Перечень типовых замечаний к отчету об оценке объекта оценки

Форма типовых замечаний

№

Суть замечания

Обоснование замечания согласно законодательству в сфере оценочной деятельности (ФЗ-135, ФСО, Методические рекомендации и другое)

1

В большинстве отчетов отсутствуют фотографии внутренних помещений объекта оценки. Есть отчеты в которых присутствуют фотографии только фасадов, взятые из открытых источников (скриншоты Яндекс карты, googlemaps), либо фото объекта не соответствует дате осмотра, указанной в отчете. Если в оцениваемом объекте присутствуют офисы и торговые помещения, Оценщик не приводит значения площадей.

ст. 11 ФЗ 135 Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки.

2

В отчете отсутствует описание сегментов рынка, их характеристик и соотношение объектов оценки к одному из них, в результате чего Оценщик неверно идентифицирует объект оценки. В большинстве случаев Оценщик относит объект к торгово-офисным помещениям без дальнейшей сегментации. Отсутствует анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик в этом разделе собирает различную информацию, которую смог найти в интернете, в большинстве случаев, не имеющую отношение к анализу рынка.

п. 5 ФСО №3 При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

3

В некоторых отчетах встречается отсутствие обоснования в отказе от использования "Затратного подхода".

п. 8 и ФСО №3 описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.

4

Оценщик манипулирует вводимыми поправками при определении стоимости. Чаще всего, как указано выше, не определив сегмент рынка объекта оценки, использует Объекты-Аналоги мало схожие с объектом оценки, корректировки "на красную линию", "местоположение". Например рассматривая объект в городе с населением 40-60 тыс. чел. Оценщик ссылаясь на невозможность найти Объекты-Аналоги в таком городе расширяет область поиска Аналогов и в последствии использует Аналоги из городов с населением 200-300 тыс. чел., и на основании сборников Лейфера необоснованно занижает их стоимость.

п. 22 ФСО №7 Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости.

5

При применении доходного подхода Оценщик не определяет арендопригодную площадь, манипулирует определением арендной ставки (использует малосхожие Объекты-Аналоги), а также ставкой капитализации.

п. 23 ФСО №7 Применение доходного подхода к оценке недвижимости.

6

Оценщик манипулирует выбором Аналогов при расчете стоимости воспроизводства, а также процентом совокупного износа объекта оценки, определяет физический износ экспертным путем без обоснования. Отсутствуют разъяснения при определении функционального и внешнего износов.

п. 24 ФСО №7 Применение затратного подхода к оценке недвижимости.

7

В отчете отсутствует обоснование присвоения весовых коэффициентов или их расчет при согласовании результатов, полученных различными подходами, вес подхода в окончательной стоимости объекта оценки определяется либо экспертным путем, либо без обоснования.

п. 26, 27 ФСО№7 Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3 п. 25 ФСО №1. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.

8

В большинстве отчетов раздел предусмотренный п. 30 ФСО№7 отсутствует.

п. 30 ФСО№7 После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

9

Оценщик занижает рыночную стоимость объектов оценки на величину НДС, ссылаясь на кассационное решение и письмо Минэкономразвития 2015, 2016 г. г., что является грубой ошибкой. Согласно данным сайта (https://sroarmo.ru/blog/nds-pri-osparivanii-kadastrovoy-stoimosti-razyasneniya-i-rekomendacii) при определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо. Поэтому используя данные об объектах-аналогах с последующим вычетом из их стоимости (предложения или сделки) НДС, оценщик искажает величину налогооблагаемой базы.

Исключение НДС из итоговой стоимости.