Изменение видов разрешенного использования земель

С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года, согласно которому внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации,
в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в ряд иных законодательных актов Российской Федерации в части установления видов разрешенного использования земельных участков, а также в части порядка предоставления земель, а именно:

·                   введен понятный порядок выбора видов разрешенного использования – кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка;

·                   регламентирован порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании;

·                   установлен перечень документов, которыми определяются виды разрешенного использования земельных участков (градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории);

·                   закреплены случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования – для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы);

·                   в Земельном кодексе Российской Федерации закреплены ситуации, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для размещения линейных объектов, в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, территории опережающего развития).

Важная информация для физических лиц

Виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, остаются действительными. Также сохраняется общий подход к определению видов разрешенного использования на основные, вспомогательные и условно разрешенные.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства правообладатели смогут выбирать самостоятельно – без дополнительных разрешений и согласования. В частности, для выбора основного вида разрешенного использования подается заявление в орган регистрации прав (определены сроки для каждой процедуры).

В отдельных случаях предусмотрена возможность менять виды разрешенного использования образуемых земельных участков (например, при разделе земельного участка, исходный вид разрешенного использования которого не соответствует градостроительному регламенту).

Важная информация для садоводов

Внесены уточнения в установленный Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» запрет на изменение вида разрешенного использования отдельных садовых и огородных земельных участков в границах территории садоводства или огородничества. Теперь запрет распространяется на все садовые и огородные земельные участки вне зависимости от того, были они образованы до или после вступления в силу данного закона.

Назначение садовых участков можно будет поменять в случае, если собственники садовых участков решат изменить вид деятельности на товарищество собственников жилья либо если такие участки нужны для государственных или муниципальных нужд.

Важная информация для юридических лиц

Для правообладателей участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которым такой участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, введен запрет на изменение вида разрешенного использования – вне зависимости от порядка предоставления такого участка. Исключение – если земельный участок используется для комплексного развития территории.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения отнесен к сельскохозяйственным угодьям, его вид разрешенного использования можно изменить на основании решения органа власти субъекта Российской Федерации. Ранее изменить вид разрешенного использования таких участков было невозможно. Теперь такой порядок будет действовать до принятия специального федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозяйственных угодий.

Также предусмотрена возможность, когда заинтересованное лицо вправе инициировать проведение аукциона в границах населенного пункта. При этом орган власти должен выставить земельный участок на аукцион с тем видом разрешенного использования, который просит инициатор аукциона.

Если земельный участок в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории расположен в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, то правообладатель такого участка может выбирать только тот вид разрешенного использования, который предусматривает размещение такого объекта. При этом с 1 марта 2026 года включать в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, не допускается. Исключения из этого правила установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации (изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя).