Термины и определения

При проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237-ФЗ) используются следующие основные термины и определения:

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 ФЗ № 237-ФЗ процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленным ФЗ № 237-ФЗ (часть 1 статьи 3 ФЗ № 237-ФЗ).

Группировка объектов оценки – процесс объединения объектов оценки в группы и подгруппы (при необходимости) для целей государственной кадастровой оценки в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости. Особенности применения подходов» Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания).

Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с Методическими указаниями, является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке.

Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости (пункт 7.1.3. Методических указаний).

Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости (пункт 7.1.2. Методических указаний).

Земельный участок – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Земельный Кодекс Российской Федерации).

Индивидуальная оценка – процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке) (пункт 1.3. Методических указаний).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определенный на основе ценообразующих факторов в соответствии с ФЗ № 237-ФЗ и Методическими указаниями.

Объект аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим, и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Определение кадастровой стоимости – расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (пункт 1.2. Методических указаний).

Перечень объектов оценки – сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки (статья 13 ФЗ № 237-ФЗ).

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО № 297 от 20.05.2015 г. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)).

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Сравнительный подход – основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости (пункт 7.1.1. Методических указаний).

Статистическая модель – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (пункт 7.2.1. Методических указаний).

Типовой объект недвижимости – объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка (пункт 6.4. Методических указаний).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости (пункт 6.4. Методических указаний).

Ценообразующие факторы (характеристики) объекта недвижимости – информация о физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках объектов, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости (пункт 4.1.3. Методических указаний).