имеет право расторгнуть такое соглашение в любой момент при условии заблаговременного согласования своих действий.

Вид права на объекты-аналоги принимался в соответствии с текстом объявления о продаже. В случае отсутствия в тексте объявления информации о виде права на земельный участок информация уточнялась посредством заказа Выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, и из открытых источников: Публичная кадастровая карта, Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

При этом в соответствии с допущениями при невозможности точно установить вид права на незастроенный земельный участок либо участок, входящий в ЕОН, объектам-аналогам устанавливался вид права характерный, наиболее встречаемый в соответствующем сегменте рынка.

По незастроенным земельным участкам, находящимся в аренде с неустановленным сроком аренды, устанавливался вид права – «Краткосрочная аренда».

По застроенным земельным участкам, находящимся в аренде с неустановленным сроком аренды, устанавливался вид права – «Долгосрочная аренда».

По объектам оценки уславливается вид права – «Собственность».

Таблица 102 Корректировка на передаваемые имущественные права

№	Корректировка на передаваемые имущественные права	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
Поправка на срок аренды земельного участка 49 лет
1	Земли населенных пунктов для размещения торговых, офисных, автосервисных и других общественных зданий коммерческого назначения, а также для смешанной застройки	0,71	0,89	0,81
2	Земли населенных пунктов под многоквартирное строительство	0,90	0,96	0,93
3	Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, а также земли населенных пунктов, предназначенные для размещения объектов производственного или складского назначения, инженерной или транспортной инфраструктуры	0,72	0,98	0,86
4	Земли сельскохозяйственного назначения	0,62	0,84	0,73
5	Для других целей	0,64	0,90	0,77
Поправка на срок аренды земельного участка к корректировке на срок аренды на 49 лет:
6	сроком аренды 49 лет: собственнику расположенных на участке зданий и сооружений;для размещения линейных объектов коммуникаций; для сельскохозяйственного производства; для других целей	1,00
7	сроком аренды до 20 лет для размещения объектов капитального строительства: с оставшимся сроком действия договора аренды не менее 2/3 общего срока по договору, если на участке нет зарегистрированных объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства; а также с меньшим сроком действия договора аренды (менее 2/3 общего срока по договору), если на участке расположены зарегистрированные объекты недвижимости, в том числе незавершенные строительные объекты	0,70	0,88	0,80
8	сроком аренды до 30 лет: участка, не предназначенного для размещения объектов капитального строительства, с оставшимся сроком действия договора аренды не менее 2/3 общего срока по договору	0,56	0,73	0,65
9	сроком аренды до 5 лет: участка, не предназначенного для размещения объектов капитального строительства, с оставшимся сроком действия договора аренды не менее 2/3 общего срока по договору	0,19	0,31	0,25

Значение корректировок для объектов аналогов, находящихся в долгосрочной аренде, были определены по среднему значению интервалов как обратная величина соответствующего коэффициента. Для объектов аналогов, находящихся в краткосрочной аренде, значение корректировок было определено путем перемножения коэффициента для земельного участка соответствующей категории, разрешенного использования, предоставленного в аренду сроком на 49 лет и коэффициента для земельного участка со сроком аренды до 20 лет, определенного аналогично коэффициенту для долгосрочной аренды. Так как в тексте объявлений и виде разрешенного использования объектов аналогов содержится информация о возможности возведения объектов капитального строительства на земельных участках, наличии проектов на строительство, в расчетах в качестве коэффициента краткосрочной аренды используется коэффициент для срока аренды до 20 лет, поскольку он подразумевает возможность размещения объектов капитального строительства.

Итоговые значения приведены в таблице ниже.

Таблица 103 Корректировка на передаваемые имущественные права

№	Категории, разрешенного использования	Долгосрочная аренда	Краткосрочная аренда
1	Земли населенных пунктов для размещения торговых, офисных, автосервисных и других общественных зданий коммерческого назначения, а также для смешанной застройки	1,23 23%	1,54 54%
2	Земли населенных пунктов под многоквартирное строительство	1,08 8%	1,34 34%
3	Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, а также земли населенных пунктов, предназначенные для размещения объектов производственного или складского назначения, инженерной или транспортной инфраструктуры	1,16 16%	1,45 45%
4	Земли сельскохозяйственного назначения	1,37 37%	1,71 71%
5	Для других целей	1,3 30%	1,62 62%

Корректировка на условия продажи (вид сделки)

В связи с отсутствием достаточной рыночной информации, в качестве исходных данных использовалась рыночная информация о сделках аренды земельных участков. Используя значение коэффициента аренды земельных участков, представляющего собой коэффициент текущей доходности земли, была определена рыночная стоимость объектов аналогов.

Источником информации послужили данные из «Справочник оценщика недвижимости-2025. Земельные участки. Часть 2. Характеристики, отражающие влияние физических характеристик объекта, функционального назначения объекта, передаваемых имущественных прав. Скидки на торг. Ставки капитализации. Для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек.» и Сборник корректировок «Земельные участки» 2025 (Приложение 1 Исходные данные\5.Исходные данные для ЦФ).

Данная корректировка не вынесена отдельной строкой в расчетах, при проведении расчетов указывается размер годовой арендной платы и далее стоимость предложения уже с учетом примененной корректировки.

Корректировка на тип объекта недвижимости (долю стоимости земельных участков в стоимости ЕОН)

При расчете кадастровой стоимости использовались аналоги, представляющие собой, как свободные от застройки земельные участки, так и единые объекты недвижимости.

В связи с тем, что оценке подлежат земельные участки без учета объектов капитального строительства, а на рынке объектов недвижимости зачастую предлагаются к продаже объекты, представляющие собой единые объекты недвижимости, то есть с учетом стоимости объекта капитального строительства, необходимо внести корректировку на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости определена на основании данных, приведенных в приложении №7 «Ориентировочные доли стоимости земельных участков, зданий, сооружений, движимого имущества и прочего» Методических указаний.

Рассматриваемая поправка применялась для расчета стоимости объектов аналогов, с учетом капитальности и состояния объектов, расположенных на земельных участках.

Таблица 104 Примерные доли стоимости в составе ЕОН

Группа	Примерные доли стоимости, %

земельного участка	зданий, сооружений	благоустройства, внешних сетей	меблировки, влияние предпринимательской деятельности
Малоэтажное жилье, индивидуальные жилые дома, садовые дома	20-30	50-70	10-30
Объекты хранения индивидуального автотранспорта	15-30	60-80	0-15	-
Иные объекты транспорта	20	70-75	5-10	-
Прочие объекты	20	65-70	10-15	-

Корректировка на вид разрешенного использования объекта

Вид разрешённого использования земельного участка определяется в соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». По причине отсутствия или недостаточности данных для расчетов кадастровой стоимости земельных участков того или иного вида разрешенного использования, в качестве объектов-аналогов могут использоваться, отличные от оцениваемого объекта по виду использования земельные участки. Корректировка на вид разрешенного использования рассчитана как отношение средних значений соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков соответствующих видов разрешенного использования, по данным СтатРиелт на 01.01.2026.

Таблица 105 Средние значения соотношения удельных рыночных цен с различными видами разрешенного использования земельных участков, аналогичных по остальным параметрам

Наименование вида разрешенного использования	Описание вида разрешенного использования земельного участка	Код вида разрешенного использования земельного участка	Среднее значение
Сельскохозяйственное использование	Ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции	1.0
Растениеводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.2-1.6	1.1
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур	1.2	0,0018
Овощеводство	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц	1.3	0,0066
Садоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур	1.5	0,027
Скотоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей); сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)	1.8	0,0082
Птицеводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)	1.10	0,057
Свиноводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением свиней; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)	1.11	0,063
mодство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры)	1.13	0,057
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции	1.15	0,22
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения зданий, сооружений	1.16	0,047
Питомники	Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства	1.17	0,057
Обеспечение сельскохозяйственного производства	Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства	1.18	0,26
Сенокошение	Кошение трав, сбор и заготовка сена	1.19	0,0017
Выпас сельскохозяйственных животных	Выпас сельскохозяйственных животных	1.20	0,0009
Для индивидуального жилищного строительства	Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек	2.1	0,38
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (высотная застройка)	Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома	2.1.1	0,57
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)	Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции;размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных	2.2	0,27
Блокированная жилая застройка	Размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха	2.3	0,46
Среднеэтажная жилая застройка	Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей; благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома	2.5	0,67
Многоэтажная жилая застройка(высотная застройка)	Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома	2.6	1,0
Хранение автотранспорта	Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 4.9	2.7.1	0,48
Размещение гаражей для собственных нужд	Размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации	2.7.2	0,55
Предоставление коммунальных услуг	Размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега)	3.1.1	0,36
Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг	Размещение зданий, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг	3.1.2	0,73
Бытовое обслуживание	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)	3.3	0,40
Объекты культурно-досуговой деятельности	Размещение зданий, предназначенных для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев	3.6.1	0,25
Деловое управление	Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)	4.1	1,03
Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)	Размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра	4.2	1,06
Рынки	Размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка	4.3	1,08
Магазины	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м	4.4	1,03
Банковская и страховая деятельность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги	4.5	1,22
Общественное питание	Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)	4.6	0,72
Гостиничное обслуживание	Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них	4.7	0,70
Развлечения	Размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.8.1 - 4.8.3	4.8	1,08
Служебные гаражи	Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо	4.9	0,44
Заправка транспортных средств	Размещение автозаправочных станций; размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса	4.9.1.1	0,51
Обеспечение дорожного отдыха	Размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса	4.9.1.2	0,41
Автомобильные мойки	Размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли	4.9.1.3	0,39
Ремонт автомобилей	Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли	4.9.1.4	0,74
Стоянка транспортных средств	Размещение стоянок (парковок) легковых автомобилей и других мототранспортных средств, в том числе мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров, за исключением встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных стоянок	4.9.2	0,48
Выставочно-ярмарочная деятельность	Размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности, включая деятельность, необходимую для обслуживания указанных мероприятий (застройка экспозиционной площади, организация питания участников мероприятий)	4.10	0,38
Спорт	Размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7	5.1	0,06
Туристическое обслуживание	Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей	5.2.1	0,17
Охота и рыбалка	Обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления и поддержания поголовья зверей или количества рыбы	5.3	0,16
Причалы для маломерных судов	Размещение сооружений, предназначенных для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов	5.4	0,44
Тяжелая промышленность	Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования	6.2	0,06
Автомобилестроительная промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей	6.2.1	0,07
Легкая промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для текстильной, фарфоро-фаянсовой, электронной промышленности	6.3	0,09
Пищевая промышленность	Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий	6.4	0,35
Нефтехимическая промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия	6.5	0,13
Строительная промышленность	Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции	6.6	0,14
Склады	Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов	6.9	0,31
Складские площадки	Временное хранение, распределение и перевалка грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе	6.9.1	0,11
Обслуживание железнодорожных перевозок	Размещение зданий и сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов и станций, а также устройств и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; размещение погрузочно-разгрузочных площадок, прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, не предназначенных непосредственно для обеспечения железнодорожных перевозок) и иных объектов при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами	7.1.2	0,22
Обслуживание перевозок пассажиров	Размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, за исключением объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 7.6	7.2.2	0,20
Санаторная деятельность	Размещение санаториев, профилакториев, бальнеологических лечебниц, грязелечебниц, обеспечивающих оказание услуги по лечению и оздоровлению населения; обустройство лечебно-оздоровительных местностей (пляжи, бюветы, места добычи целебной грязи); размещение лечебно-оздоровительных лагерей	9.2.1	0,17
Ведение огородничества	Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур	13.1	0,04
Ведение садоводства	Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей	13.2	0,31

Корректировка на местоположение

Местоположение для большинства земельных участков является ключевым параметром формирования стоимости. Местоположение является многосоставляющим фактором, поскольку различия в местоположении могут иметь характер:

- расположение относительно муниципальных образований,

- расположение относительно районов города,

- расположение земельного участка на красной линии,

- удаленность относительно объектов, повышающих/снижающих привлекательность земельного участка.

Различия в местоположении объектов можно нивелировать с помощью корректирующих коэффициентов на местоположение.

Корректировка на местоположение (населенный пункт)

В рамках настоящего отчета был проведен анализ сопоставимости населенных пунктов, на основании данных социально-экономических показателей, базирующихся на интегральных, комплексных показателях, иначе говоря, сформированных совокупностью наиболее значимых измеряемых показателей, которые интегрируются в единое целое. А именно на основе двух критериев, непосредственно характеризующим уровень покупательской способности и активность рынка, данные по которым позволяют охватить всю территорию округа: численность населения и уровень заработной платы.

Для количественной оценки территориальной асимметрии по уровню экономического потенциала использовано соотношение анализируемого показателя по отдельному населенному пункту к средней арифметической его величине по группе населенных пунктов.

Расчет соответствующего интегрального коэффициента (Кu) проводился автором по следующей формуле в общем виде:

,

где К1 – коэффициент по численности населения (определяется как отношение показателя численности населения для конкретного населенного пункта к среднему значению численности населения по всей группе населенных пунктов);

К2 – коэффициент по уровню заработной платы (определяется как отношение показателя заработной платы для конкретного населенного пункта к среднему значению заработной платы по всей группе населенных пунктов);

Km … Kn – любые иные коэффициенты, связанны е с характеристиками населенного пункта, используемыми в расчетах; n – количество показателей, учитываемых при оценке экономического потенциала населенного пункта (в нашем случае – 2).

По результатам количественной оценки уровня экономического потенциала определены группы населенных пунктов, потенциально возможных для расширения территории поиска аналогов.

В результате проведенного анализа настеленные пункты Ханты-Мансийского автономного округа были разделены на три группы по уровню экономического развития:

1) с высоким экономическим потенциалом (г. Сургут, г. Нижневартовск);

2) с умеренным экономическим потенциалом (г. Нефтеюганск, г. Ханты-Мансийск);

3) с низким экономическим потенциалом (г. Когалым, г. Мегион, г. Нягань, г. Югорск, г. Радужный, г. Лангепас, г. Пыть-Ях, г. Урай, г. Покачи, г. Советский, г. Лянтор).

Таблица 106 Анализ сопоставимости населенных пунктов

ЦОФ_Муниципальное образование (Наименование)	Численность населения	Среднемесячная заработная плата работников организаций	К1	К2	Кu	Группа муниципальных образований
ГНП Сургут	432 875,00	154 441,20	4,6829	1,1188	2,2889	Группа 1
ГНП Нижневартовск	293 130,00	128 615,40	3,1711	0,9317	1,7189	Группа 1
ГНП Нефтеюганск	127 950,00	142 278,90	1,3842	1,0307	1,1944	Группа 2
ГНП Ханты-Мансийск	113 663,00	144 909,90	1,2296	1,0498	1,1361	Группа 2
ГНП Когалым	64 520,00	158 724,90	0,6980	1,1499	0,8959	Группа 3
ГНП Мегион	59 732,00	134 212,30	0,6462	0,9723	0,7927	Группа 3
ГНП Нягань	63 683,00	124 187,40	0,6889	0,8997	0,7873	Группа 3
ГНП Лянтор	42 530,00	154 960,50	0,4601	1,1226	0,7187	Группа 3
ГНП Югорск	39 568,00	151 732,50	0,4280	1,0992	0,6859	Группа 3
ГНП Радужный	45 961,00	125 763,30	0,4972	0,9111	0,6731	Группа 3
ГНП Лангепас	44 797,00	125 074,70	0,4846	0,9061	0,6626	Группа 3
ГНП Пыть-Ях	41 213,00	135 376,10	0,4458	0,9807	0,6612	Группа 3
ГНП Урай	41 251,00	129 102,50	0,4463	0,9353	0,6461	Группа 3
ГНП Советский	31 687,00	115 258,30	0,3428	0,8350	0,5350	Группа 3
ГНП Белоярский	19 861,00	155 861,60	0,2149	1,1291	0,4926	Группа 3
ГНП Покачи	16 587,00	128 124,10	0,1794	0,9282	0,4081	Группа 3
Среднее значение	92 438,00	138 038,98	0,6269

При определении кадастровой стоимости объектов оценки, расположенных в населенном пункте, отличном от населенного пункта объекта аналога (эталонного объекта), при попадании населенных пунктов в одну группу муниципальных образований, корректировка не производилась.

В противном случае корректировка была определена по данным «Справочник оценщика-2025. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек.»

Корректировка на местоположение для районов в случае, если объектом аналогом (эталонным объектом) является земельный участок, также расположенный в районе, не производилась, поскольку согласно классификации вышеупомянутого справочника районы относятся к прочим населенным пунктам.

Таблица 107 Корректировка на местоположение (населенный пункт)

Отношение удельных цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру	Индустриальная застройка	Коммерческая застройка	Жилая застройка	Объекты рекреации

Среднее значение	Расширенный интервал	Среднее значение	Расширенный интервал	Среднее значение	Расширенный интервал	Среднее значение	Расширенный интервал
Областной центр	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра	0,83	0,75	0,90	0,83	0,76	0,90	0,84	0,77	0,90	0,86	0,78	0,93
Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью	0,73	0,63	0,83	0,76	0,68	0,84	0,77	0,68	0,85	0,76	0,67	0,85
Райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов	0,63	0,53	0,72	0,60	0,52	0,69	0,62	0,53	0,71	0,68	0,58	0,77
Прочие населенные пункты	0,49	0,39	0,59	0,51	0,42	0,60	0,49	0,40	0,58	0,55	0,45	0,66

Для корректировки стоимости объектов оценки и объектов аналогов подгрупп: 2.1.29 СНП Белоярский, 2.1.3 ГНП Белый Яр, 2.1.30 СНП Березовский, 2.1.31 СНП Нефтеюганский, 2.1.32 СНП Нижневартовский, 2.1.33 СНП Октябрьский, 2.1.34 СНП Советский, 2.1.35 СНП Сургутский, 2.1.36 СНП Ханты-Мансийский, 13.1.1.1 Эталон СНП Кондинский, 13.1.1.16 Эталон СНП Березовский, 13.1.1.17 Эталон СНП Октябрьский, 13.1.1.2 Эталон СНП Советский, 13.1.1.20 Эталон СНП Ханты-Мансийский, 13.1.1.25 Эталон СНП Сургутский, 13.1.1.36 Эталон СНП Нефтеюганский, 13.1.1.8 Эталон СНП Нижневартовский, на местоположение относительно населенного пункта, был проведен анализ рынка земельных участков соответствующего сегмента на формирование стоимости объектов рассматриваемого вида разрешенного использования.

Размер корректировки определен через отношение показателей рыночной стоимости в муниципальных образованиях. В случае, если необходимые данные о рынке недвижимости муниципального образования отсутствуют, размер корректировки для таких муниципальных образований определялся по модели, отражающей зависимость рыночной стоимости от численности населенного пункта.

Для вошедших в подгруппы 13.1.1.33 Эталон ГНП Мегион и 2.1.10 ГНП Мегион земельных участков, расположенных в пгт. Высокий была применена корректировка в размере 0,25 (-75%) и 0,32 (-68%) соответственно, рассчитанная как отношение удельного показателя стоимости эталонных объектов, расположенных в г. Мегион и пгт. Высокий.

Для вошедших в подгруппы 13.1.1.28 Эталон ГНП Югорск и 2.1.28 ГНП Югорск земельных участков, расположенных на территории Югорск-2, была применена корректировка в размере 0,14 (-86%), рассчитанная по формуле зависимости стоимости земельного участка от его удаленности от администрации муниципального образования. В расчетах прията удаленность территории 10,614 км.

Расчеты моделей и корректировок приведены в соответствующих файлах расчета подгрупп.

Данные по рыночной информации на основе которых был проведен анализ, содержатся в файле «Рынок» Приложение 2 Определение КС ОН\4.Сведения о способе определения КС для каждого объекта недвижимости.

Корректировка на расположение в пределах города

В ходе анализа рынка земельных участков производственно-складского вида использования в г. Ханты-Мансийске выявлено снижение стоимости таких участков, расположенных в микрорайоне «Восточный», относительно стоимости аналогичных земельных участков, расположенных в других частях города. В связи с чем, при расчете стоимости подгруппы «6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск», произведена корректировка на расположение земельного участка в пределах города, где в качестве идентификации расположения объекта оценки в пределах микрорайона «Восточный», использовался кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок.

Корректировка была определена по данным «Справочник оценщика-2025. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек.»

Корректировка на расположение земельного участка на красной линии

При расчете стоимости подгруппы «4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП», произведена корректировка на расположение земельного участка на красной линии, так как для объектов соответствующего вида разрешенного использования, это является важным ценообразующим фактором ввиду формирования потока людей, увеличивающего доходность объекта недвижимости. Коэффициенты, выражающие отношения удельных цен предложений земельных участков, расположенных на второй и дальше от улицы линий застройки, или внутри квартала, к удельным ценам предложений объектов, расположенных на линии застройки – «красной линии» улицы (проспекта, площади) с выходом на «красную линию», приведены согласно данным СтатРиэлт.

Таблица 108 Корректировка на расположение земельного участка на красной линии

№	Земельный участок (категории, разрешенного использования)	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
1	Земли населенных пунктов под торговые, офисные и другие общественные и производственные здания и сооружения коммерческого назначения	0,77	0,91	0,84

Корректировка на расстояние от объекта до административного центра

Данная корректировка учитывает изменение стоимости объекта недвижимости в зависимости от его удаленности от администрации муниципального образования, которое, в рамках отчета, приравнено к центру города, отличающегося более высоким уровнем цен на недвижимость, в отличие от объектов, расположенных на окраине населенного пункта.

Поскольку стоимость земельных участков под жилую застройку коррелирует со стоимостью земельных участков под коммерческую застройку, для объектов подгрупп «3.1.1 Общественное использование ГНП», «4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП», «5.1.1 Отдых ГНП», как и для объектов подгрупп «2.1.12 ГНП Нефтеюганск», «2.1.13 ГНП Нижневартовск», «2.1.24 ГНП Сургут», «2.1.27 ГНП Ханты-Мансийск», «13.1.1.32 Эталон ГНП Нижневартовск», «13.1.1.37 Эталон ГНП Нефтеюганск», «13.1.1.38 Эталон ГНП Сургут», «13.1.1.39 Эталон ГНП Ханты-Мансийск», корректировка была определена по данным «Справочник оценщика-2025. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение. Для городов с численностью населения менее 500 тыс. человек.»

Зависимость удельной цены земельных участков от расстояния до центра (административного центра): Y=x-0.21.

Для подгрупп 7.1.14 ГНП Мегион, 7.1.18 ГНП Нягань, 7.1.24 ГНП Сургут, 7.1.28 ГНП Югорск были получены зависимости, рассчитанные на основе данных о сделках с объектами недвижимости.

Рисунок 13 Зависимость между стоимостью квадратного метра и расстоянием от объекта до административного центра подгруппы «7.1.24 ГНП Сургут»

Рисунок 14 Зависимость между стоимостью квадратного метра расстоянием от объекта до административного центра подгруппы «7.1.14 ГНП Мегион»

Рисунок 15 Зависимость между стоимостью квадратного метра и расстоянием от объекта до административного центра подгруппы «7.1.28 ГНП Югорск»

Рисунок 16 Зависимость между стоимостью квадратного метра и расстоянием от объекта до административного центра подгруппы «7.1.18 ГНП Нягань»

Корректировка на площадь

Корректировка на площадь учитывает зависимость стоимости 1 кв.м земельного участка в зависимости от площади участка в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). Значения корректировок, используемых для объектов-аналогов, отличающихся от объектов оценки по площади, были определены в соответствии с данными СтатРиелт на 01.01.2026.

В общих случаях корректировка на площадь определялась по моделям зависимости удельной цены от площади объекта. Данные модели приведены с указанием уравнения, коэффициент торможения (показатель степенной функции) которого можно использовать при корректировке цен объектов-аналогов. Корректировка определялась по следующей формуле:

,

где:

SОО – площадь объекта оценки, кв.м;

SОА – площадь объекта-аналога, кв.м;

k – коэффициент торможения.

Таблица 109 Корректировка на площадь

Вид земель	R2 коэффициент детерминации	Коэффициент торможения	Формула расчета корректировки на площадь, масштаб (К s)
Земли населенных пунктов (города и пригородные земли) с населением от 50 тыс. до 400 тыс. человек	0,624	-0,19	К s = (So/Sa) ^- 0,19
Земли населенных пунктов (города и пригородные земли) с населением до 50 тыс. человек	0,615	-0,25	К s = (So/Sa) ^- 0,25
Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения	0,640	-0,29	К s = (So/Sa) ^- 0,29
Земли сельскохозяйственного назначения	0,626	-0,32	К s = (So/Sa) ^- 0,32

На основе рыночной информации выявлена статистическая зависимость стоимости земельных участков от площади для объектов подгруппы «6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск», а также подгрупп условно относящихся к СНП: «6.1.5 Эталон СНП Нижневартовский», «6.1.6 Эталон СНП Белоярский», «6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский», «6.1.2 Эталон СНП Березовский», «6.1.7 Эталон СНП Сургутский», «6.1.4 Эталон СНП Нефтеюганский», «6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский», «6.1.8 Эталон СНП Кондинский», «6.1.3 Эталон СНП Октябрьский» и подгрупп, относящихся к 3 группе муниципальных образований группы «6.1. Пром».

К объектам оценки и объектам аналогам (эталонным объектам), отнесенным к подгруппам «6.1.17 Эталон ГНП Сургут», «6.1.18 Эталон ГНП Нефтеюганск», «6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск», корректировка на площадь не применялась ввиду отсутствия такой зависимости.

Рисунок 17 Зависимость между стоимостью квадратного метра и его площадью подгруппы «6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск»

Рисунок 18 Зависимость между стоимостью квадратного метра и его площадью подгрупп, относящихся к 3 группе муниципальных образований группы «6.1. Пром»

Рисунок 19 Зависимость между стоимостью квадратного метра и его площадью подгрупп СНП группы «6.1. Пром»

Качественные показатели построенной зависимости соответствуют требованиям, предъявляемым в корреляционно-регрессионном анализе - теснота связи характеризуется как «заметная»:

Таблица 110 Качественная характеристика силы связи

Количественная мера тесноты связи	Качественная характеристика силы связи
0,1 - 0,3	Слабая
0,3 - 0,5	Умеренная
0,5 - 0,7	Заметная
0,7 - 0,9	Высокая
0,9 - 0,99	Весьма высокая

Данная зависимость была использована для расчета поправочных коэффициентов.

где:

Soo- площадь земельного участка объекта оценки, кв.м;

Soа- площадь земельного участка объекта аналога, кв.м.

Корректирующие коэффициенты, рассчитанные посредством подстановки в модель, ограничены минимальной и максимальной площадью соответственно. Экстраполяция при меньшей/большей площади объекта оценки и/или объекта аналога, во избежание неверных результатов корректировки, проходила по крайним значениям, ограничивающим модель.

Ограничения касающиеся применения корректировки на площадь, введенных по причине отсутствия подтверждающих тенденций рынка:

Таблица 111 Ограничения корректировки на площадь

Подгруппа	Минимальное значение, кв.м.	Максимальное значение, кв.м.
3.1.1 Общественное использование ГНП	1 000	18 000
3.1.1 Общественное использование СНП	300	10 000
4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП	1 000	18 000
4.1.1.2 Торгово-офисные СНП	1 000	10 000
4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП	1 000	18 000
4.1.2.2 Придорожный сервис СНП	1 000	10 000
5.1.1 Отдых ГНП	1 000	18 000
6.3.1 Придорожный сервис ГНП	1 000	18 000
6.3.2 Придорожный сервис СНП	1 000	10 000
Подгруппы СНП группы «6.1. Пром»	184	140 000
«6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск»	560
Подгруппы, относящиеся к 3 группе муниципальных образований группы «6.1. Пром»	35	140 000

Корректировка на коммуникации

Так как при определении кадастровой стоимости отсутствуют сведения об обеспеченности земельных участков инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования, а наличие магистральных инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным, данный фактор не учитывался при расчетах.

Корректировка применялась лишь при определении стоимости эталонного объекта в рамках группы «9.1. Благоустройство», ввиду наличия соответствующей информации в извещении к торгам.

Корректировка определена по данным СтатРиелт на 01.01.2026.

Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений

Наличие на земельном участке улучшений, представляющих собой непригодные или условно пригодные к дальнейшей эксплуатации объекты, в том числе недостроенные конструктивные элементы зданий, ветхие здания, строения и сооружения несут для покупателя дополнительные затраты на их снос. Исходя из правил формирования рынка, если к продаже представлен земельный участок с улучшениями, предполагается, что основная стоимость предложения приходится именно на земельный участок, а стоимость строений на таком земельном участке не сопоставимо мала. В противном случае к продаже предлагается объект капитального строительства, с указанием информации о земельном участке, на котором он расположен. Данный факт подтверждается сравнением цен на незастроенные земельные участки с ценами на застроенные земельные участки, стоимость которых «очищена» от объектов капитального строительства, которое показывает, что стоимость последних не укладывается в среднерыночный диапазон цен. Так как при определении кадастровой стоимости земельных участков не учитываются улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет, приведение стоимости застроенных земельных участков к сопоставимому виду с незастроенными земельными участками осуществляется посредствам введения корректировки на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений, по данные СтатРиелт на 01.01.2026 г. Поскольку не представляется возможным выявить материал недостроенных конструктивных элементов зданий, ветхих зданий, строений, и сооружений, степень застроенности и возможность вторичного использования материалов, то размер корректировки применяется как среднее значение из диапазона.

Таблица 112 Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений

Земельный участок для строительства	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
Свободный (незастроенный)	1,00
Земельный участок с ветхими зданиями, строениями или сооружениями, подлежащими сносу (в зависимости от материала (бетон, дерево, кирпич или природный камень), степени застроенности и возможности вторичного использования материалов), без учета расселения зарегистрированных лиц	0,77	0,95	0,91

Корректировка на наличие ветхих зданий, строений, и сооружений составляет 0,91 или 10% (1,10=1/0,91).

Корректировка на форму, рельеф

В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что участки, имеющие вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных. Как правило, при начальном формировании земель поселений выделяется земельный массив большой площади и составляется генеральный план поселения. При подготовке проекта межевания территории поселения в соответствии с градостроительными регламентами и нормами формируются границы образуемых отдельных земельных участков. По возможности, это участки правильной формы, близкой к квадратной или прямоугольной. Учитывая рельеф местности: равнинный (с уклоном до 3%), слабопересеченный (3-6%), пересеченный (6-10 %), сильнопересеченный (10-20%), горный (более 20%)) или пересеченный, некоторые участки межуются неправильной формы или с уклоном, что обуславливает меньшую пригодность таких участков для использования по назначению и, следовательно, меньшую рыночную привлекательность и стоимость. Также узкие участки ограничивают размеры проектируемых зданий, возникают сложности с размещением коммуникаций и проездов. Строительство зданий на участках с повышенным уклоном местности требует дополнительных затрат на планировку, строительство террас и подпорных стен, отсыпку, ввиду непригодности для строительства и вероятностью подтопления вешними водами.

Земельным участкам вытянутой формы соответствует коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем >1,2, который определяется по формуле:

k= >1,2,

где:
k – коэффициент протяженности земельного участка по данным географических информационных систем;

P – периметр;

S – площадь.

Земельные участки с видом «Многоконтурный участок» или «Единое землепользование», в рамках настоящего отчета рассматриваются как земельные участки неправильной, изрезанной формы, в связи с чем к ним также применяется понижающая корректировка.

Корректировка определена по данным СтатРиелт на 01.01.2026.

Таблица 113 Корректировка на форму, рельеф

Характеристика формы и рельефа участка	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1,00
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: 1. Земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства; 2. Земельные участки с вкраплениями или изрезанной формы, обусловленной пересеченным рельефом местности; 3. Земельные участки с уклоном местности более 20 %.	0,76	0,95	0,86

Для группы 7.1. Обслуживание автотранспорта корректируется стоимость земельных участков, коэффициент протяженности которых >1,35.

Корректировка на расположение в зоне подтопления

В ходе анализа рынка выявлен фактор расположения земельного участка в зоне подтопления (затопления), как отрицательно влияющий на его стоимость, поскольку таким земельным участкам характерны затраты на отсыпку, укрепления берега, дополнительные расходы при строительстве фундамента и подвала, высокие требования к санитарным нормам при строительстве, а также сложность и ограниченность юридического оформления.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 №360 «О зонах затопления, подтопления» зоны затопления, подтопления устанавливаются или изменяются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления (далее - предложения) и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Источником информации о границах зон подтопления по городским населенным пунктам принимаются ответы, полученные от органов местного самоуправления. Попадание земельного участка в зону подтопления определялось на основе цифровых тематических карт, а также по данным, содержащимся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в отношении соответствующих реестровых номеров границ зон или территорий. В случае, если к стоимости земельного участка применена корректировка на рельеф, учитывающая уклон местности, при попадании земельного участка в зону подтопления корректировка не вводилась. При отсутствии информации о расположении земельного участка в зоне подтопления (значение фактора не заполнено), земельный участок рассматривался как расположенный вне такой зоны.

В соответствии с частью 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещается строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты объектов от затопления, подтопления. Согласно пункту 6.1 СП 104.13330.2016 «Инженерная защита территории от затопления и подтопления. Актуализированная редакция СНиП 2.06.15-85 (с Изменением № 1)», защиту территорий от затопления следует осуществлять в том числе по средствам искусственного повышения рельефа территории до незатопляемых планировочных отметок (отсыпки). В случае наличия информации в Перечне объектов оценки о ОКС расположенных в пределах земельного участка находящиеся в зоне затопления, подтопления, исходя из требования обеспечения инженерной защиты объектов от затопления, подтопления, считаем такие земельные участки как не подверженные неблагоприятным гидрологическим явлениям.

При наличии индивидуальных отличий земельных участков, в частности расположения земельного участка в границах подтапливаемой или затапливаемой территории, вводится учитывающий указанный фактор корректировка, которая определена по данным СтатРиелт на 01.01.2026.

Таблица 114 Корректировка на расположение в зоне подтопления

Характеристика формы и рельефа участка	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
Земельные участки категорий: земель населенных пунктов, земель сельхозназначения для дачного строительства и садоводства, земель промышленности, транспорта, связи и иного спец. назначения, а также земельные участки сельскохозяйственного назначения (угодья), по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использующиеся по целевому назначению и разрешенному использованию	1,00
Участки при одном из перечисленных ниже факторов: Земельные участки подтапливаемые, расположенные в балке, овраге или в подтапливаемой пойме реки	0,76	0,95	0,86

Корректировка на расположение в зоне подтопления составляет 16% (1,16=1/0,86).

Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка

В соответствии с п. 11 Указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 104 Земельного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) устанавливаются в целях:

1) защиты жизни и здоровья граждан;

2) безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;

3) обеспечения сохранности объектов культурного наследия;

4) охраны окружающей среды, в том числе защиты и сохранения природных лечебных ресурсов, предотвращения загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;

5) обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как следует из содержания ст. 105 Земельного кодекса РФ, охранные зоны являются разновидностью ЗОУИТ.

Перечень объектов оценки содержит сведения о границах ЗОУИТ, установленными действующим законодательством Российской Федерации на территории автономного округа. Характер ограничений пользования земельным участком, который попадает в границы ЗОУИТ устанавливается отдельными нормативными правовыми актами. В рамках анализа существующих ограничений, которые накладывают охранные зоны на использование земельного участка, были выявлены ограничения, которые оказывают существенное влияние на ведение хозяйственной деятельности на участке, ЗОУИТ, содержащие данные ограничения учитывались при расчете кадастровой стоимости. В случае если ограничений не установлено, или они касаются безопасности исполнения работ, запрета проводить работы без письменного согласования с территориальным органом, с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а также в случае, если земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, входящие в определенных ЗОУИТ ограничиваются в обороте, что обуславливает запрет на приватизацию государственных и муниципальных земельных участков, ЗОУИТ таких ограничений не рассматривались.

Расположение объектов в зоне затопления, подтопления учитывается в корректировке на расположение в зоне подтопления.

Алгоритм расчета стоимостного эквивалента ограничений, обусловленного наличием охранной зоны может быть выражен следующей последовательностью действий:

- Рассчитывается стоимость земельного участка без учета ограничений охранной зоной (Сб);

- Определяется площадь земельного участка, занятого охранной зоной Sоз, и оценивается доля земельного участка, занятого охранной зоной как Sоз/Sоб;

- Оценивается коэффициент (доля), учитывающий степень ограничения прав собственника (К);

- Рассчитывается стоимостной эквивалент ограничений, обусловленных наличием охранной зоны:

Влияние охранной зоны (К) на стоимость земельного участка может быть определено посредством балльной оцифровки ограничивающих факторов. Алгоритм расчета может быть представлен следующей последовательностью действий:

- составление перечня факторов, определяющих степень ограничения прав собственника (как правило, общий перечень содержится в подзаконном нормативном правовом акте);

- анализ общего перечня ограничивающих факторов и формирование конечного перечня факторов, основанных на наиболее эффективном использовании земельного участка и бизнеса собственника. Как правило, общий перечень факторов (зафиксированный подзаконным нормативным правовым актом) содержит довольно разнообразные запреты. Одни критичны для эффективного использования участка (бизнеса собственника), другие никак не связаны с нормальной работой собственника. В процессе формирования окончательного списка факторов важно, чтобы все они были формализованы таким образом, чтобы увеличение значения каждого из них (балльной оценки) приводило к однонаправленному изменению коэффициента (то есть увеличение влияния каждого фактора приводило бы к росту (или снижению) коэффициента);

- определение балльной шкалы оценки величины ценообразующего параметра. Выбор балльной шкалы сам по себе не имеет существенного значения. Однако большое значение имеют определение шага балльной шкалы (например, один балл) и максимально и минимально достигаемые значения оценки каждого фактора (например, от единицы до пяти или от нуля до десяти);

- балльная оценка величины каждого фактора и вывод о балльной оценке коэффициента, учитывающего степень ограничения прав (в результате установления охранной зоны) (Кс). В общем случае, когда минимальный балл при оценке факторов не равен нулю, расчет величины результирующего признака (Кс) будет осуществляться по формуле:

,

где Bmax, Bmin, Bi – максимальное возможное, минимальное возможное, расчетное количество баллов;

Kmax, Kmin – максимально и минимально возможные значения коэффициента.22 Источник информации: Научная статья «Учет влияния охранных зон на стоимость земельного участка» под ред. В.Ю. Сутягин, генеральный директор ООО «Оценка+», член Экспертного совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «СВОД», доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовского государственного университета им. Г.Р. Державина, кандидат экономических наук (г. Тамбов). https://cyberleninka.ru/article/n/uchet-vliyaniya-ohrannyh-zon-na-stoimost-zemelnogo-uchastka.

На практике крайне редки ситуации, когда земли с ограничениями являются «потерянными» для собственника. Собственник и дальше использует часть своего земельного участка с ограничениями для проезда, прохода, складирования материалов и т.д. Коэффициент, учитывающий степень ограничения прав, лишь в максимальном значении равен единице, поэтому в рамках кадастровой оценки земель населенных пунктов Kmax=0,5.

Ограничениям присвоены баллы по бальной шкале от 0 до 10 – как оценка вероятности возникновения работ у собственника, связанных с необходимостью учета запретов. Предлагаемый подход позволяет избежать неопределенности, возникающей при применении метода учета потерь в площади, связанную с тем, что в нем «предполагается», что любое ограничение обесценивает площадь участка (занятую охранной зоной). Указанные выше ограничения можно объединить в следующие группы:

- ограничения, связанные с запретом строительства и сноса;

- ограничения, связанные с запретом сооружать проезды и переезды, устраивать свалки и запретом проезда машин и механизмов;

- ограничения, связанные с запретом проведения земляных работ (рыть, копать, проводить взрывные работы) и геологоразведочных работ;

- ограничения, связанные с посадкой и рубкой деревьев, проведением мелиоративных работ;

- ограничения, связанные с выпуском сточных вод и перегораживанием проезда к охранной зоне.

В таблице ниже представлена ориентировочная балльная оценка различного рода ограничений, накладываемых зонами с особыми условиями использования территории.

Балльная шкала

№ п/п	Характер ограничения	Балл
1	Ограничения, связанные с запретом строительства и сноса	10
2	Ограничения, связанные с запретом сооружать проезды и переезды	3
3	Ограничения, связанные с запретом проведения земляных работ (рыть, копать, проводить взрывные работы) и геологоразведочных работ	3
4	Ограничения, связанные с посадкой и рубкой деревьев, проведением мелиоративных работ	1
5	Ограничения, связанные с перегораживанием проезда к охранной зоне	1

В рамках отчета не рассматривалась зона «Район падения отделяющихся частей ракет», поскольку в данной зоне каких-либо ограничений не установлено. Режим использования санитарно-защитной зоны предприятий, сооружений и иных объектов установлен СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, согласно которому в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. В санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции. В связи с тем, что в санитарно-защитной зоне предприятий расположены непосредственно сами промышленные объекты и производства, корректировка на наличие ограничений, накладываемых этой зоной не определялась.

Характер использования территории в границах объектов культурного наследия регулируется Приказами Госкультохраны Югры «Об утверждении границы, предмета охраны, характера использования территории и временной зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения», при анализе которых не выявлено ограничений, способных сказаться на пользовании земель.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 12.10.2016 № 1037 «Об утверждении Правил установления охранных зон пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети, и признании утратившим силу постановления Правительства РФ от 7 октября 1996 г. № 1170», в пределах границ охранных зон геодезических пунктов запрещается без письменного согласования с территориальным органом проводить работы, не обеспечивающие сохранность пунктов. Таким образом, ограничения касаются безопасности исполнения работ, и также не влияют на пользование земель.

В настоящее время зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются согласно статьи 18 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и статьи 43 Водного кодекса РФ. Во исполнение указанных законов Постановлением Главного санитарного врача РФ от 14.03.2002г. №10 утверждены СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», пункт 1.4 которых определяет, что зона санитарной охраны организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников и состоит из трех поясов, каждый из которых предусматривает особый режим хозяйственной деятельности:

первый пояс является поясом строго режима и обеспечивает защиту места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Он организуется непосредственно на территории водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводного канала;

второй пояс предназначен для предотвращения микробного загрязнения воды. Территория второго пояса определяется гидродинамическим расчетным путем и включает в себя территорию, предназначенную для предупреждения продвижения микробного загрязнения до водозабора;

третий пояс является зоной, предназначенной для предотвращения химических загрязнений источника водоснабжения. Территория третьего пояса определяется посредством гидродинамических расчетов.

Согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зона санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Данное положение, в частности, обуславливает запрет на приватизацию государственных и муниципальных земельных участков, расположенных в границах первого и второго поясов. Исходя из вышесказанного, территория первого и второго пояса используется непосредственно для зоны санитарной охраны, в третьем поясе допускаются различные работы при условии согласования с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, что свидетельствует об отсутствии ограничений, способных сказаться на пользовании земель.

Анализ существующих ограничений, накладываемых зонами с особыми условиями использования территории

№ п/п	Характер ограничения	Возможность проведения землепользователем работ (в соответствии с видом разрешенного использования или характером бизнеса), связанных с необходимостью учета запрета (да/нет)	Оценка вероятности возникновения работ у землепользователя (собственника), связанных с необходимостью учета запрета (отсутствие вероятности – 0, максимум – 10)
1	Охранная зона электросетевого хозяйства Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 года №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»	21
1.1	запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений	да	10
1.2	запрещаются горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель	да	1
1.3	запрещается посадка и вырубка деревьев и кустарников	да	1
1.4	запрещаются дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи)	да	1
1.5	запрещается проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи)	да	3
1.6	запрещаются земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи)	да	3
1.7	запрещается полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи)	нет	1
1.8	запрещаются полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи).	нет	1
2	Охранная зона газораспределительных сетей Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей»	14
2.1	запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения	да	10
2.2	запрещается разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений	да	3
2.3	запрещается огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей	да	1
3	Охранная зона линий и сооружений связи Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»	14
3.1	запрещается осуществлять всякого рода строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта землеройными механизмами (за исключением зон песчаных барханов) и земляные работы (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра)	да	10
3.2	запрещается устраивать проезды и стоянки автотранспорта, тракторов и механизмов, провозить негабаритные грузы под проводами воздушных линий связи и линий радиофикации, строить каналы (арыки), устраивать заграждения и другие препятствия	да	3
3.3	запрещается производить посадку деревьев, располагать полевые станы, содержать скот, складировать материалы, корма и удобрения, жечь костры, устраивать стрельбища	да	1
4	Охранная зона тепловых сетей Приказ Минстроя России от 17 августа 1992 года № 197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей»	17
4.1	запрещается производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений	да	10
4.2	Запрещается производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы	да	3
4.3	Запрещается производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий	да	1
4.4	Запрещается сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей.	да	3

На основании балльной оценки вероятности возникновения работ при использовании участка, когда землепользователь столкнется с запретом, можно рассчитать величину коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника:

Расчет коэффициента на наличие обременений (ограничений) земельного участка

Характер ограничения	Охранная зона электросетевого хозяйства	Охранная зона газораспределительных сетей	Охранная зона линий и сооружений связи	Охранная зона тепловых сетей
Кс	0,09	0,14	0,20	0,18
Bi	21,00	14,00	14,00	17,00
Bmin	8,00	4,00	3,00	4,00
Bmax	80,00	40,00	30,00	40,00
Kmax	0,50	0,50	0,50	0,50
Kmin	0,00	0,00	0,00	0,00

Таким образом, можно определить обобщенное значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника.

Обобщенное значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника

Характер ограничения	Значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника
Кс	0,14
Bi	66
Bmin	19
Bmax	190
Kmax	0,5
Kmin	0

Таким образом, обобщенное значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника, равно 0,14.

Частичное отсутствие графического материала на объекты оценки не дает возможности применить коэффициент учитывающий степень ограничения прав собственника к стоимости площади земельного участка, занятого охранной зоной, в связи с чем, для соблюдения принципа равенства, для дальнейших расчетов используются значение коэффициента, учитывающего степень ограничения прав собственника для всего участка, в границах которого расположена охранная зона. Коэффициент применен к стоимости участка в размере 0,86 (1-0,14).

Корректировка на социальную функцию

В соответствии с п. 62.2. Методических указаний расчет кадастровой стоимости объектов социального назначения необходимо производить с применением понижающей корректировки, применяемой к рассчитанной кадастровой стоимости объекта недвижимости, без учета его социальной функции (направленности), рассчитанной на основании процента допустимых к коммерческому использованию площадей, основной характеристики (частей) социального объекта относительно полезных площадей, объема, основной характеристики этого объекта недвижимости.

Типичным объектами социального назначения являются общеобразовательные учреждения - начальные и средние школы, детские сады. Согласно СП 251.1325800.2016 «Здания общеобразовательных организаций. Правила проектирования», который устанавливает на территории Российской Федерации требования к участку территории, территория общеобразовательного учреждения представляет собой систему открытых площадок, разделенных по видам деятельности и возрастной принадлежности, на которых размещаются оборудование, сооружения, малые архитектурные формы и озеленение с учетом функциональных и планировочных требований к каждой отдельной зоне и во взаимосвязи с окружающей селитебной территорией.

Исходя из сведений, приведенных в таблице ниже, коэффициент застройки территории социальных объектов равен 0,22. По своим характеристикам социальные объекты наиболее соответствует объектам офисно-торгового назначения, плотность застройки которых составляет 0,34.

Таким образом, величина понижающей корректировки для земельных участков группы «3.1. Общественное использование», применяемой к рассчитанной кадастровой стоимости объекта без учета его социальной функции, рассчитывается как отношение плотности застройки объектов социального и торгово-офисного назначения, что отражает возможность использования части площади социального объекта в качестве коммерческого Корректировка составила -35% или 0,65 (=0,34/0,22).

Таблица 115 Плотность застройки социальных и торгово-офисных объектов

Объекты социального назначения
КН ЗУ	Площадь ЗУ	КН ОКС	Площадь ОКС	Плотность застройки
86:10:0101185:3	3897	86:10:0101184:14	1695,46	0,44
86:10:0101134:1	16354	86:10:0000000:583	3094,24	0,19
86:10:0000000:20217	810	86:10:0101182:239	227,37	0,28
86:10:0101129:12	26218	86:10:0101129:6334	24510,30	0,93
86:10:0101229:235	13208	86:10:0101229:542	1751,18	0,13
86:10:0101228:6	25497	86:10:0101228:10560	778,80	0,03
86:03:0051511:66	9074	86:03:0000000:122019	1346,20	0,15
86:10:0101115:194	10908	86:10:0101115:6396	1294,94	0,12
86:10:0101106:25	3589	86:10:0101106:1374	591,16	0,16
86:10:0101149:34	9400	86:10:0000000:3562	2166,70	0,23
86:10:0101106:1368	3650	86:10:0101107:134	600,55	0,16
86:10:0101106:12	8745	86:10:0101106:194	1078,58	0,12
86:10:0101016:2746	16118	86:10:0101200:816	4508,20	0,28
86:10:0101014:51	12925	86:10:0101014:1167	2313,48	0,18
86:10:0101005:11	1800	86:10:0101006:323	512,60	0,28
86:10:0101005:98	10339	86:10:0101005:186	1491,78	0,14
86:10:0101030:1	9972	86:10:0101030:11612	1846,30	0,19
86:10:0101013:30	3916	86:10:0101013:65	629,57	0,16
86:10:0101035:50	1494	86:10:0101030:532	370,70	0,25
86:10:0101019:103	2957	86:10:0101019:2374	554,15	0,19
86:10:0101207:10	12394	86:10:0101207:1283	2191,13	0,18
86:10:0101054:4	4940	86:10:0101056:195	642,35	0,13
86:10:0101065:40	9930	86:10:0101243:10116	2431,30	0,24
86:10:0101250:1944	6090	86:10:0101250:1957	879,88	0,14
86:10:0101250:58	20045	86:10:0101250:1979	4510,52	0,23
86:10:0101250:52	5865	86:10:0101030:476	913,78	0,16
86:10:0101251:4130, 86:10:0101251:4129	5877	86:10:0101251:4051 86:10:0101251:4049 86:10:0101251:4052 86:10:0101251:4050 86:10:0101251:4048	1658,77	0,28
86:10:0101251:4038	6570	86:10:0101251:4021	1143,43	0,17
86:10:0101251:13	7635	86:10:0101030:778	1257,85	0,16
Среднее значение	0,22
Объекты торгового назначения
КН ЗУ	Площадь ЗУ	КН ОКС	Площадь ОКС	Плотность застройки
86:10:0101035:12	13000	86:10:0101035:186	5267,78	0,41
86:10:0101195:1674	3812	86:10:0101195:1268	874,83	0,23
86:12:0101022:2	2200	86:12:0102011:350	645,00	0,29
86:12:0101036:70	720	86:12:0000000:2793	152,30	0,21
86:12:0101046:12	6427	86:12:0102011:321	2079,00	0,32
86:12:0101060:643 86:12:0101060:5	5930	86:12:0101060:302	3620,24	0,61
86:12:0101051:18	1483	86:12:0101054:390	422,65	0,28
86:12:0102022:12	1012	86:12:0102022:338	469,10	0,46
86:12:0103031:10	1430	86:12:0102003:391	593,40	0,41
86:12:0103032:12	1261	86:12:0103036:83	325,23	0,26
86:10:0101140:3	2000	86:10:0101107:65	473,95	0,24
86:12:0103001:233	1200	86:12:0103001:387	469,40	0,39
86:12:0103009:7	737	86:12:0103036:59	305,57	0,41
86:12:0101028:23	1998	86:12:0101024:132	573,43	0,29
86:12:0101020:319	39602	86:12:0101020:428	12514,70	0,32
Среднее значение	0,34

Описание корректировок для расчета итоговой стоимости объектов оценки в рамках проведения государственной кадастровой оценки

Сведения о корректировках, применяемых для расчета итоговой кадастровой стоимости объектов оценки с целью приведения их в соответствие с фактическим разрешенным видом использования, наличием ограничений, накладываемых зоной с особыми условиями использования территорий, попаданием в зону подтопления, а также фактором масштаба и т.д. приведены в таблице ниже. Корректирующий коэффициент по данным факторам умножается на рассчитанную стоимость объектов оценки. Ниже в таблице приведены все применяемые корректировки к итоговой стоимости объектов оценки и сегменты (либо подгруппы), в которых они использовались. В случае, если к группе/подгруппе объектов оценки не применялись никакие корректировки, данная группа/подгруппа отсутствует в информационной таблице.

Таблица 116 Перечень корректировок для расчета итоговой стоимости объектов оценки

Группа/Подгруппа	Корректировка на площадь	Корректировка на местоположение (населенный пункт)	Корректировка на расположение в пределах города	Корректировка на расположение земельного участка на красной линии	Корректировка на расстояние от объекта до административного центра	Корректировка на вид разрешенного использования объекта	Корректировка на социальную функцию	Корректировка на форму, рельеф	Корректировка на расположение в зоне подтопления	Корректировка на наличие обременений (ограничений) земельного участка
1.1.СХ	+	+	+	+
2.1.1 ГНП Барсово	+	+	+	+
2.1.10 ГНП Мегион	+	+	+	+	+
2.1.11 ГНП Междуреченский	+	+	+	+
2.1.12 ГНП Нефтеюганск	+	+	+	+	+
2.1.13 ГНП Нижневартовск	+	+	+	+	+
2.1.14 ГНП Новоаганск	+	+	+	+
2.1.15 ГНП Нягань	+	+	+	+
2.1.16 ГНП Октябрьское	+	+	+	+
2.1.17 ГНП Пионерский	+	+	+	+
2.1.18 ГНП Пойковский	+	+	+	+
2.1.19 ГНП Покачи	+	+	+	+
2.1.2 ГНП Белоярский	+	+	+	+
2.1.20 ГНП Приобье	+	+	+	+
2.1.21 ГНП Пыть-Ях	+	+	+	+
2.1.22 ГНП Радужный	+	+	+	+
2.1.23 ГНП Советский	+	+	+	+
2.1.24 ГНП Сургут	+	+	+	+	+
2.1.25 ГНП Урай	+	+	+	+
2.1.26 ГНП Федоровский	+	+	+	+
2.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+	+
2.1.28 ГНП Югорск	+	+	+	+	+
2.1.29 СНП Белоярский	+	+	+	+	+
2.1.3 ГНП Белый Яр	+	+	+	+
2.1.30 СНП Березовский	+	+	+	+	+
2.1.31 СНП Нефтеюганский	+	+	+	+	+
2.1.32 СНП Нижневартовский	+	+	+	+	+
2.1.33 СНП Октябрьский	+	+	+	+	+
2.1.34 СНП Советский	+	+	+	+	+
2.1.35 СНП Сургутский	+	+	+	+	+
2.1.36 СНП Ханты-Мансийский	+	+	+	+	+
2.1.4 ГНП Березово	+	+	+	+
2.1.5 ГНП Игрим	+	+	+	+
2.1.6 ГНП Излучинск	+	+	+	+
2.1.7 ГНП Когалым	+	+	+	+
2.1.8 ГНП Лангепас	+	+	+	+
2.1.9 ГНП Лянтор	+	+	+	+
3.1.1 Общественное использование ГНП	+	+	+	+	+	+	+
3.1.1 Общественное использование СНП	+	+	+	+	+
4.1.1.1 Торгово-офисные ГНП	+	+	+	+	+	+	+	+
4.1.1.2 Торгово-офисные СНП	+	+	+	+	+
4.1.2.1 Придорожный сервис ГНП	+	+	+	+	+
4.1.2.2 Придорожный сервис СНП	+	+	+	+
5.1.1 Отдых ГНП	+	+	+	+	+	+	+
5.1.2 Отдых СНП	+	+	+	+	+	+
6.1.1 Эталон СНП Ханты-Мансийский	+	+	+	+
6.1.10 Эталон ГНП Мегион	+	+	+	+
6.1.11 Эталон ГНП Югорск	+	+	+	+	+
6.1.12 Эталон ГНП Лангепас	+	+	+	+	+
6.1.13 Эталон ГНП Когалым	+	+	+	+
6.1.14 Эталон ГНП Урай	+	+	+	+	+
6.1.15 Эталон ГНП Нижневартовск	+	+	+	+	+
6.1.16 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+
6.1.17 Эталон ГНП Сургут	+	+	+
6.1.18 Эталон ГНП Нефтеюганск	+	+	+
6.1.2 Эталон СНП Березовский	+	+	+	+
6.1.3 Эталон СНП Октябрьский	+	+	+	+
6.1.4 Эталон СНП Нефтеюганский	+	+	+	+
6.1.5 Эталон СНП Нижневартовский	+	+	+	+
6.1.6 Эталон СНП Белоярский	+	+	+	+
6.1.7 Эталон СНП Сургутский	+	+	+	+
6.1.8 Эталон СНП Кондинский	+	+	+	+
6.1.9 Эталон ГНП Покачи	+	+	+	+
6.3.1 Придорожный сервис ГНП	+	+	+	+	+
6.3.2 Придорожный сервис СНП	+	+	+	+
7.1.1 ГНП Таежный	+	+	+
7.1.10 ГНП Междуреченский	+	+	+
7.1.11 ГНП Лангепас	+	+	+
7.1.12 ГНП Лянтор	+	+	+
7.1.13 ГНП Пионерский	+	+	+
7.1.14 ГНП Мегион	+	+	+	+
7.1.15 ГНП Нефтеюганск	+	+	+
7.1.16 ГНП Нижневартовск	+	+	+
7.1.17 ГНП Новоаганск	+	+	+
7.1.18 ГНП Нягань	+	+	+	+
7.1.19 ГНП Пойковский	+	+	+
7.1.2 ГНП Андра	+	+	+
7.1.20 ГНП Покачи	+	+	+
7.1.21 ГНП Пыть-Ях	+	+	+
7.1.22 ГНП Радужный	+	+	+
7.1.23 ГНП Советский	+	+	+
7.1.24 ГНП Сургут	+	+	+	+
7.1.25 ГНП Урай	+	+	+
7.1.26 ГНП Федоровский	+	+	+
7.1.27 ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+
7.1.28 ГНП Югорск	+	+	+	+
7.1.3 ГНП Барсово	+	+	+
7.1.4 ГНП Белоярский	+	+	+
7.1.5 ГНП Белый Яр	+	+	+
7.1.6 ГНП Приобье	+	+	+
7.1.7 ГНП Игрим	+	+	+
7.1.8 ГНП Излучинск	+	+	+
7.1.9 ГНП Когалым	+	+	+
9.1. Благоустройство	+
13.1.1.1 Эталон СНП Кондинский	+	+	+	+	+
13.1.1.10 Эталон ГНП Березово	+	+	+	+
13.1.1.11 Эталон ГНП Приобье	+	+	+	+
13.1.1.12 Эталон ГНП Пионерский	+	+	+	+
13.1.1.13 Эталон ГНП Междуреченский	+	+	+	+
13.1.1.14 Эталон ГНП Лянтор	+	+	+	+
13.1.1.15 Эталон ГНП Излучинск	+	+	+	+
13.1.1.16 Эталон СНП Березовский	+	+	+	+	+
13.1.1.17 Эталон СНП Октябрьский	+	+	+	+	+
13.1.1.18 Эталон ГНП Радужный	+	+	+	+
13.1.1.19 Эталон ГНП Лангепас	+	+	+	+
13.1.1.2 Эталон СНП Советский	+	+	+	+	+
13.1.1.20 Эталон СНП Ханты-Мансийский	+	+	+	+	+
13.1.1.21 Эталон ГНП Покачи	+	+	+	+
13.1.1.22 Эталон ГНП Белоярский	+	+	+	+
13.1.1.23 Эталон ГНП Советский	+	+	+	+
13.1.1.24 Эталон ГНП Федоровский	+	+	+	+
13.1.1.25 Эталон СНП Сургутский	+	+	+	+	+
13.1.1.26 Эталон ГНП Нягань	+	+	+	+
13.1.1.27 Эталон ГНП Пойковский	+	+	+	+
13.1.1.28 Эталон ГНП Югорск	+	+	+	+	+
13.1.1.29 Эталон ГНП Пыть-Ях	+	+	+	+
13.1.1.3 Эталон ГНП Новоаганск	+	+	+	+
13.1.1.30 Эталон ГНП Барсово	+	+	+	+
13.1.1.31 Эталон ГНП Урай	+	+	+	+
13.1.1.32 Эталон ГНП Нижневартовск	+	+	+	+	+
13.1.1.33 Эталон ГНП Мегион	+	+	+	+	+
13.1.1.34 Эталон ГНП Белый Яр	+	+	+	+
13.1.1.35 Эталон ГНП Когалым	+	+	+	+
13.1.1.36 Эталон СНП Нефтеюганский	+	+	+	+	+
13.1.1.37 Эталон ГНП Нефтеюганск	+	+	+	+	+
13.1.1.38 Эталон ГНП Сургут	+	+	+	+	+
13.1.1.39 Эталон ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+	+
13.1.1.4 Эталон ГНП Октябрьское	+	+	+	+
13.1.1.5 Эталон ГНП Игрим	+	+	+	+
13.1.1.6 Эталон ГНП Мортка	+	+	+	+
13.1.1.7 Эталон СНП Белоярский	+	+	+	+	+
13.1.1.8 Эталон СНП Нижневартовский	+	+	+	+	+
13.1.1.9 Эталон ГНП Кондинское	+	+	+	+
13.1.2.1 ГНП Барсово	+	+	+	+
13.1.2.10 ГНП Урай	+	+	+	+
13.1.2.11 ГНП Ханты-Мансийск	+	+	+	+
13.1.2.12 ГНП Югорск	+	+	+	+
13.1.2.13 СНП Нефтеюганский	+	+	+	+
13.1.2.14 СНП Нижневартовский	+	+	+	+
13.1.2.15 СНП Сургутский	+	+	+	+
13.1.2.16 СНП Ханты-Мансийский	+	+	+	+
13.1.2.17 ГНП Нижневартовск	+	+	+	+
13.1.2.2 ГНП Излучинск	+	+	+	+
13.1.2.3 ГНП Когалым	+	+	+	+
13.1.2.4 ГНП Мегион	+	+	+	+
13.1.2.5 ГНП Нефтеюганск	+	+	+	+
13.1.2.6 ГНП Нягань	+	+	+	+
13.1.2.7 ГНП Пыть-Ях	+	+	+	+
13.1.2.8 ГНП Советский	+	+	+	+
13.1.2.9 ГНП Сургут	+	+	+	+
13.1.3.1 ГНП Белоярский	+	+	+	+
13.1.3.10 ГНП Октябрьское	+	+	+	+
13.1.3.11 ГНП Пионерский	+	+	+	+
13.1.3.12 ГНП Покачи	+	+	+	+
13.1.3.13 ГНП Приобье	+	+	+	+
13.1.3.14 ГНП Радужный	+	+	+	+
13.1.3.15 ГНП Новоаганск	+	+	+	+
13.1.3.16 ГНП Федоровский	+	+	+	+
13.1.3.17 СНП Белоярский	+	+	+	+
13.1.3.18 СНП Березовский	+	+	+	+
13.1.3.19 СНП Кондинский	+	+	+	+
13.1.3.2 ГНП Белый Яр	+	+	+	+
13.1.3.20 СНП Октябрьский	+	+	+	+
13.1.3.21 СНП Советский	+	+	+	+
13.1.3.3 ГНП Березово	+	+	+	+
13.1.3.4 ГНП Игрим	+	+	+	+
13.1.3.5 ГНП Кондинское	+	+	+	+
13.1.3.6 ГНП Лангепас	+	+	+	+
13.1.3.7 ГНП Лянтор	+	+	+	+
13.1.3.8 ГНП Междуреченский	+	+	+	+
13.1.3.9 ГНП Мортка	+	+	+	+

