Термины и определения


При проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237-ФЗ) используются следующие основные термины и определения:

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 ФЗ № 237-ФЗ процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленным ФЗ № 237-ФЗ (часть 1 статьи 3 ФЗ № 237-ФЗ).

Группировка объектов оценки – процесс объединения объектов оценки в группы и подгруппы (при необходимости) для целей государственной кадастровой оценки в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости. Особенности применения подходов» Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания).

Дата определения кадастровой стоимости – день, по состоянию на который сформирован перечень объектов оценки (часть 4 статьи 14 ФЗ № 237-ФЗ).

Доходный подход – совокупность методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости (пункт 7.1.3. Методических указаний).

Затратный подход – совокупность методов, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объектов недвижимости (пункт 7.1.2. Методических указаний).

Земельный участок – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Земельный Кодекс Российской Федерации).

Индивидуальная оценка – процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (пункт 1.3. Методических указаний).

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном ФЗ № 237-ФЗ, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Методическими указаниями или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 ФЗ № 237-ФЗ (часть 2 статьи 3 ФЗ № 237-ФЗ). Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости (пункт 1.2 Методических указаний).

Методология подхода (затратного, доходного, сравнительного) к оценке – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке (пункт 1.3. Методических указаний).

Объект аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим, и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Определение кадастровой стоимости – расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости (пункт 1.2. Методических указаний).

Перечень объектов оценки – сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки, данный перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки (статья 13 ФЗ № 237-ФЗ).

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО № 297 от 20.05.2015 г. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)).

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Сравнительный подход – совокупность методов, основанных на сравнение цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости (пункт 7.1.1. Методических указаний).

Статистическая модель – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (пункт 7.2.1. Методических указаний).

Типовой объект недвижимости – объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка (пункт 6.4. Методических указаний).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости – фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости (пункт 1.2. Методических указаний).

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости (пункт 6.4. Методических указаний).

Ценообразующие факторы (характеристики) объекта недвижимости – информация о физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках объектов, иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости (пункт 4.1.3. Методических указаний).