2.7 Информация об определении кадастровой стоимости индивидуальнов отношении объектов недвижимости

В соответствии с п 3 Методических указаний индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

В рамках выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по состоянию на 01.01.2026 года определение кадастровой стоимости индивидуально не проводилось. Таким образом, приложение «Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально» не формировалось. Индивидуальный расчет гипотетических эталонных объектов приведен в соответствующих разделах отчета, согласно выбранной группировке.

III.	ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА

3.1 Итог проведения работ

В рамках выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков всех категорий на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по состоянию на 01.01.2026 года БУ «Центр имущественных отношений» была рассчитана кадастровая стоимость земельных участков. Результаты расчета кадастровой стоимости приведены в Приложение 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

В рамках государственной кадастровой оценки были выполнены следующие работы:

1) анализ рынка недвижимости на территории ХМАО;

2) группировка объектов недвижимости:

- проверка полноты и непротиворечивости учетных характеристик в составе перечня объектов оценки;

- формирование перечня объектов оценки, в соответствии с Методическими указаниями;

3) расчет кадастровой стоимости земельных участков всех категорий на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по состоянию на 01.01.2026 года.

3.2 Результаты контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

Согласно главе XI Указаний, контроль качества результатов определения кадастровой стоимости, проводимый на каждом этапе определения кадастровой стоимости, включает ряд процедур, осуществляемых с участием уполномоченного органа:

1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, их сверка и уточнение заключались в выявлении объектов недвижимости с неполными или отсутствующими характеристиками на этапе определения кода расчета вида использования и непосредственной оценки; направлении выявленных объектов на уточнение или уточнении на основе имеющейся информации об объектах недвижимости, расположенных на оцениваемых участках; учете уточненной информации в моделях оценки.

Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях проведены специалистами на основе сопоставления информации, указанной в объявлениях о продаже с имеющимися материалами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости включает в себя следующие процедуры:

1) проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом осуществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС):

Информация о соотношении минимальных, средних и максимальных УПКС в разрезе групп объектов недвижимости, расположенных в разных муниципальных районах представлена в Приложение 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости;

Информация о соотношении минимальных, средних и максимальных УПКС разных видов использования в разрезе муниципальных районов

3.2.1 Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных показателей кадастровой стоимости

Проверка корректности результатов, приведена в Приложение 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости\Обобщенные результаты

Анализ минимальных максимальных и средних значений показывает нормальное распределение удельных показателей кадастровой стоимости по населенным пунктам.

3.2.2 Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости с использованием рыночных значений

Кадастровый номер	Сегмент	УПРС	УПКС
86:10:0101253:489	6	2 500	1 720,50
86:03:0051515:231	4	1 033	1 000,11
86:13:0201003:21	4	6 629	6 053,60
86:03:0100118:945	13	543	466,61

3.3. Подписи руководителя бюджетного учреждения и работников бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости:

Директор Бюджетного учреждения

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

«Центр имущественных отношений»	Ю.М. Семенкова

Заместитель директора Бюджетного учреждения

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

«Центр имущественных отношений»	Л.А. Даурцева

Начальник отдела определения кадастровой

стоимости Бюджетного учреждения

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

«Центр имущественных отношений»	А.А. Гук